神木县益辰仓储物流贸易市场商业计划书

目录第一章前言1第二章项目概述22.1项目提出的背景22.2项目基本信息32.3项目发展和长期规划5第三章市场分析83.1中国物流业市场83.2区域物流市场发展与展望93.3目标市场分析11第四章项目定位和整体规划134.1项目定位134.2项目经营发展模式144.3项目整体规划154.3.1功能分区164.3.2道路交通规划194.3.3绿化景观规划204.3.4用地规划20第五章市场营销225.1市场需求分析225.2营销理念235.3营销渠道策略235.3.1招商策略235.3.2市场推广策略255.4招商推广计划255.4.1筹备期255.4.2介绍期255.4.3强力推广期265.4.4稳定推广期26第六章管理体制276.1管理体系276.2人力资源配置与薪酬体系27第七章财务分析297.1预测依据297.1.1收入及利润依据297.1.2成本估算依据297.2投资收益预测30第八章资金需求38第九章风险分析409.1风险概述409.2主要风险影响分析419.3风险对策与控制42第十章结论44第一章前言2009年初，国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的发展规划，将物流业列入其中，将仓储、配送等各个物流环节的营业税税率与运输业统一，调低为3%；扩大营业税差额增收范围、对各地物流园区布局进行合理规划。神木县益辰仓储物流贸易市场有限公司紧跟国家对于未来产业振兴政策的发展方向，结合陕西省榆林市神木县第二新村产业规划的实际情况，拟在当地构建一座大型综合仓储物流贸易中转中心，以有效带动地区经济，并促进其他产业的繁荣。榆林市神木县地处陕西北部，位晋陕蒙三省交界，南卫关中，北屏河套，扼晋阳之险，持灵夏之冲，其独特的地理地貌、悠久的历史、丰富的土地矿产资源以及完备的城市配套设施使得当地的建设牵一发动全身，成为陕西省和西部地区物流业发展的必经之地。经过前期的初步勘测和分析等工作，项目切实结合了国家政策、陕西省建设发展规划及神木县当地经济的发展形势，抓住了现代物流业发展的机遇。项目能够有效弥补当地仓储物流业的空缺，通过开辟仓储周转中心和提供全面优质的服务，缓解交通运输压力，增加经济推动力，为工业园区的建设和陕西省物流业的发展注入新的活力。同时，从经济效益方面看，项目具有较高的投资回报率，项目税前收益率可达28.90%，回收期在4.31年左右，高于行业基准，属于投资小，收效快的建设项目。本计划书以国家和地方政策为指导，结合项目的前期工作，分七大部分，从投资背景、目标市场、建设规划、营销方式、组织结构设置、风险控制，以及财务预测等方面综合分析规划，细致阐述项目的各项基本方案，以呈现项目的总体蓝图。第二章项目概述2.1项目提出的背景2008年中央经济工作会议提出拓宽民间投资领域和渠道，增强拉动经济增长的社会合力。会议强调，科学发展观第一要义是发展，越是在经济发展面临较大困难的时候，我们越是要坚定不移地贯彻发展是硬道理的战略思想，牢牢扭住经济建设这个中心，始终做到聚精会神搞建设、一心一意谋发展。随着世界经济危机的进一步深化，国家及地方投资项目逐步开始萎缩，部分企业倒闭破产，给社会带来极大的就业压力。2009年2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调整振兴规划，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的符合性服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。但是我国物流业总体水平落后，严重制约国民经济效益的提高。必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的发展规划。2009年1月14日，钢铁和汽车产业振兴规划获国务院常务会议通过；2月4日，纺织工业和装备制造业调整振兴规划也获原则通过；2月11日，国务院审议并原则通过了船舶工业调整振兴规划；2月18日，国务院常务会议审议并通过了电子信息产业振兴规划；2月19日，轻工业和石化产业振兴规划获得通过；最后，有色金属和物流业振兴规划也获通过。至此，十大产业调整和振兴规划全部出齐，其实施时间将从2009年至2011年。随后陕西省政府下发了《关于进一步促进榆林跨越发展的若干意见》文件，积极响应号召，发展神木经济，神木县政府制定了《神木县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，编制了《第二新村产业发展规划》，建立了神木县第二新村产业园区。神木县位于神府煤田，为中国目前查明的最大煤田，是世界七大煤田之一。该煤田主要分布于陕西省榆林地区，含煤面积24561km2，含煤地层为侏罗系中统延安组，单层最大厚度12.5m，总储量2267亿吨，其中探明储量1556亿吨。神府煤田储量丰富，煤层稳定，易于开采，煤质优良，属于特低灰、特低硫、特低磷、中高发热量、可选性好的不粘煤和长焰煤，是良好的动力燃料和工业气化用煤。近年来，作为环保洁净煤被国家有关部门和北方城市广泛推荐使用。煤的化学活性和热稳定性好，是动力、气化、液化、化工、建材、民用的理想用煤。石英砂探明工业储量436万吨，二氧化硅含量在97%以上。此外，铁矿石、石灰石、石油、膨润土等储量也很可观。神木县领导与规划部门，也已经充分注意到了发展神木物流业的迫切性。在推进五个转型的发展路径中提出了推动第三产业发力，着力建设以工业（煤炭）为主流的物流体系，形成与产业结构相匹配的能化产业物流+建材+装备制造综合物流模式，成为晋陕蒙地区物流集散中心的构想。由此可见，本项目符合国家对于未来产业振兴政策的发展方向，抓住了当地经济起飞的机遇，填补了当地物流中转的空缺，项目建成后将会有效带动地区经济，并促进其他产业的繁荣，项目建设前景广阔。