房地产估价师 房地产开发程序与管理

第三章房地产开发程序与管理一、单项选择题1、下列不涉及质量控制的阶段是（）。A、决策阶段B、设计阶段C、施工阶段D、可行性研究阶段2、从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源，下列选项中不包括（）。A、土地B、资本C、环境D、劳动力3、投资机会的选择不包括（）。A、提出投资设想B、项目可行性研究C、细化投资设想D、寻找和筛选投资机会4、投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和（）三部分工作。A、风险控制B、项目调研C、投资决策D、资金管理5、土地储备实行（）管理。A、计划B、年度C、整体D、分阶段6、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。（2011年真题）A、土地储备B、销售方案的细化C、建设项目的质量控制D、申领《建设用地规划许可证》7、土地储备机构负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金。A、开发商B、建设部门C、房管部门D、土地储备部门8、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A、开发商B、建设部门C、房管部门D、政府部门9、值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。A、存量B、增量C、流量D、减量10、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A、选址规划意见通知书B、规划设计条件通知书C、建设用地规划许可证D、建设工程规划许可证11、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（）。A、3个以上B、5～10个之间C、5个以上D、2～10个之间12、（），开发商就可以申请开工许可。A、建筑工程招标工作结束后B、设计方案审查合格之后C、申领《建设用地规划许可证》之后D、申领《建设工程规划许可证》之后13、申请办理《建设工程施工许可证申请表》时，对于不符合条件的，应该自收到申请之日起15日内书面通知（），并说明理由。A、施工单位B、建设单位C、监理单位D、设计单位14、房地产开发项目，施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。（2011年真题）A、对原材料的检验B、对配套设施的检验C、确立质量文件档案制度D、确立成本控制档案制度15、横道图法用于项目建设阶段的（）。A、质量控制B、进度控制C、成本控制D、合同管理16、水平进度计划用于项目建设阶段的（）。A、质量控制B、进度控制C、成本控制D、合同管理17、下列哪一项不属于网络图的表现形式（）。A、混合网络B、双代号网络C、单代号网络D、时标网络18、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A、人工费用B、固定费用C、变动费用D、材料费用19、竣工验收时（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A、开发商B、承包商C、监理机构D、建设主管部门20、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列选项不属于其工作程序的是（）。A、竣工验收备案B、整体验收C、综合验收D、单项工程竣工验收21、开发商受到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要（）内予以核实。A、半个月B、一个月C、一个半月D、两个月22、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A、领导定价法B、挑战定价法C、价值定价法D、随行就市定价法23、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（）。A、价值定价法B、目标定价法C、成本加成定价法D、认知价值定价法24、竞争导向定价法不包括（）。A、领导定价法B、挑战定价法C、随行就市定价法D、价值定价法25、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A、目标定价法B、领导定价法C、随行就市定价法D、认知价值定价法二、多项选择题1、房地产开发是许多专业人士共同协作努力的结果，下列选项中属于房地产开发参与者的是（）。A、开发商B、金融机构C、政府机构D、社会团体E、销售人员2、下列选项中不属于投资决策分析的是（）。A、投资决策B、市场分析C、项目财务评价D、投资环境分析E、客户群分析3、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A、获取项目所需土地B、进行项目的财务评价C、确定规划设计方案并获得批准D、对项目的建设工程进行招标E、提交项目开工申请并获得批准4、国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A、项目是否符合宏观调控政策、产业政策等B、项目主要产品质量符合国家的规定C、项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响D、项目有利于促进环境保护和改善生态环境E、符合当地的产业结构调整的要求5、申请《建设用地规划许可证》需提交的文件包括（）。A、出让合同B、资金到位证明C、立项批文，规划意见书D、1：2000或1：500的地形图E、建设用地钉桩成果通知单6、招标文件通常包括（）等。A、招标公告B、投标人须知C、评标办法D、工程标底E、合同条款及格式7、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面。A、实行科学合理的施工进度控制安排B、控制混凝土质量C、对工程中采用的配套设备进行检验D、对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E、对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差8、成本计划可分解为（）方面。A、材料设备成本计划B、管理费成本计划C、人工费成本计划D、不可预见成本计划E、施工机械费用计划9、开发商的主要合同关系通常包括（）等。A、咨询合同B、分包合同C、销售合同D、加工合同E、勘察设计合同10、技术资料的内容包括（）。A、土建资料B、前期工作资料C、安装方面的资料D、设计文件及变更资料E、招标方面的资料11、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。