银基商业计划书

1第一节公司概况一、公司基本情况公司名称：银基集团有限公司注册地址：注册资本：注册号法定代表人：成立日期：经营期限：经营范围：郑州银基商贸城有限公司注册于1996年12月28日注册资本3500万美元中外合作企业住所：中国郑州市一马路8号法定代表人：李荣坤河南银基房地产开发有限公司注册于1993年12月31日注册资本4000万美元中外合作企业住所：中国郑州市一马路8号法定代表人：李荣坤二、公司股东公司股权结构股东名称出资方式出资额（万元）股权比例李荣坤樊迎朝张岩（李荣申）2三、公司的取得阶段性成绩的主要因素郑州银基商贸城历经十二年的开发建设和市场培育，在市场氛围、经济效益、社会贡献、品牌塑造、形象提升诸方面业已取得了阶段性的成绩，不仅成为国内单体经营面积最大、单体商场拥有商户最多的服饰专业市场，也成为国内人气最旺盛、交易最活跃、交易额最大、商业氛围最浓厚、最具发展潜力的服饰专业市场之一。更重要的是她已经成为郑州乃至河南的商业名片：建筑面积32万平方米现有商铺6000家已全部租售并营业日客流量约20万人次从业人员（安排就业）3万余名市场辐射20多个省、市中原服装业的龙头中西部地区最大的服装配送、批发集散地和服装物流中心中国规模最大的服装专业市场“当年建设，当年开业，当年获利”的银基速度2003年9月“银基服装交易园区”成为2020年以前郑州市重点发展和扶持的15个商品交易园区中唯一的以企业字号命名的交易园区造就了大中小老板上万个，培育了上百个百万富翁和千万富翁实现了“兴建一座市场，带动一个产业，搞活一方经济，富裕一方人民”使郑州乃至河南的服装流通业已经崛起和服装加工业正在崛起。因此，河南省委书记徐光春同志发出了“趋势而上，打响郑州服装业的品牌”的号召创造了诸多适用的经营理念和战略：以服饰为主导的“专业化、特色化”经营；滚动开发，持续经营；配送为龙头，批发为主导，零售为辅助，专卖为补充；配送、批发求效益，零售、专卖造“人气”……银基公司的取得阶段性成绩的主要因素如下：1、郑州及河南的良好投资环境河南地处中原，国土面积16.7万平方公里，居中国第17位；人口9717万，居中国首位。郑州市是河南省省会，也是中原城市群的龙头城市，已经成为国内投资、经商、置业的最佳城市之一：3（1）区位优势：郑州地处中原经济区的核心地位，又是全国产业分布和人口分布的中心之一，在我国的社会、经济发展中，具有连通南北、承东启西的战略作用。在国家中部崛起中处于核心地位。（2）交通发达。郑州是我国重要的交通、通信枢纽。贯通南北的京广铁路，与陇海铁路（亚欧大陆桥线）在郑州交汇，客、货运输平均运距分别达到396公里和1194公里。郑州客运站是中国三个特等站之一，旅客中转居全国之首；郑州北站是亚洲最大的编组站，日均编组列车24500辆；郑州东站是中国最大的零担货运中转站，具备年吞吐集装箱55万吨的能力；郑州海棠寺口岸为中国内陆省首家二类铁路运输口岸，可直接办理进出口业务。郑州也是中国7个公路主要枢纽城市之一，是国道107线和310线的交汇点，拥有全国内陆省份第一个二类公路口岸，国道主干线京珠高速线与连霍高速线也交汇与此。郑州新郑国际机场为4E级国际航空港，目前与国内30多个大中城市通航，并开通了多条国际航线。（3）人口众多。河南是中国人口第一大省，200年末在册人口9717万人，郑州总人口已达708万人，其中城镇人口411万人。（4）商品集散地。河南已成为继广东、江苏、山东、浙江、辽宁之后的全国第六大贸易中心，年社会消费零售总额达2808亿元；郑州市有面积超万平方米的大型零售市场近30个，各类批发市场约500个，年成交额超亿元的有30多个，形成了以郑州银基商贸城、中国建筑材料批发市场等为龙头、辐射全国的批发市场体系。（5）内陆经济比较发达。郑州市是我国城市综合实力50强和投资硬环境40优城市之一，是欧亚大陆桥90多座城市中最具发展潜力的城市。郑州市正以超过以往任何时候的发展速度扩充经济实力和城市规模。