2.2项目基本信息项目名称：神木县益辰仓储物流贸易市场建设项目。承办单位：神木县益辰仓储物流贸易市场有限公司。项目地点：神木县益辰仓储物流贸易市场建设项目位于陕西省榆林市神木县第二新村神锦大街南侧。项目总投资:9687.86万元。项目的主要服务对象为陕西省榆林市神木县第二新村经济开发区内的生产企业，以及经当地交通网络进行运输作业的中间商、运营商等物流行业从业商。项目主要业务拟设置有：公司的经营组织规划为：公司内部运营组织架构实行中心管理制。公司是决策中心，各部门是管理中心。公司组织机构共设1个高层决策系统，四大管理系统，若干个主要职能部门。组织决策系统实行总经理负责制，各个管理系统实行副总经理制。组织的决策管理层分为三层:总经理层、副总经理层和主管层。各层分别掌握不同层次的决策权限和管理工作。总经理层为战略决策层和总体规划层，副总经理层为战术决策层和计划制定监督层，主管层为事务决策层和计划执行协调层。新组织机构开始向机构扁平集约化，管理柔性化、等级弱化的趋势发展。各系统内部的协调与合作由中心副总经理负责，各个系统之间的协调与合作由总经理负责。部门设计的原则为:各个管理系统内部门的设立必须确保是组织经济日标或组织资源价值优化日标的直接实施机构，不单设参谋性机构或指导性机构。公司的主要经营模式为：1、仓储交易：为钢材、工程机械和汽车租赁交易提供露天仓库，收入来源主要为租金及自营收入；2、仓库物流：水泥、陶瓷、地板、装饰装修材料及日用百货等货物提供储存仓库，收入来源主要为租金；3、金属镁交易平台：打造金属镁交易服务的专业平台，包括交易服务和网络服务平台，收入来源主要为服务费；4、临街商铺：建设大型工程机械配件供应中心，收入来源主要为周边企业和个人提供工程机械配件和维修服务的营业收入；5、办公区租赁：收入来源主要为租金。2.3项目发展和长期规划战略目标：公司经营发展目标是构筑全国知名的仓储物流中心，成为晋陕蒙地区物流中心集散地的产业基础格局。构建主业良性成长的发展平台，同时择机发展相关服务产业，形成以物流为中心、集各项服务于一体的综合性商业平台。公司以仓储物流为核心，在陕西神木县建立一个大型物流产业基地，不断扩展中心业务，在2年内，逐步完成各项基本建设；5年内，初具规模，逐步开发相关配套产业；10年内，成为陕北最大的仓储物流中心，并最终发展成为全国知名的连锁物流集散集群企业。公司的远景规划：公司以品牌化为旗帜，以多领域、全方位为公司发展方向。根据这一思路，公司确定了远景规划的发展战略：1、致力于仓储物流行业的发展，开创现代仓储物流产业新模式。2、以品牌为旗帜，不断进行品牌核心价值的提升。3、以人力资源为根本，营造人才发展环境，实现人才国际化战略。4、以服务为带动，依托专业、全面、优质的服务理念，以网络推广与品牌战略为有力补充，实现多元化发展。5、以创新为动力，加强多边合作关系，以创新的服务形式来引导市场的发展，从而提升核心竞争力。具体规划：公司未来10年的发展思路如下：2009-2011年：1、2009年是公司创立之年，公司将完成项目的选址论证、项目可行性论证，并经政府相关机构审批，取得榆林市神木县第二新村140亩土地使用权，完善建设规划，并逐步开展初期建设。2、公司将在两年内完成项目基地的基础建设，开展相关配套服务业务。3、初步确立公司的品牌战略研究及规划，逐步建立公司的战略品牌。2012-2014年：1、建设成为完善的物流产业基地，打造专业的网络商业服务平台。2、实现公司资本扩张，建立完善的法人治理结构。3、扩展相关产业及服务产品，建成集物流、服务、租赁、购物、休闲等各项业务为一体的综合大型物流周转中心。2015-2019年：1、公司进行规模扩张，建立集团化经营管理模式。2、建立长期合作伙伴制度，发展全国性业务推广，依托品牌效应，成为陕西省最大的仓储物流中心，并以此为基础向全国拓展，发展物流品牌连锁经营模式，并最终成为全国知名的连锁物流集散集群。第三章市场分析3.1中国物流业市场物流业是由服务分销业、运输业、装卸业、仓储业、邮政业、流通加工业、物流信息业、货运代理业、包装业等组成的复合型产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，已经成为服务业中的骨干产业和国民经济新的增长点。进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2008年的18.3%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。一是全社会物流运行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求不足和专业化物流供给能力不足的问题同时存在；三是物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流标准还不能完全满足需要，物流服务的组织化和集约化程度不高。2008年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，物流业作为重要的服务产业也受到了严重冲击。物流市场需求急剧萎缩，运输和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，一大批中小物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务的传统物流企业受到严重冲击。整体来看，国际金融危机不但造成物流产业自身发展的剧烈波动，而且对其他产业的物流服务供给也产生了不利影响。大型交易市场的建立和发展是搞活流通，繁荣市场，扩大城乡消费，确保市场繁荣，不断提升物流服务现代化水平，促进物流业跨越式发展的重要战略选择。