创业孵化大厦项目可行性研究报告

创业孵化大厦项目可研报告目录1.项目情况简介………………………………22.合作条件………………………………43.项目经济分析……………………………5一期分析……………………………5二期分析……………………………12三期分析……………………………184、结论………………………………………215.附件………………………………………21一.项目情况简介1.1项目地理位置及区域交通状况北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区，总用地面积51946平方米，园区东临新街口外大街，西至文慧园北路，南通文慧园路，北依学院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。园区位于北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地，高等院校、科研机构密集，周边有北京师范大学、北京邮电大学、北方交通大学，以及中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称人员数万人，人才技术优势十分明显，有良好的文化科技氛围。园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市功能完备，其良好的社区环境，对科技人员有强大的吸引力。1.2项目规划项目占地面积为51964平方米，规划总建筑面积为20.212万平米，其中地上建筑面积15.584万平米：其中：办公楼20370平米实验楼5028平米公寓式办公46150平米交流展示用房9416平米孵化大厦40398平米专家大厦32154平米展览中心1260平米附属用房325平米保留建筑734平米地下建筑面积4.63万平米：其中：设备用房9226平米办公辅助5021平米车库（含人防）32038平米总停车位1250辆其中：地上停车位73辆地下停车位1177辆，地上建筑层数为218层地下建筑层数为1—3层建筑高度为12.50---60.00米绿化率35%容积率3.0项目分三期开发：一期为：孵化大厦经济技术指标如下：总建筑面积：54260平米地上建筑面积：40398平米地下建筑面积：13862平米总停车位：323辆，地下298辆、地上25辆地上建筑层数：2—15层地下建筑层数：3层建筑高度：12.5—60.0米二期、三期如下图所示：目前已取得各项立项批复和设计图纸，近期可完成拆迁任务。二.合作条件目前北京理工大学已与北京京师鹏飞房地产开发有限公司签署合作开发协议，协议主要内容为：一期：北京理工大学提供土地，负责一期孵化大厦的拆迁工作，达到场地三通一平的条件，由北京京师鹏飞房地产开发有限公司负责开发建设，项目建成后双方按4：6分配建筑面积（北理工占4）。土地出让金各自交纳所分得的面积。二期有两种模式：1、理工负责拆迁，项目建成后双方按4：6分配建筑面积（北理工占4）。土地出让金各自交纳所分得的面积。2、理工只提供土地，不负责拆迁，项目建成后双方按2：8分配建筑面积（北理工占2）。土地出让金各自交纳所分得的面积。北京京师鹏飞房地产开发公司与我公司的合作条件是：以3000万元人民币整体转让北京京师鹏飞房地产开发公司（该公司只有本项目，没有其他的债权债务关系）。付款方式为：在项目符合公司的要求后支付1500万元人民币，另外的1500万元付款时间待项目回款后支付。三.项目经济分析项目一期投资估算1、开发成本估算1.1土地成本项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币4201.12万元。单位可销售面积成本为4201.12/2.42（地上面积）=1736元/平米。1.2前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约724.53万元。单位可销售面积成本为724.53/2.42（地上面积）=298.91元/平米。1.3基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为1091.62万元。单位可销售面积成本为1091.62/2.42（地上面积）=450.36元/平米。1.4建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积2300元/平米计算共12479.8万元。单位可销售面积成本为12479.8/2.42（地上面积）=5148.69元/平米。1.5不可预见费取以上四项费用总和的1%，共为169.97万元单位可销售面积成本为169.97/2.42（地上面积）=70.12元/平米。2、开发费用估算2.1管理费用管理费用取直接费的1%计算，管理费用为169.97万元。单位可销售面积成本为169.97/2.42（地上面积）=70.12元/平米。2.2销售费用销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为26176.8*0.015=392.65万元。单位可销售面积成本为356.29/2.42（地上面积）=161.99元/平米。2.3财务费用项目财务费用为贷款利息，贷款5000万元，贷款期限为一年，利息为350万元。单位可销售面积成本为350/2.42（地上面积）=144.4元/平米。3、项目开发总成本项目开发总成本估计为19829.26万元，单位成本为19829.26/2.42=8180.79元/㎡。