(天驰)漯河项目最终版

市场调研及规划设计建议方案郑州天驰房地产顾问有限公司目录一、前言二、地块情况及分析三、市场宏观现状四、未来几年的供应状况及竞争环境五、受访群体对项目的看法及兴趣/意见等六、市场部分综述七、项目的发展方向八、可比性项目产品分析九、项目规划建议十、销售策略及节点计划1、市调的目的2、市调的范围3、市调的方法一、市调的目的在进一步了解漯河及召陵区房地产市场情况基础上，结合项目地块分析，提出项目定位及整体规划建议，并依据规划设计和市场机遇拟定本项目的启动策略和推售策略二、市场调研范围1、地块及周边环境调研，分析地块的区位及地块的优劣势2、供应市场情况调研，分析漯河市场及召陵区价格情况和产品情况3、需求市场情况调研，分析客户对项目的认可度和项目的认同度4、潜在竞争情况调研，分析潜在物业的供应产品形态和未来的竞争走势5、专项(物业）论证调研，分析漯河利销项目的产品特质，对本项目产品的启示6、其他方面，即营销策略实施设想的业内试探和论证三、市场调研方法1、市场走访/电话征询走访楼盘36个，并通过电话征询进行数据验证2、问卷调查市区内客户意向问卷征询1200余份3、行业人士约谈/座谈访谈召陵区销售总监4人，金山板块销售总监2人，并进行其他区域关系朋友访谈以及一线销售人员访谈4、相关行政部门数据查询通过关系，调研房管局相关召陵区楼盘成交数据若干5、展会调研漯河房展会走访6、专项访谈对召陵区开发项目设想进行无主题敞开性访谈两次目录一、前言二、地块情况及分析三、市场宏观现状四、未来几年的供应状况及竞争环境五、受访群体对项目的看法及兴趣/意见等六、市场部分综述七、项目的发展方向八、可比性项目产品分析九、项目规划建议十、销售策略及节点计划1、地块区位优劣势分析2、地块现状优劣势分析金山组团金山组团召陵组团城市副中心，产业物流基地城市生态居住示范区召陵区：城市副中心，产业物流基地解读1：所在区域为产业物流重心发展区，同类物业开发，与河西比较有劣势从城市规划功能来看，作为居住物业开发，本项目与隔河相望的金山组团在区位竞争上存在劣势一、地块区位优劣势——区域规划解读会展板块本项目淞江路黄河路中山路区政府解读2：项目处在本区域核心发展区的边缘地带，优势不够突出召陵区核心发展区当前处于淞江路以南，黄河路以北之间狭长区域，当前淞江路以北居住环境较差召陵热点发展区经开区北组团：处于待深度开发状态，村庄和部分拆迁房热点开发区域：政府机构迁入、开发热度高，公园规划、道路规划具有一定优势，亦是未来召陵区最佳的居住区域待开发区域：目前以农地和村路为主，除中山路贯通外，其他道路规划待建中滨河景观带建成区解读3：核心区居住环境较好，项目所在区域环境较差，与召陵板块相比有劣势召陵区属于基本采用行政机构拉动型的运作模式，正开发状态的中心区域，在居住环境上具有较强的优势，但两侧目前居住环境条件相对较差一、地块区位优劣势——区域居住环境及人文环境本项目一、地块区位优劣势——区域内开发成熟度状况召陵行政区板块金山组团板块本项目解读4：所在位置与两大板块相比存在一定劣势，但由于项目规模较大，可塑性较高，故必须考虑利用现有市场空间，产品差异化，开发形式及节奏等以突出项目可售性，借势销售1、召陵板块：开发规模亦比较大，但整体产品品质一般，价格较低、区域性的号召力不够强2、金山板块：开发热点已初步呈现，并且在东外滩、熙园、沙滩浴场的带动下，板块的影响力已初步形成、产品品质和价格水平已拉至漯河较高的水平（甚至最高）地块区位优劣势概述区位优势/机会：1、淞江路进入召陵区第一视觉门户、未来具有一定门户价值、地标作用可以发挥2、滨河资源优于召陵板块发展的核心区，滨河概念挖掘可使本项目高于召陵核心板块项目3、与目前漯河已初步形成的华宅区——金山板块隔河相望，可以借取一定的东风区位劣势/威胁：1、当前居住环境劣于召陵/金山板块，河景资源当前难以利用，同质开发，难以形成竞争优势2、召陵板块当前开发聚集在核心区，金山板块开发聚集在淞江路南岸区域，本项目属于一定意义上的郊区项目，若不能进行规模化开发，很难形成区域内的影响力。