您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 金融/证券 > 股票报告 > 2018房地产行业报告-广发证券
识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明1/26专题研究|房地产2018年02月21日证券研究报告Table_Title房地产行业北京存量住房分析:供需整体均衡,但结构不合理,改善型项目供需紧张Table_AuthorHorizontal分析师:乐加栋S0260513090001分析师:郭镇S0260514080003分析师:李飞S0260517080010021-60750620010-59136622021-60750620lejiadong@gf.com.cnguoz@gf.com.cngflifei@gf.com.cnTable_Summary核心观点:北京住宅存量现状:16年末住宅存量5.38亿平,考虑在建规模后户均近1套,但房龄老化较严重根据统计局数据,13年底北京住宅存量4.76亿平,加上14-16年的合计竣工建面6211万方,推算16年底北京住宅存量为5.38亿平米,住宅套数方面,采用链家、云房以及国家电网数据的平均值计算得到存量套数约为730万套,结合统计局和六普数据公布的城镇人口及户均人数数据,可推算16年北京户均套数为0.89套,人均居住面积28.6平,若考虑在建住宅规模,户均套数可达0.99套,人均居住面积32.7平,基本可满足常住人口需求。存量结构方面,02年之后的存量住宅占比约为51%,其中商品房占比仅为36%,02年之前的存量住房占比高达49%,主要为公房或早期单位或集体兴建的早期商品房,户型结构不合理且面积较小,改善性需求空间较大。北京住宅区域分布:区域分布不均,呈现中空态势,且核心区房屋平均楼龄基本都超过20年根据链家网数据,北京存量住宅区域分布不均衡,呈现中空的形态,东西城区存在大量的老公房,区域内户均套数及人均居住面积均低于北京市平均水平,改善性需求较强。城市功能拓展区中的朝阳区新增商品房住宅项目规模大,而海淀区则存在大量的高校以及部队用地等公房,户均套数为城六区最低水平,但人均居住面积较高。城市发展新区中的房山、通州、顺义、昌平及大兴以商品房及回迁住宅为主,区域内人均居住面积高于市平均水平。各区楼龄来看,链家网数据显示,北京核心区域房龄老化较为严重,东西城的平均楼龄在30年左右,朝阳、丰台、海淀及石景山区等其他城四区房龄在20年左右,城市发展新区及生态涵养发展区房龄则约在20年以内。北京住房市场供需结构分析:新增供给基本满足短期需求,但供应结构以中小型为主,改善型项目供需紧缺需求方面,短期看,假设(假设合理性参见正文)北京每年增加30万常住人口,每年人均居住面积提高0.67平,则对应年均刚性需求1000万方,改善性需求1300万方,合计短期年化新增需求约2300万方。供给来看,北京计划17-21年合计新增住宅用地规模6000万方,约150万套住房。年化供给住宅用地1200万方,按照2的容积率计算,新增供应规模为2400万方,与2300万方短期需求相比,整体供求均衡。供地结构来看,17-21年,北京计划租赁用地供给1300万方,约50万套住房,产权类住宅供地4700万方,约100万套住房,其中中小户型及共有产权房占比约为50%,30%为保障安居型住房(多为中小户型),仅有20%的新增供应套数为改善型项目,改善型项目供需矛盾突出。风险提示北京房价上涨对需求的挤出效应超过预期;受政策调控影响,需求入市节奏存在不确定性;北京市土地供给不及预期;北京市改善性商品住房供给规模不及预期;北京市共有产权住房推进不及预期。Table_Report相关研究:房地产行业18年1月市场分析:新推盘去化维持高位,成交同比小幅增长2018-02-14房地产行业:深圳存量住房分析:住房总量紧缺,且结构不均衡,未来供需依旧紧张2018-02-13房地产行业:资金面担忧引发调整,全年看多逻辑不变2018-02-12识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明2/26专题研究|房地产目录索引北京住宅存量现状...............................................................................................................4存量分析:北京住房可交易存量5.38亿平米、730万套住房...................................4存量住房套均及人均面积情况分析.............................................................................8北京市存量住宅结构分析...........................................................................................9北京市存量房区域分布.............................................................................................12北京市住宅存量情况简述.........................................................................................16北京住房市场供需结构分析..............................................................................................16新增需求分析:短期年化刚性需求约1000万方,改善性需求1300万方...............18土地供给分析:考虑在建面积,供需相对均衡.........................................................18棚户区改造,潜在弹性供应......................................................................................24风险提示...........................................................................................................................25图表索引图1:北京市住房历史发展进程以及主要的房屋类型.............................................4图2:北京市统计局住宅及商品房住宅竣工面积(万方).....................................5图3:北京市存量房套数测算以及各渠道数据汇总................................................6图4:北京市存量住房规模以及对应户均套数、人均居住面积整体关系...............9图5:北京市住宅存量结构与交易权属分析.........................................................10图6:北京市各区人口、存量住宅分布及人均居住情况分析................................13图7:北京市六环内各细分区域板块的存量房套数分布.......................................14图8:北京市整体及各区域的房龄分布................................................................15图9:北京市六环内各细分区域板块的存量房楼龄分布.......................................15图10:北京市全市住宅成交总套数(万套).......................................................16图11:北京市全市住宅成交结构变化..................................................................16图12:北京市二手房交易价格变化以及区间涨跌幅............................................17图13:北京市2017-2020年住宅市场供需结构整体分析....................................17图14:北京市土地出让规划建筑面积(万方)...................................................20图15:北京市土地实际成交规划建筑面积占比...................................................20图16:北京市2017-2021土地供应计划拆分......................................................21图17:北京市共有产权房与自住型商品房政策对比............................................23表1:北京市存量住宅面积计算方法及最终结果....................................................5表2:根据竣工推算住宅套数方法(商品房按照每套108平米,其他住宅按照每套75平米计算).........................................................................................................6表3:北京市存量房套数计算方法及结果汇总.......................................................7表4:北京人均及户均居住面积情况汇总...............................................................8表5:北京市常见住房类型以及出售限制条件整理..............................................10识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明3/26专题研究|房地产表6:北京市居民住房结构及户均面积数据.........................................................11表7:北京市常住人口及人均居住面积变化.........................................................18表8:北京市五年供地计划对比(单位:万方)..................................................19表9:北京市历年土地供应计划(单位:万方)..................................................19表10:北京市12年以来土地出让详细情况.........................................................20表11:北京市17年土地出让明细情况................................................................21表12:北京市2017年棚户区改造项目各区实施规划..........................................24识别风险,发现价值请务必阅读末页的免责声明4/26专题研究|房地产北京住宅存量现状存量分析:北京住房可交易存量5.38亿平米、730万套住房北京是一个历史悠久的城市,随着岁月的积累以及人口的
本文标题:2018房地产行业报告-广发证券
链接地址:https://www.777doc.com/doc-7366826 .html