房地产开发经营案例分析

土木工程专业《房地产开发与经营》课程第二次案例分析作业目前，以BＴ模式进行房地产开发，遇到以下问题和困境：第一，回购出现问题，即项目移交后政府没有按照合同约定按期、足额支付工程价款，这是最严重的。BT项目回购款的主要来源是当地政府的财政收入，一旦政府财力不足或者因政府信用(如政府换届)引起的对项目的不同定位、判断等，均有可能导致政府支付出现问题。在这种情况下，如果BT合同中没有足额、有效的第三方担保(支付保证)，投资者可能就要走上漫长的回购款追索道路了。有不少公司这几年投入在BT追索方面的人力、物力、财力已经很可观了，好在项目的规模不大，没有从根本上影响到公司的正常营运，而且政府也是在逐步地支付与偿还。而实际情况是，仅有极少数的BT合同(没有具体的数据，应该不会超过10%)提供了有效的支付保证，绝大多数是政府的财政承诺或者是政府指定土地的将来收益权的首先偿还承诺，这些承诺严格讲都是国家法律、法规明文禁止或认定无效的。也就是说，从法律上投资者的权益并没有得到有效的、对等的保护，而这其中起作用的、让投资者放心投资的是对政府能力和信用的信任。第二，项目前期周期太长，手续繁琐，双方资源消耗严重，且成功率很低。经常看到BT项目第二次、第三次招标;也经常看到一个BT项目历时数年甚至接近10年还没有启动;还经常看到很多企业为寻找合适的BT项目在全国奔波。这种现象现阶段还会继续下去，而且可能更严重，因为BT立法缺失，导致项目操作及程序不严谨、不规范，BT项目的模式各异，多数是一事一议，甚至同一个政府不同的项目内容、程序也不统一。第三，工程价款(回购款)在项目交付后出现争议。由于对BT模式的投资回报没有明确的法律依据和统一、规范的计算方法，大多数BT项目的回报收益可能通过承包权的获得来实现，这就造成提供给审计机构的承包价格表面上会超出常规承包市场的价格，一旦审计机构按照《招投标法》及相关规定进行审计，问题便会出现，这个问题给双发带来极大的政治和法律风险，也会对投资者的权益带来较大的伤害。一、重点：参考相关资料和课堂讲述内容，对我国BT项目存在的这些问题做出分析。重点明确以下问题：1、国内外比较成功的经验和做法；答：北京地铁奥运支线bt项目:BT招标工作由北京市基础设施投资公司代表政府负责组织。北京地铁十号线投资有限责任公司具体实施,进行国际公开招标,确定中标人为中国铁路工程总公司、中铁电气化局集团有限公司、中铁三局集团有限公司联合体(以下简称/联合体0)。联合体负责组建奥运支线项目公司,即北京中铁工程投资管理有限公司(以下简称/项目公司0)。项目公司负责筹措建设资金,并按建设计划和技术标准进行建设。工程竣工、验收合格后,招标方以股权收购的形式支付合同价款。北京市基础设施投资有限公司对北京地铁十号线投资有限责任公司的股权收购行为提供担保。湖南株洲芦松大桥BT模式：芦淞大桥建设采用BT总承包的方式，由中港第二航务工程局投资建设后再由株洲市用政府回购，计划建设工期为30个月，此项目于2005年1月19日开工。2、明确其在解决以上问题上的作用；答：北京地铁奥运支线bt项目:（1）因为北京市基础设施投资有限公司对北京地铁十号线投资有限责任公司的股权收购行为提供担保，所以回购问题有了保障。（2）有利于提高地铁建设项目管理效率：地铁建设项目涉及到工程设计、施工、监理等环节，通过项目公司全面负责工程设计、施工、监理等各个环节，可以实现对各个环节的整体管理，可以快速、及时地解决相互配合的问题，减少推诿、扯皮等现象，从而提高地铁建设项目的管理效率。（3）BT允许项目发起人即3家股东投入较少股本成立项目公司，由项目公司以投资建设合同和最终业主回购承诺函向银行进行贷款，这就调动了更大的资金资源进行投资。地铁建设项目可由建设方负责地铁项目资金筹措和工程建设，达到搞活资产运作的效果，从而解决地铁建设项目融资困境。（4）能够发挥项目管理团队人力资源优势：BT模式项目的投标单位多为联合体形式，这就为人力资源的优化组合供了广阔的空间。为了确保各家股东的社会效益和经济效益，各股东单位选派素质高的业务骨干组建项目公司，进行工程的融资建设，从而为地铁项目安全、质量、进度提供了强有力的保证。（5）有利于合法减少税费支出：项目融资允许高水平的负债结构，本项目达到了60%以上的负债率，这在某种程度上意味着资本成本的降低，因为在按照我国现行财务制度，贷款利息是税前扣除的，也就是说是免税的。若建设资金全部以股本进行投入建设的话，股权收益是要征税的，所以BT这种高负债模式可以实现税收收益。湖南株洲芦松大桥BT模式：株洲市人民政府以政府文件形式，承诺以财政性资金支付项目回购款，由市人大批准有关还款来源及还款措施的文件，同时，以株洲市城市建设投资经营有限公司资产作为付款履约担保。并约定“项目采购款项包含工程造价、乙方承担的征地拆迁费（8000万元）在建设期的投资回报、还款期利息及还款期投资回报，自工程移交后180天起的7年内，分期归还给乙方，每年还款一次，前两年各还10%，第3-6年，各还15%，第七年20%；项目的工程造价和乙方承担的征地拆迁费在建设期的投资回报，在工程正式移交前确定。”其中：（1）施工期的投资回报按乙方承担的征地拆迁费实际投资到帐金额为基数进行计算，年投资回报率为1%；（2）还款期投资回报按乙方承担的工程造价、乙方承担的征地拆迁费在建设期的投资回报余额为基数进行计算，年投资回报率为2.3%。”（3）还款期利息按乙方承担的工程造价、乙方承担的征地拆迁费在建设期的投资回报余额为基数进行计算，利率按同期中国人民银行颁布的五年以上贷款基准利率执行，并在合同期内随国家政策同步调整。因为株洲市人民政府以政府文件形式，承诺以财政性资金支付项目回购款，同时，以株洲市城市建设投资经营有限公司资产作为付款履约担保，所以大大避免了回购中可能发生的问题。3、针对这些问题，提出你认为正确的思路和解决办法。答：（1）预防回购风险：避免回购风险首先应做到按期完工,并在开工前进行合规性分析。另外,由于BT项目的回购款来源大多为财政资金,因此,需考察项目所在地政府的财政状况,如地方政府财政的年度收支情况、年度建设投资情况、回购期内的预计财政收入和建设投资计划等。（2）建立健全相关政策、法规：明确和一般项目承包商带资建设的不合法等问题的界线，并做出规定。针对地铁行业以及BT项目融资模式的特点，逐渐建立健全在实际操作中明确的、专门的BT方面的法律法规和相关政策，使得BT模式有相关法律法规与之匹配，如对投资人的资本金注资过程的规定，对BT项目公司融资进行监管以及对BT项目公司的日常资金运用的规定。避免经济法律纠纷的发生，使BT模式在地铁工程建设的实施中更加规范化。（3）在BT合同中寻找有足额、有效的第三方担保(支付保证)，以减小回购风险。