综合观点1、利用滨河条件，与金山板块“华宅区”靠近2、规模化开发，形成规模效应，规避居住环境相对较差的劣势，形成竞争力3、产品形态与金山板块差异、产品品质高于召陵板块，左右均借势，互有差异二、地块现状优劣势分析——指标状况138亩84.9亩137.1亩69.45亩7.5亩10.8亩12343A二、地块现状优劣势分析——地块形状及地表现状河堤及堤边土地淞江路临路界面搅拌厂搅拌厂河堤210m140m64m100m乡间路1、现有3B地块临街面较窄，展示面较差，并且与规划路不相连，主入口设计有较大难度2、3B土地形状不规整，部分在东西向规划路的另一边，较难突出规模效应及环境3、3B紧邻搅拌厂，而且接触面很广，产品缺乏说服力，很难打开市场4、3B若扣除规划路以北一块，退缩及紧邻搅拌厂的影响，可利用土地面积不大，只有20000㎡左右5、沿河地表形象差，首期沿河资源利用可能性小解读1：首期开发启动已摘牌的土地具有一定难度12343A3B二、地块现状优劣势分析——地块四邻及内部道路规划情况解读2：地块临界情况比较利于4号地块首先启动1、4号地块沿松江路面较长，地形方正，整块面积适中，离搅拌厂较远，利于形象塑造及打开销售局面2、4号地块沿淞江路界面，与规划路有两个交界点，较利于地块规划主入口设计3、地块内部南北向规划道路设定，4号地块可借助规划路创造出较好的展示面淞江路桐柏山路滨河路岷江路规划路规划路412343A综合观点：1、如先行启动已获取的3B地块，需解决搅拌厂和临南北向规划路3A地块获取问题，方能实现规模效应和形象效应，形成综合竞争优势。但预计解决难度较大，可能会拖延项目入市时间，从而失去产品差异化所获得市场机遇，不建议先行启动2、如首期启动4号地块开发（70亩），并考虑修建一段南北向的规划路，建设淞江路和南北向规划路的展示面，较易于形成规模效应和形象效益，利于先行启动目录一、前言二、地块情况及分析三、市场宏观现状四、未来几年的供应状况及竞争环境五、受访群体对项目的看法及兴趣/意见等六、市场部分综述七、项目的发展方向八、可比性项目产品分析九、项目规划建议十、销售策略及节点计划1、当前市场整体供需状况2、当前市场整体在售产品形态及售价3、当前不同区位典型楼盘去化及售价情况4、当前召陵区/金山板块在售物业形态及售价情况0501001502007年2009年2011年117122.685.2132.3146.2565.36.65.86.292.552007—2012年上半年漯河房管局预售面积住宅非…一、市场整体供需状况11113.0914.0901.9758.2748.5402.30204060801001202007年2009年2011年2007—2012上半年漯河地产销售面积（单位：万㎡）住宅非住宅2007-2012年漯河市房地产预售面积合计694万㎡，年均预售面积逐年稳步上升。2007-2012年漯河市房地产销售面积合计517万㎡，其中住宅销售面积逐年递减；结合预售数据，目前市场上，取得预售未售的存量约为177万㎡，结合前期市调已开工数据，（已开工未取得预售的存量约130万㎡），市场待售存量预计在300万平米左右，市场存量相对较大，竞争已经处于激烈状态。解读1：每年住宅销售量下滑，未来不可避免将面临激烈竞争的局面，考虑产品差异化将成为本项目竞争突围的主要策略。