山东潍坊博纳庄园项目商业计划书

商业秘密声明本文内包含的资料属于山东龙之润投资置业有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。未经山东龙之润投资置业有限公司许可，任何人不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。主要内容项目本体分析Part.1Part.2城市及区域背景研究Part.3潍坊房地产市场研究Part.4潜在客户分析Part.5项目经济评价41项目本体分析城市属性：潍坊位于山东半岛西部，北临渤海，经济总量位居山东第四，受益两大国家级战略规划，是极具发展潜力的三线城市山东半岛蓝海经济圈山东省行政区域最大的市，处于山东半岛西部，临渤海，靠青岛、烟台等国际知名海港城市2010年全市实现GDP3090亿元，全省经济实力排名中居全省第四潍坊十一五期间，全市经济增长速度年均13%以上潍坊已纳入国家级“黄河三角洲高效生态经济区”和国家级十二五规划的“山东半岛蓝色经济区发展规划”潍坊十二五规划，到2015年全市经济总量6650亿元，较2010年实现翻番，迈入人均10000美元台阶区域属性：项目所在的九龙涧片区是潍坊市重点的生态建设项目，是潍坊市域范围最大的旅游度假区九龙涧生态旅游度假区规划图九龙涧森林公园潍坊市生态市建设十大重点工程百个建设项目之一；总面积170平方公里，核心区域位于九龙街道，面积15平方公里；森林公园5000亩，2000亩体育公园，我们地块国际生态俱乐部4000亩，旅游商业区3000亩，周边社区8500亩左右；每个项目基本要求自建商业配套九龙街道区域属性：项目距市政府约18公里，目前区域交通不便、配套缺失，有非强势的人文和自然资源，属远郊陌生区域项目地处潍坊市坊子区九龙涧生态旅游度假区九龙街道内,距离主城距离18公里目前区域内道路属于乡镇道路，区域管线等基本市政配套较为完善，但目前区域商业配套缺失森林公园小水系西龙沟、大龙沟、小龙沟、龙凤泉、仙姑洞、三仙岛等人文自然景点，但知名不高区域内无房地产开发项目仙姑洞森林公园（大部分已成型）5000亩核心旅游区体育公园森林公园项目属性：项目占地3900亩，是九龙涧旅游度假区15平方公里核心区的重点项目，定位主要承接高端度假居住等功能乡村俱乐部（项目片区）4000亩高端度假区高尔夫公园（暂定中）2000亩体育公园区启动区项目属性：项目功能定位包括葡萄酒庄园区、中低密度居住区、公建区及园林休闲区4大功能模块园林休闲区以“拥抱大自然”为规划思想，以法式园林为核心主题，内容包括运动天地、儿童乐园、爱情岛、香榭丽舍和绿色庄园，为博纳庄园居民以及整个潍坊地区的游客提供一个生态型绿色城市公园。公建小镇区为整个小区提供的商业配套内容包括法国风情商业小镇、老年公寓和会所、幼儿园和国际双语学校，先进的服务设施和丰富的商业业态将带动周边地区的共同发展。博纳庄园区（含启动区）内容包括住宅、会所、幼儿园，是地块容积率约为1.0-1.5的低密度住宅区，拥有优美、舒适的绿化和滨水环境，采用具有法式建筑元素的建筑风格，展现法国风情的文化气息以及典雅高端的社区形象。葡萄酒庄区以葡萄园为主体,营造法国葡萄酒庄园文化，打造潍坊高级商务中心和娱乐休闲中心。区域内主要建筑有酒店和酒堡，并配有会议中心和丰富的室内外水上娱乐项目。此外，宾客在这里可以了解法国葡萄酒的历史和文化，体验地下酒窖，品味各种特色的法国葡萄酒，还能在葡萄园采摘新鲜葡萄。