郑州已经成为中国中西部地区商品流通、资金流动、人员流动和信息传递的中心，已经成为欧亚大陆桥的重要商阜和大陆最佳投资、经商城市之一。2、郑州银基商贸城的定位准确（1）经营规模定位：银基商贸城的规划32万平方米，容纳商户近6000家，分三期建设，三期工程已于2001年底全面完成。上述规模定位是在充分市场调查、分析和论证的基础上确定的，充分考虑了河南的省情及周边省份的市场发展和市场接纳能力。（2）经营品种定位：以衣为主。服装经营风险较小，是生活必须品，随着人口增加、生活水平提高、服装多样化和时装化、自产自用（生产棉花、纺线、织布、染布、做衣）的人减少，服装市场必然日趋繁荣，服装经销商的经营空间将日益广阔。（3）销售市场定位：银基商贸城的销售市场主要定位于全省各市、地、县及周边省份（山西、河北、陕西、山东等）二、三级批发市场、零售卖场、中小零售商和郑州市及周边城镇工薪阶层，覆盖约3亿消费人群。通过几年的实践，证明定位是准确的、成功的，扩大了银基的经营空间和发展空间，奠定了银基的发展基础，充实了银基的发展实力。目前银基商贸城的服装占到郑州市服装批发总量的70%以上、零售总量的约80%。4（4）经营方式定位：以“配送为龙头、批发为主导、零售为辅助”，以配送、批发求效益，以零售聚人气，配送、批发、零售互为补充，相辅相承。目前，银基商贸城服装配送、批发量占整个市场交易总量的70%，零售占整个市场客流量的70%。（5）经营档次定位：河南为内陆省份，经济欠发达，城镇居民收入及农民收入远低于沿海发达地区，因此导致消费能力不高，高档品牌服饰市场有限，但河南人口众多，且交通发达，辐射力极强，故银基商贸城定位于以中低档服饰为主，高中低档三结合，满足绝大多数消费者的需求，通过扩大辐射提高销售数量，以销量促效益。（6）盈利方式定位：公司主要采取租赁经营，即向厂商出租商铺经营使用权。银基公司不直接经营商品，既不需要过多的流动资金，亦不担心商品积压及货款回笼，也不担心产生问题商品及问题资金造成资金亏空。租赁经营方式把经营风险大部分转嫁给了商户，公司收益相对稳定，抗风险能力大大加强。（7）商户结构定位（2002年底前）：银基商贸城的市场兴旺、健康、持久发展的关键是商户质量。公司在开业之时，已经确立了2002年底前的商户结构目标，即沿海经济发达地区（温州、常熟、上海、广州、深圳、虎门、石狮等）商户占场内商户80%，生产厂家的直销店及中原（郑州）地区总经销、总代理占场内商户的80%。为此，银基公司始终把改良商户的工作作为公司的中心工作和重心工作，培育银基商贸城大批发、大流通、大市场格局，防范、转嫁、化解、规避企业、市场风险的“嫁接工程”自始至终贯穿于银基的发展历史之中。公司积极地为商户提供良好的经营硬环境和软环境，“公司搭台，商户和生产厂家唱戏”，或引厂进店自设门面、自产自销，或选择、培育银基商贸城现有商户作为沿海服装生产厂家中原地区的总经销、总代理，保证了公司设定的商户结构目标的实现。（8）形象定位：银基公司是一个年轻的港资企业，公司始终把提高银基商贸城的知名度、美誉度作为一件大事来抓。公司挺进中原之初，为了尽快让人们记住银基，公司斥资2000万元买断郑州四桥一路桥路名命名权及广告经营权，使银基公司“一拍成名天下知”；银基商贸城硬件环境好、品种全、价格低的特色为银基商贸城带来大客流，形成了“买服装到银基”、“经营服装到银基”、“批发服装到银基”的社会认同。中国服装时报、河南电视台等诸多国内传媒作了一系列“关注银基现象”的连续报道，以示对银基的充分肯定和褒扬。3、郑州银基商贸城的经营决策科学（1）准确把握投资时机。银基商贸城始建于国家紧缩银根、经济不景气的1995年，开业时（1996年10月）赶上国家经济复苏、居民消费提升，又恰巧迎合了市政府实施“马路市场退路进店”的政策，吸引当时郑州市五十多处“马路市场”（近5000家商户）的商户到银基商贸城寻找新的经营场所，使银基一期商场的近千个商铺在一个星期时间租赁完成。