房地产开发全套流程大全完整版)

目录第一章房地产开发程序简介.................................第二章房地产开发公司的设立...............................第一步房地产开发公司设立的法律程序....................第一项房地产开发公司设立的相关税费....................第三章土地使用权取得流程.................................第二步取得开发土地使用权的法律程序....................第二项取得开发土地使用权的相关税费....................第三步拆迁安置阶段的法律程序..........................第三项拆迁安置阶段的相关税费..........................第四章房地产开发阶段.....................................第四步立项和可行性研究的法律程序......................第四项立项和可行性研究阶段的相关税费..................第五步规划设计和市政配套法律程序......................第五项规划设计和市政配套的相关税费....................第五章项目建设阶段.......................................第六步项目开工、建设、竣工阶段流程....................第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费..............第六章销售经营阶段.......................................第七步销售经营阶段的法律程序..........................第七项销售经营阶段的相关税费..........................第七章物业管理...........................................第八步物业管理阶段的法律程序..........................第八项物业管理阶段的相关税费..........................附录：房地产开发专业术语..................................第一节面积类..........................................第二节价格类..........................................第三节实务类..........................................第四节管理政策类......................................第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。1、预售由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2、现售商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。政府下文批地填招标申请书并到市招标办登记招标办看现场运用“投资项目概预算系统”编制标底开标会定合同、写评标报告，发中标通知书招标办盖章同意建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局旧城改造到区地政科结果报市房管局画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证规划局办理建设用地规划许可证据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见发拆迁许可证规划局审查后规划条件通知单地政部门审查安置方案、安置房1、到园林局申请伐树许可证2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3、煤气、道路、上下水改造路4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。出市政会议纪要规划局审方案提出意见场地三通一平，领取房地产开发手册到规划局领设计方案送审书动迁会及拆迁安置规委召开市政协调会修改后送规委审图市开发办秘书处登记来源及一切手续质量总站受理质量监督施工单位同意施工市统计局落实任务市审查局审核资金来源、任务委托进行规划方案设计单申请确定规划，设计条件单进行个体设计（大公共建筑规委审查）对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书进行项目的初步可行性研究评估向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告领建筑工程规划许可证建委、物价局下文批价报价小组审查，领取预/销售许可证运用“营销策划展示设计系统”制作资料进行销售开节能证明到税务局取税单持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表到计委申请，列入计划（建委会签）到市政部门盖章证明市政条件落实四源费缴纳到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标出施工图1、小区内线路委托设计；2、委托施工3、配电施工建工程验收4、设备安装及验收5、送电1、通知区园林局绿化办2、交绿化费3、绿化施工1、按道路方案进行施工2、市政办事处养路队验收1、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收2、到市政监建所下水报装3、规划设计4、竣工验收1、到热力公司报装2、委托线路设计3、施工及验收（自建锅炉房）1、环保局同意锅炉房位置2、委托设计3、到劳动局报建4、环保局审查消音除尘设备5、竣工验收1、到煤气公司报装2、到规划科定线路方案3、设计4、查看现场规划5、施工6、业务科检验同意接气7、凭通气单到管网所办固定资产转移手续及通气手续8、凭接气单到液化气公司办各户通气手续9、通气全部竣工四方验收、检验单签字盖章办理入住手续、办理产权证第二章房地产开发公司的设立第一步房地产开发公司设立的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立：1、公司设立准备；2、申请资质等级审批；3、申请办理企业名称预先核准；4、办理工商注册登记；5、办理税务登记。二、外资房地产开发公司的设立：1、申请批准项目建议书；2、办理企业名称登记；3、送审合资或合作合同、章程；4、申领外商投资企业批准证书；5、办理企业登记。凭验收通知书入库房屋运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发确定房屋管理形式；房屋验收第一项房地产开发公司设立的相关税费1、企业法人开业登记费；2、企业法人变更登记费；3、企业法人年度检验费；4、补、换、领证照费。第三章土地使用权取得流程土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。表一、土地使用权取得方式土地获得方式内容土地使用权出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。土地相关术语：一、生地：指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。二、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。三、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。四、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。五、集体土地：是指农村集体所有的土地。六、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。土地的使用年限：凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。第二步取得开发土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让：1、办理建设用地规划许可证；2、办理建设用地委托钉桩；3、办理国有土地使用权出让申请；4、主管部门实地勘察；5、土地估价报告的预审；6、委托地价评估；7、办理核定地价手续；8、办理土地出让审批；9、签订国有土地使用权出让合同；10、领取临时国有土地使用证；11、领取正式国有土地使用证；12、国有土地使用权出让金的返还。二、国有土地使用权的划拨：1、国有土地使用权划拨用地申请；2、主管部门现场勘察；3、划拨用地申请的审核、报批；4、取得划拨用地批准。三、集体土地的征用：1、征用集体土地用地申请；2、到拟