杨瓦路穆响路眉南路宝通街项目属性：目前项目周边道路能级较低通达性不足，周围有森林公园、未完工的体育公园等景观资源，但认知度较低基本农田眉南路，双向四车道穆村镇,原始村落穆响路，双向两车道12年初宝通街开通，并和潍莱高速开出入口，西侧杨瓦路拓宽森林公园体育公园项目周边现有道路全部为能级较低的乡镇道路组成项目周边以农田和原始村落为主管、线、煤、暖等基本市政已完成项目项目属性：项目内部落差较大、地形较为复杂，有一定的山水资源但不强势小水域、死水葡萄庄园地形复杂林地小道有山有水，但山水资源优势不明显项目属性：项目建设用地1176亩，公园配套用地2770亩，建设用地综合容积率在1.0-1.5，配套用地为农田及林场项目整体经济技术指标：总规划用地：约合3950亩其中建设发展：约合1176亩；公园配套：约合2770亩建设用地综合容积率在1.0-1.5公园配套用地为农田及林地目前320亩葡萄园与200亩水域已完成土地的流转，葡萄园已初具规模公园配套用地建设发展用地项目初步概念方案鸟瞰图25号地块概况：A.地块概况及位置地块狭长不规则、地势稍高、地形复杂、西侧临水、东临公园配套用地及27号地块B.经济指标：用地属性：一类居住用地占地：109727平米（164.6亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上27号地块经济技术指标：A.地块概况及位置地块狭长不规则、地势稍高、高差稍缓、东西建设用地、南接公园配套用地B.经济指标用地属性：一类居住用地占地：81396平米（122.1亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上26号地块经济技术指标：A.地块概况及位置地块稍方正、地势低洼、高差稍缓、西邻葡萄园、东临未来的公园配套（现葡萄园）B.经济指标用地属性：一类居住用地占地：68090平米（102.1亩）容积率：1.0-1.5限低：4层以上262527启动区地形图启动区地块概况启动区认知项目属性：启动区由25、26、27三块地组成，375亩，一类居住用地，容积率1-1.5，限低4层，地形狭长且用地条件较为复杂优势城市规划的旅游度假核心区内的重要项目之一具有一定的景观资源规模较大，便于整体规划远郊陌生区域交通不便，配套缺失目前区域和项目的界面较差地形复杂劣势项目属性界定：三线潜力城市规划旅游度假核心区内，远郊陌生区域，具有非强势景观资源的中大规模区域运营项目162城市及区域背景分析城市背景分析区域背景分析黄河三角洲生态经济区：主要包括山东省的东营市、滨州市全部及潍坊市、德州市、淄博市、烟台市部分地区，共19个县（市、区），陆地面积2.65万平方公里，约占山东全省面积的六分之一形成以高效生态农业为基础、环境友好型工业为重点、现代服务业为支撑的高效生态产业体系山东半岛蓝色经济区：蓝色经济区是以临港、涉海、海洋产业发达为特征潍坊将北部沿海作为蓝色经济发展和支撑全市增量投入的主战场，在海洋经济、海洋优势产业培育等方面率先突破战略机遇：受益双重国家战略，潍坊迎来新一轮发展契机，具备较大的后发优势，但3-5年内城市发展难以实现质的飞跃铁路：京沪高铁：北京—潍坊---上海胶济铁路：青岛—潍坊—济南公路：济青高速：济南—潍坊---青岛潍莱高速：潍坊—莱州青银高速：青岛—潍坊—银川G309：荣成—潍坊—兰州航空：潍坊南苑机场：有直达上海、北京航班区位特点：位于济、青、烟金三角中心，承接三地资源，同时受三地挤压，目前是发展盆地，其对周边城市的带动及吸引力较弱城市规划：位于城市主流发展方向，且潍坊每年的扩展速度为4平方公里，郊区城市化进程加快潍坊城市扩张速度每年约4平方公里人口增加约3.7~4.2万——规划院院长2006—2010年潍坊GDP增长率均保持在10%以上，省内排名第四，经济实力较强随GDP增长，城市经济总量不断扩大，提供良好的房地产市场大环境城市经济：经济实力位居山东中上游，总体尚可，但尚不如周边节点城市，对外部高端人才、资金、高端产业的吸引力尚不足产业结构：二产为主导，三产相对薄弱，以自然资源消耗性及劳动、资金密集型产业为主，产业结构有待升级形成机械装备、纺织服装、海洋化工、造纸包装、食品加工等5大工业支柱产业潍柴是全球最大的船舶动力制造基地二产以生产性服务业为主高端服务业落后三产全国蔬菜基地形成蔬菜、西瓜种植；姜、蒜种植；畜禽养殖等龙头产业一产主导产业近两年常住总人口迅速增长，说明潍坊对外来人口的吸引力有所增强2005年开始，潍坊城市扩张