二期商场始建（1998年2月）于受东南亚金融风波的影响、国内经济疲软、内需严重不足的时期，而开业（1998年10月）之时遇国家刺激生产、扩大出口、拉动内需的若干政策开始奏效，市场经济形势有所好转，特别是进入1999年冬季，居民购买力明显提高，商户销售大幅度提高。由于较好地把握了投资时5机，为银基商贸城的快速启动、迅速繁荣、稳定发展提供了可靠保证。（2）准确把握开业时机。服装经营的淡旺季明显，全年交易量的约70%集中在9月至春节前，特别是元旦至春节。为使开业即进入客流高潮及销售高潮，公司各期商铺均赶在9月至11月开业，既保证了招商，保证了开门率，保证了商户的销售业绩，也保证了新开市场的活跃、繁荣。（3）开发策略大胆和稳健并重。银基商贸城是在原振兴商场的基础上建设的，规模大（32万㎡）、投资大（15.6亿元），若一次性建设势必拉长建设周期、加大资金的一次性投放量，同时也无法保持新、老市场的衔接，可能流失势原振兴商场的商户，必然增大一次性招商的数量及难度。为留住原振兴商场的商户，培育、稳定、繁荣、发展市场，同时也为了压缩建设周期，减少资金的一次投放量和一次性大规模招商的难度，公司采取“边开发、边巩固、边培育、边发展，成熟一块、开发一块、稳定发展一块”的滚动经营和发展的策略，分批进行银基商贸城主体商场的开发建设和经营。在拆迁原振兴商场之前，临建一期市场已赶在旺季先期（1994年9月18日）开业，原振业商场商户绝大部分进驻了临建一期市场，临建一期市场很快火爆，当时一间12㎡的商铺公司每月收取租金5000元，转租价最高的炒到24000元（每面墙8000元），转让价最高的加了20多万元。据此，公司抓住时机拆迁振兴商场建临建二期市场并赶在1995年9月18日旺季开业；主体一期大楼1995年5月1日动工，当年12月18日正、负一层试营业，1996年10月8日全面开业；主体二期大楼1998年2月28日动工，当年10月18日开业正、负一层及正二层，当年11月1日开业正三层、11月18日开业正四层及其以上楼层；主体三期大楼2001年2月23日动工，当年10月18日三层以下开业，四层及其以上次年9月18日开业。实现了当年建设、当年开业、当年受益。（4）投资策略前瞻和适度。银基商贸城项目一改传统的、单纯的以房地产（住宅楼、写字楼）开发起步的开发与销售模式，在河南率先进入商业地产开发领域。通过商业地产开发、商铺租赁经营，膨胀场地商业价值，提升租金收入，同时开发商拥有物产产权，为银基公司提供了一个稳定的“财源”。（5）创新经营模式。按批发市场的一般经营模式是批发市场依托加工基地，以前店后场（厂）的形式营运。而银基公司则准确研判形势，借助于郑州市地处中原的区位优势、全国交通枢纽中心的交通优势、河南人口大省的市场优势，经营与管理突破了传统批发市场的一般经营模式，形成“以配送为主，以批发为辅，带动零售”加“租赁经营＋卖场管理＋物业管理”的经营特色，为银基集团的后续发展提供了重要经验和启示，同时也激活了市场，获得政府的支持、消费者的信赖和商户的赞誉。仅用6年时间即成为“雄居郑州、垄断大中原，辐射周边，影响全中国”的专业服装市场。四、公司主要业务和目标香港盛鸿投资有限公司于1993年12月31日投资创立河南银基房地产开发有限公司，其主要开发项目为郑州银基商贸城（商业地产项目）、郑州银基花园（商住地产项目）。郑州银基商贸城有限公司主要管理项目郑州银基商贸城。61、主要业务（1）经营建筑面积32万平方米的郑州银基商贸城。郑州银基商贸城是全国规模最大的、批零兼营的专业服装商贸市场，装修装潢高档、规划布局合理、配套设施完备，提供从商铺租赁、卖场物业管理到区域中心仓储和配送、服装展示、信息发布、服饰文化传播等“一站式”服务，并将开展电子商务交易。郑州银基商贸城正在构建全新的营销网络（服饰商品分销网络、信息网络、商户网络），链接消费者——中间商——服装服饰制造商等，谋求形成中国服装流通领域的“物流中心、配送中心、展示中心、信息中心和服饰文化传播