（2011年真题）A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C、总代理可以委托分代理D、房地产开发企业不能直接委托分代理E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式12、宣传作为促销组合因素之一，在（）等方面，起着十分重要的作用。A、改善形象B、增加销量C、提高知名度D、降低新产品开发成本E、刺激对企业产品的需求，增加销售三、判断题1、房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（）对错2、土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、实现增加地方政府财政收入为目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。（）对错3、目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（）对错4、在我国，县级及以上地方人民政府垄断了其辖区范围内国有土地使用权出让市场。（）（2011年真题）对错5、在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。（）对错6、《规划意见书（选址）》主要规定了用地性质、位置和年限。（）对错7、房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）对错8、采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。（）对错9、开发项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。（）对错10、一般说来，全国或国际性房地产经纪公司通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触；而地方性房地产经纪机构对当地房地产市场及潜在的卖家或租户有较详细了解。（）对错11、认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（）对错答案部分一、单项选择题1、【正确答案】D【答案解析】参见教材P82。【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】【答疑编号10269574】2、【正确答案】C【答案解析】房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。参见教材P63。【该题针对“房地产开发程序概述”知识点进行考核】【答疑编号10277856】3、【正确答案】B【答案解析】投资机会的选择包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。参见教材P65。【该题针对“投资机会选择与决策分析”知识点进行考核】【答疑编号10277857】4、【正确答案】C【答案解析】投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。参见教材P66。【该题针对“投资机会选择与决策分析”知识点进行考核】【答疑编号10277859】5、【正确答案】A【答案解析】土地储备实行计划管理。参见教材P67。【该题针对“前期工作”知识点进行考核】【答疑编号10277860】6、【正确答案】D【答案解析】A土地储备是政府行为，对房地产开发来说，前期应是获取土地。B属于租售阶段；C属于建设阶段的工作内容。参见教材P67-82。【该题针对“前期工作”知识点进行考核】【答疑编号10277862】7、【正确答案】D【答案解析】土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备部门负责筹措资金。参见教材P68。【该题针对“前期工作”知识点进行考核】【答疑编号10277864】8、【正确答案】A【答案解析】在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。参见教材P68。【该题针对“前期工作”知识点进行考核】【答疑编号10277866】9、【正确答案】A【答案解析】值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。参见教材P70。【该题针对“前期工作”知识点进行考核】【答疑编号10277868】10、【正确答案】C【答案解析】《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。参见教材P74。【该题针对“前期工作”知识点进行考核】【答疑编号10277870】11、【正确答案】A【答案解析】邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在3个以上。参见教材P76。【该题针对“前期工作”知识点进行考核】【答疑编号10277872】12、【正确答案】A【答案解析】建筑工程招标工作结束后，开发商就可以申请开工许可。参见教材P80。【该题针对“前期工作”知识点进行考核】【答疑编号10277874】13、【正确答案】B【答案解析】申请办理《建设工程施工许可证申请表》是，对于不符合条件的，应该自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。参见教材P81。【该题针对“前期工作”知识点进行考核】【答疑编号10277876】14、【正确答案】D【答案解析】本题可用排除法。ABC全是与质量有关的，而只有D是与成本（投资）有关的，不属于同一类。参见教材P82－83。【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】【答疑编号10277877】15、【正确答案】B【答案解析】横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。参见教材P84。【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】【答疑编号10277879】16、【正确答案】B【答案解析】进度控制管理常用的方法有两种：横道图法和网络图法。水平进度计划又称为横道图法。参见教材P84。【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】【答疑编号10277881】17、【正确答案】A【答案解析】网络图有单代号网络图、双刀号网络图和时标网络图三种表现形式。参见教材P85。【该题针对“建设阶段”知识点进行考核】【答疑编号10277883】18、【正确答案】C【答案解析】工程成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材P87。【该题针对“建设阶段”知识点进行