004工程部类应急方案

第1页共15页珠海海湾物业管理有限责任公司制度文件珠海海湾物业管理有限责任公司海湾•半山管理处工程部类应急方案编号：版本：颁布日期：页数：共15页生效日期：起草人：物业主任审核人：副总经理批准人：总经理适用：适用于海湾•半山管理处工程部。目的：规范公司应急事件的处理。内容：机电设备应急维修程序示意图获知故障赶赴现场应急处理修理更换恢复使用记录备案报告上级通知承包商报告业主、发展商、上级公司、保险公司第2页共15页机电设备应急维修方案物业管理公司在平时正常操作和维护保养时，作好各种机电设备/系统紧急故障的应急处理预案，当机电设备/系统发生意外故障时，妥善有效的处理，可减少财产损失和降低对客户的影响，以下是一般机电设备应急维修程序：1.获知故障1.1接到故障报告。1.2巡视发现故障。1.3仪器、仪表反映或报警。1.4操作不当引起故障。2.赶赴现场2.1当班人员尽快赶到现场。2.2若为外判保修或在免费保养期间的设备/系统，应立即通知维修承包商。2.3在代管期内的设备/系统故障，立即通知承包商和业主。2.4报告上级领导。3.应急处理3.1尽快采取有效措施，停止或减少应故障引起的损失和客户的影响。3.2若需要应拍照取证，为寻找故障原因和向保险公司索赔留下证据。3.3若有备用设备，迅速进行切换或更换，恢复原有功能。3.4采取临时补救措施，满足客户需要。3.5摧促并配合专业维修公司采取紧急措施。3.6若在可能危及公众安全的公共场合，立即设置或是县挂警示标志、标牌和警示带。4.修理更换4.1查清故障原因，若有需要约请专业公司鉴定事故责任。4.2在免费保修期内或维修保养合同有效期内，应督促责任单位修理。4.3设备维修费用较大必须报发展商/业主认可，若为保险范围应报保险公司。第3页共15页4.4修理时更换零配件应尽量与原装零配件相同。4.5修理时间尽量选择对客户影响较小的时间。5.恢复使用5.1修理完毕通知有关部门/客户可恢复使用。5.2若对客户有直接影响，应向客户致歉，并说明原因。5.3若对客户影响较大，过一周或适当机会回访客户，征求意见。6.记录报告6.1撰写特别事件报告。6.2记录故障发生的时间、日期、地点及原因。6.3记录修理的单位、方法，是否达到原来性能？6.4报告直接损失情况和间接损失估计。6.5记录客户投述情况和处理结果。第4页共15页消防灭火应急方案1．火警应变措施1)切勿急躁，保持镇定。2)在可能情况下，以灭火设备扑灭火源，但切勿把自己置身于危险之中。3)如火势不能控制，应使用最近之消防楼梯走到一楼空地，并将火场内情况及时报告消防队，清牢记不要使用电梯。4)逃生时采用底姿势沿地板爬行；如必须通过火焰时，应将所穿衣服用水浸湿或毛毯等浸湿后裹住身体迅速逃出。5)留守岗位封锁现场，直到有关方面到现场处理为止。6)各个出口、火警警钟、灭火器、灭火喉之位置以及灭火器的使用必须要了解和掌握。7)必须了解各主要通道及走火线。8)保持走火通道通畅无阻，确保消防设备处于正常状态，留意其保养期限。9)烟的上升速度，远比人上楼梯来的快，故火警时应尽速向地面逃出。10)为防止在危急中迷失方向及镇定情绪，管理员一定要事先学会如何在危急中应变。11)就事件发生情况，尽快向主管提交报告。2．消防警钟鸣号当消防警钟鸣号时，立即往地下之消防控制查下列各控制板：1)消防喉辘，火警钟玻璃按手系统。如属消防喉辘、火警钟玻璃按手警钟，会使消防显示板显示所属该层之按手擎固定消防开动，立即到该层查察是否有火警。如属意外打破火警钟玻璃按手，则到消防控制室把控制钥匙插上，使警钟停止，再到消防泵房关上电掣电源，另通知工程部更换损坏之玻璃。（如消防系统不直通消防控制中心，消防车不会到场）。2）感应烟雾头如属感应烟雾头警钟，须立即到现场查看是否发生火警，如发生火警，则报告当班同事火警地点、位置，当班同事需在大厅等待消防车抵达，带领消防员到发生火警现场。