提速，政府规划2020年达到62%，将对房产市场提供稳定需求人口结构：潍坊产业结构决定其金字塔型人口结构，具备一定的高端人口，但数量相对有限金字塔结构哑铃型结构橄榄型结构高端人口中端人口低端人口潍坊目前社会人口结构社会人口演变模型城市背景研究总结：城市发展潜力较大，但3-5年内难有质的改变，具有一定数量的高端客户，但容量相对有限Keywords:•潜力城市•相对封闭•经济盆地•高端客户相对有限•中短期内无改观城市格局：潍坊属于三线潜力城市，具有丰富、优质的资源条件，但目前受周边节点城市影响，处于发展盆地城市发展：城市经济增长较快，发展潜力较大，随着城铁的开通将进一步提升区域内外影响力，但短期内现状难以改善城市人口：人口数量及城市化率不断增长推动房地地产发展，但支柱产业及其配套三产带来的高端人口相对有限242城市及区域背景分析城市背景分析区域背景分析九龙涧生态旅游园潍河生态经济区主城区区位特点：项目位于市区到潍河景观带及峡山水库等强势景观资源的必由通道，位于城市的主流旅游通道节点区域潍河生态湿地保护开发和生态景观带建设，打造成风景秀丽，环境优美，功能齐全，集商居、旅游、休闲、娱乐、体育竞技、文化开发于一体的特色景区，目前很多市民前去度假、游玩峡山水库峡山水库潍河景观潍河景观区域交通：目前交通不便，随着明年宝通街开通和杨瓦路拓宽，到市区的通行时间及距离大大缩短，与市区的联系度加强宝通街（未开通）穆响路眉南路杨瓦路穆响路，双向两车道眉南路，双向四车道外围有两条高速，东西两向最近入口距离均为12公里明年初宝通街的开通和杨瓦路的拓宽，会盘活区域与市区的联系，只需18分钟车程潍莱高速青银高速区域规划：项目所在区域为坊子区十二五重点规划打造的三大区域之一，定位为潍坊东部城市次中心，具备较大发展潜力十二五规划强调坊子区加强三位一体发展：老城区：大力发展文化旅游和以商贸物流为主的现代服务业新城区：着力打造先进制造业聚集区和商贸繁荣的宜居新城九龙生态经济区：突出发展生态观光旅游和航空配套工业园，着力打造潍坊东部城市次中心九龙涧生态经济区老城区新城区区域规划：打造集观光、旅游、度假于一体的综合生态度假区，规划起点高，但目前处于启动期，区域成型需较长时间九龙涧生态公园：7000亩，包括西龙涧、大龙涧、小龙涧、三仙岛、龙舌瀑及周边村地，该区在作为核心区进行保护的同时，开发生态休闲型旅游产品。体育公园，2000亩：主要包括南龙涧、龙凤泉、龟首山等自然景观的体育俱乐部、体育公园等国际生态俱乐部，4000亩：其内主要布置以休闲度假为主要内容，其内设置休闲度假村、密林探幽区、封山育林保护区等功能区沿宝通街旅游产业带沿眉南路旅游服务业带社会目标：近期申报AAA级风景旅游区（点）中期申报AAAA级风景旅游区远期建成AAAAA级风景旅游区，全省著名的山水森林型生态旅游度假区九龙涧生态旅游度假区核心区规划布局区域资源：有一定水系、植被及人文资源，区域景观开发具备良好基础，但目前区域资源认知度不高，需加以综合整治及宣传森林公园水系森林公园植物绿化森林公园小桥潍河景观区域内葡萄种植园区域内沟壑森林公园内大龙涧在九龙涧中尤以大龙涧、小龙涧、西龙涧景色最佳。区内共有九涧、九沟、三谷。九涧即大龙涧、小龙涧、西龙涧、北龙涧、南龙涧、白龙涧、黑龙涧、赤龙涧、青龙涧，总蓄水量67万立方米。区域配套：目前区域周边仅以中低档的乡村生活配套为主，中高端配套缺失基础市政配套已接到区域内周边无商业配套，均为村落区域产业：周边产业较发达，区域以旅游等三产、高科技产业为主导，目前仅无人直升机研发基地入驻，产业成型需较长时间九龙生态经济区潍河生态经济区潍坊综合保税区潍坊市高新技术开发区以勃兰特利直升机项目为核心，大力发展航空配套产业，建设集飞机研发组装制造、零部件生产配套、通用航空服务于一体的航空配套工业园区加快推进潍河生态湿地保护开发和生态景观带建设，打造成风景秀丽，环境优美，功能齐全，集商居、旅游、休闲、娱乐、体育竞技、文化开发于一体的特色景区规划建设森林公园、国际乡村俱乐部等