项目投资成本估算汇总表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用4201.12含土地出让金2701.12万元，项目转让费1500万元2前期工程费724.533基础设施及配套设施建设费1091.62市政建设4建安工程费12479.85不可预见费169.97占1—5项费用合计的1%6物业管理基金计提249.6建安成本的2%7财务费用350贷款5200万元，贷款期限一年，利率为7%8管理费用169.97占1—5项费用合计的1%9销售费用392.65销售收入（约2.6亿元）的1.5%10成本合计19829.26项目销售收入预算1销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：写字楼：10000元/平米；地下车位：10万元/个2销售总收入的确定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）写字楼2.424万㎡10000元/㎡24238.8地下车位19410万元/个1938合计26176.83经济分析项目损益表（单位：万元）销售收入及投资分析表一销售收入26176.8总计24238.81938可售面积(万㎡)写字楼2.424车位194出售率100%出售率100%销售单价(元/㎡）10000.00销售单价(元/个）100000二投资成本合计19829.26面积(万㎡)5.43单位面积成本(元/㎡)8180.79利润6347.54三营业税及附加1439.72四营业税税后利润4907.82五税后成本收益率24.75%六所得税1619.58七所得税税后利润3288.24八税后成本收益率16.58%九税前投资收益率98.16%九税后投资收益率63.24%4、工程进度安排序号时间进度安排12004年4月双方达成开发协议22004年5月成立开发公司32004年6月开工42004年7—8月完成地下结构施工52004年9--12月主体结构封顶62005年1月开始销售，室内初装修、外墙装修72005年2月销售、外墙装修完成82005年3月室内装修及小市政建设92005年4月室内装修及小市政建设102005年5月室内装修及小市政建设，交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序号时间（1）费用支付资金筹措账面余额12004年重组公司、支付40%的土地出让金1080.45万元、前期工程费的50%计362万元、管理费用13万元，转让费1500万元,共2955.79万元项目融资5000万元2044.215月22004年——1642.726月支付前期费用362万元、管理费用13.04万元，共402.07万元。项目开槽，土方施工完成80%。7月支付管理费用共13万元，地下一层完成。8月支付管理费用共13万元，地下室结构完成。32004年——-30.259月支付管理费用13万元，项目主体施工至三层10月支付管理费用13万元，项目主体施工至七层半11月支付管理费用13万元，项目主体施工至十二层12月支付剩余的60%的土地出让金1620.67万元、管理费用13万元，项目主体施工封顶42005年支付管理费用共13万，项目开始销售，销售回款5235.36万元。归还贷款本金4000万元。销售回笼5235.36万元1192.041月52005年支付基础设施费273万、主体建安费4883.4万元、不可预见费42万元、管理费13万元，共5211.87万，销售回款5235.36万元，归还贷款本金1000万元销售回笼5235.36万元215.532月62005年支付基础设施费273万、装修费2532万元、不可预见费42万元、管理费13万元，销售费用131万元，共2991.49万，销售回款5235.36万元，销售回笼5235.36万元2459.43月72005年支付基础设施费273万、装修费2532万元、不可预见费42万元、管理费13万元，销售费用131万元，共2991.49万，销售回款5235.36万元销售回笼5235.36万元4703.274月82006年支付税金及其他费用共6650.38万元销售回笼5235.36万元3288.255月项目二期投资估算1、开发成本估算1.1土地成本项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币6159.21万元。单位可销售面积成本为6159.21/4.25（地上面积）=1448.46元/平米。1.2前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约1183.17万元。单位可销售面积成本为1183.17/4.25（地上面积）=278.25元/平米。1.3基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为2762.37万元。单位可销售面积成本为2762.37/4.25（地上面积）=649.62元/平米。1.4建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积2000元/平米（含地下室建安成本的平均数）计算共18258.8万元。单位可销售面积成本为18258.8/4.25（地上面积）=4293.9元/平米。1.5不可预见费取以上四项费用总和的1%，共为283.64万元单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积）=66.7元/平米。2、开发费用估算2.1管理费用管理费用取直接费的1%计算，管理费用为283.64万元。单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积）=66.7元/平米。2.2销售费用销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为43848.08*0.015=657.72万元。单位可销售面积成本为657.72/4.25（地上面积）=154.68元/平米。2.3财务费用项目财务费用为贷款利息，贷款8000万元，贷款期限为一年，利息为560万元。单位可销售面积成本为560/4.25（地上面积）=131.69元/平米。3、项目开发总成本项目开发总成本估计为30513.72万元，单位成本为30513.72/4.25=7175.88元/㎡。项目投资成本估算汇总表序号名称成本总额备注（万元）1土地费用6159.21含土地出让金4659.21万元，项目转让费1500万元2前期工程费1183.173基础设施及配套设施建设费2762.37市政建设4建安工程费18258.85不可预见费283.64占1—5项费用合计的1%6物业管理基金计提365.18建安成本的2%7财务费用560贷款5200万元，贷款期限一年，利率为7%8管理费用283.64占1—5项费用合计的1%9销售费用565.32销售收入（约4.38亿元）的1.5%10成本合计30421.32项目销售收入预算1销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：公寓：8000元/平米；地下车位：10万元/个2销售总收入的确定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）公寓4.252万㎡8000元/㎡34018.08地下车