如属感应烟雾头因其它原因引起误鸣的，须即通知警钟控制中心，（可能消防车已经出车）及时将警钟停第5页共15页止，但千万不要还原灯号，要留待消防车到场检查收队后才能还原，若灯号不能还原，需更换时，须致电警种控制中心挂牌，待换妥还原后才能除牌。3）消防花洒水流做法与感应烟雾头相同。第6页共15页漏水（水浸）应急处理程序图表说明文字说明：1、工程部收报后，立即关闭相关水闸，切断电源，进行抢修。2、（如切断水源而引起住户断水）管理处接报后，立即通知住户，或在大堂张贴通知。3、组织人员利用沙包阻止水势蔓延到其它地方。4、如果漏水地区的电梯未进水，将电梯升高并暂停使用；如果已进水，则将电梯电源关闭，禁止进入，待现场清理后再检修电梯。5、通知清洁部处理积水，清理现场。注：撰写特别事件报告时，详细说明破坏程度、涉及面积。切断相关水闸，进行抢修工程部通知住户未进水，升高已进水，关闭电源管理处沙包等阻止水势蔓延电梯清洁部处理积水监控中心或管理处第7页共15页水力系统故障处理程序一、计划停水图表说明：1文字说明：1、如遇维修，清洁或其它原因停水，必须提前张贴通告通知住户，并可口头提醒住户注意事项。二、食水中断一）个别单位图表说明：1检查该单元水喉闸掣是否关上2检查该单元水表闸门是否关上管理处协同工程部3检查加压泵是否操作正常4通知自来水公司检查水表是否淤塞文字说明：1、先到该单位内检查有关水喉闸制掣是否被关上？2、然后到水表房检查该单位的水表闸门是否关上及邻近单元水表数码有否转动？3、再检查加压泵操作有否正常？4、倘上述各项正常的话，则通知该用户致电自来水公司派员检查水表是否淤塞。二）整座小区显眼处张贴通告第8页共15页图表说明：1检查地现泵房水缸供水自来水公司维修2检查泵房供水系统是否正常操作管理处协同工程部3检查生活水箱水泵系统、加压泵、浮球、限位装置是否正常工程部维修4检查中途泵系统是否操作正常5显眼处张贴通告文字说明：1、先到地面泵房水缸检查自来水公司的供水是否正常？如出现问是，致电自来水公司及派员修理。2、接着检查泵房的供水系统是否正常操作？3、然后检查生活水泵系统及加压泵是否操作正常？浮球、限位装置是否出现故障？4、最后到小区中层位置检查中途泵系统是否操作正常？5、在显眼处张贴通知，告之住户。第9页共15页煤气泄漏应急处理图表说明：4工程部5警方231监控中心管理处公司现场6煤气公司7消防局8救护中心文字说明：1、立即通知当值巡逻管理员前往事发现场了解情况。（不少于2名员工）2、立即通知管理处，上报主管。3、通知公司。4—8、视情况通知各方至现场采取救急措施。注：前往、到达事发现场须知1）调查人员关闭随身一切电器（如：手机、BP机等），如需电筒照明应在到达现场前先打开，且调查时严禁吸烟或点火。2）如需乘电梯应将电梯停在距现场两层的位置，然后步行前往现场。3）到达现场后，将现场及附近的门、窗立即尽量打开，并疏散在现场人士。如需进房内检查，不可按门铃，只可用手敲门。4）到达现场后，不可开关任何电器设备（如电灯、电视机等），应先打开门窗。5）在安全及可能情况下，将煤气灶具及总闸关上。6）若发现有人昏迷，不可在现场使用电话或对讲机联络，直至安全处方可使用。7）调查人员切不可修理或协助住户修理可能漏气的煤气装置。第10页共15页8）调查人员因故及自身安全，若在调查过程中吸入气体而感不适，应立即离开现场并求助。9）若未发现任何气味，应立即通知主管和管理处进行核实。10）若未能进入现场而不能确定是否有气体泄漏，应立即能知管理处采取相应救急措施。若未能进入现场而能确定气体泄漏，应立即向警方求助，并疏散附近的住户。第11页共15页消防设备人为损坏处理一）消防碎玻璃：图表说明：工程部1234监控中心显示报警当值SBA现场监控中心火警预案处理文字说明：1、楼层手动报警玻璃被击碎后，消防中心立即有报警回音。2、接警后立即通知当值SBA。3、SBA派员工至现场检查。4、至现场后，及时将检查情况反馈监控中心：1）在确认是人为损坏时，消防中心应将其复原并通知工程部进行维修。2）如发现确为火警，则按火警应急处理程序办理。（如消防系统设为自动系统，应注意消防泵是否开关，以免误报报警而发生连锁动作）注：如发现肇事者，应对其进行消防法规教育并按规定予以处罚，并赔偿维修费用，记录备案。二）喷淋头被打碎图表说明：第12页共15页4工程部水、电梯1235监控中心报警当值SBA现场清洁部积水6监控中心文字说明：1、小区任何喷淋装置在自爆（受热）或人为击打破碎情况下，因由水流在管道中流动，而触发水流指示器报警。2、接报后，立即通知当值SBA。3、当值SBA派员工至现场检查确认原因，立即关掉相关楼层喷淋管道水阀门。（如管道有去水开关，亦应打开排除管内积水，以免容器盛积。4、如喷射之水流将影响电梯时，务必通知工程部将电梯升至较高楼层，并暂停使用；检查水流经途对小区设施的破坏情况，并采取应急措施。5、通知清洁部清除地表积水。6、监控中心人员在接受报警时（如系统为自动状态设置），应注意消防和喷淋泵因误报而连动的情况，适当时候调至手动状态。注：记录时间经过，并拍摄照片；查出肇事者，保留移交警方。第13页共15页电梯困人应急处理程序文字说明：1、a）若有乘客被困在电梯内，如有闭路电视及电梯对讲机，则须把镜头至被困人的电梯观察电梯内的情况，并详细询问被困人有关情形及通知管理处报告电梯的正确位置保持联系。b）被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多空气不足的，须特别留意。若有身体不适须立即离开的、而保养公司仍未有人在场，应立即与保养公司维修点说明原因，并立即通知警方和消防人员协助。2、立即致电所属保养公司的24小时紧急维修点，派人前来释放被困者及修理电梯致电时必须询问对方姓名及告知有人被困。注：1、被困者救出后，须与他们联络及询问其身体状况，并记录被困者姓名、地址、电话及到本小区的原因。如被困者不愿合作自行离去则记录下来作为依据。2、记录事件由始至终的时间及详细情形及维修人员、消防员、警方、救护人员到达和离开的时间，消防车、警车、救护车等车辆号码。3、记录被困者的救出时间或伤者离开时间及查询伤者送何处医院，以便查询。第14页共15页发生停电及电力故障应急处理程序一）计划停电：文字说明：1、管理处在收到供电部门发予之停电通知后，应在停电日前三天在显眼处张贴通告，通知小区住户。（通知详细写明：停电日期、恢复供电日期、是否暂停电梯及时间，通知各住户停电期间将所有电器关闭）2、通知工程部准备突发故障及配合进行设备养护。3、安排员工在停电前将电梯升上后关闭，以免停电时困人。4、准备备用物资如电筒、切勿点燃蜡烛。（在停电日前检修通道应急照明灯完好）注：停电期间加强小区保安，以免匪徒有机可乘；电力恢复时，检查小区各设备是否正常运作；停电时应将所有电器插座拔掉。（若电梯困人，按该预案处理。）二）住户投诉其单元停电文字说明：第15页共15页1、接报后至现场察看，向业主解释其单元停电并非在小区供电出现问题。2、通知工程部至现场检查故障原因，排除一般问题。3、若原因杂难，工程部不能修理，应立即可聘用专业水电公司处理，尽力为住户解决问题。三）电力突然中断图表说明：供电公司当值巡逻管理员管理处工程部显眼处张贴通告加强保安文字说明：1、接报后立即至电供电公司查询，是否供电局出问题，如是则应按预案（1）处理。2、通知当值巡逻管理员，到停电现场察看正确位置，及时反馈监控中心。3、通知工程部察看停电区域停电原因及进行抢修；在电力恢复后，到场检查受影响的公共电器、设备是否则恢复正常操作，同时详细巡楼一次，确保各项设备已恢复正常。4、接报后在显眼处张贴停电通知，告知住户，以安定住户。5、接报后，加强保安：1）检查客货升降机是否有人被困；2）派管理员前往停电现场巡逻及察看各项公共电器有否受停电影响，避免住户及房客受惊恐及发生意外，同时避免不法之徒乘虚而入，招致小区住户/业主之财物受损。注：事后查明有关停电原因，以书面报告公司。