根据本次漯河市调所搜集的57个项目信息，目前漯河在售或已面市商品房中纯小高层、高层项目有40、涵盖多层产品的项目14个（包含纯多层项目为3个），涵盖别墅产品的项目仅御园1个三个纯粹多层项目中，其中有两个位于为经开区，属于低端项目，一个位于郾城区，属于经济适用房项目涵盖多层产品的项目中，多层产品基本都处于售罄状态解读2：未来纯粹低容产品的稀缺性已经呈现，面临较大的开发机遇漯河在售和待售项目中各类产品体量所占比例0.16%7.95%91.90%多层产品别墅产品高层、小高层产品二、当前市场再售产品形态项目名称去化情况大河花园2房只剩下5套一楼，3房剩余不多名仕雅苑该项目从11年8月份开始蓄客，多层房源剩余约5套左右凤凰城一期两房剩余45套左右，三房剩余30套，天明第一城一期、二期已告罄东郡华府三房剩余约12套左右，两房剩余约10套康桥水岸多层一经推出，已基本清空博睿国典多层两房剩余约5套，三房房源约剩余7套泰威中央公园多层已售罄蓝湖小区森林公园东侧，多层一期、二期基本售罄汇景城至今三期约剩余50套房源，均为准现房或现房万和城一期、二期已告罄，三期剩余约25套房源，四期出售约45套房源三、不同区位典型楼盘合计的消化量和售价状况（2012年1-10月）2012年1—10月份漯河商品房主要去化区域为老城区板块（约20.9万㎡），其次为会展中心板块；金山板块“华宅区”概念已经呈现，且去化情况较好：去化量约为5万㎡，仅有帝景城一期尾盘和东外滩两个高层项目，售价均价最高召陵板块仍处于疲势：召陵区7个在售项目整体去化约9.4万㎡，售价仅略高于经开区板块根据本次漯河市调所搜集的57个项目信息，估算分析其消化量和售价情况9.4514.810.420.96.963350456044303840412038003080050010001500200025003000350040004500500005101520252012年1—10月份各板块去化量和均价2012年1—10月份各板块去化量（单位：万㎡）2012年10月份各版块商品房平均销售价格（单位：元/㎡）解读3：1、本项目如能实现如金山板块靠近，在产品形态上进行差异，可实现一个较好的售价2、假设能抢占金山板块20%—30%的市场额及召陵区30%—50%的销售量，预计项目每年的去货速度约在38000㎡至62000㎡左右，若加上一些其它买家，预计每年去化量在5万㎡以上是可以做到的项目待售面积待售产品形态当前均价（约元/平米）当前去化量东郡华府2.3万㎡小高层、高层多层3700、高层3500三房剩余约12套左右，两房剩余约10套，项目从11年10月开始正式推广；两小高层及一动高层从今年5月份开始推出，两房约去化10套，3房约去化25套翰林汇7万㎡4栋小高层，9栋高层3300二房去化约15套左右，三房去化约40余套康桥水岸11万㎡2栋11层小高层、3栋20层小高层、两栋30层高层多层3350（熟人内购），小高层3500多层已告罄；一房72套，去化约20套；两房432套，去化约180套天明第一城15万㎡4栋小高层，16栋高层多层3780，小高层3600多层已告罄、小高层去化约80套博睿国典25万㎡9栋小高层、16高层多层3600，小高层3480多层两房剩余约5套，三房房源约剩余7套，小高层约出售房源30套泰威·中央公园38万㎡9栋小高层，19栋高层多层3300，小高层3100多层已告罄，小高层房源去化约140套汾河上的院子9万㎡16栋高层住宅、一栋酒店式公寓高层3300，复式独栋6套报6000一期已基本告罄，二期三栋小高层去化近30%四、当前召陵区在售物业总量及产品形态解读4：1、召陵板块待建面积约107万平米，均为小高层、高层产品2、上半年，召陵区同楼盘多层比高层售价约高出6%-8%，当前价差约提升至10%以上3、本项目若开发低容产品，以品质相对较好的东郡华府为借鉴，售价应可到4000元左右项目待售面积产品形态当前均价（约元/平米）当前去化量东外滩26万（扣除商业）11栋高层东外滩均价5500销售255套，开出590户（含部分底商）帝景城未定，整体60万高层（开发根据拆迁定）上半年均价4200一期剩余20套左右熙园16万㎡8栋高层、联排叠加别墅高层报价未出，联排别墅报出1.2万元未售钓鱼台4万㎡3栋高层高层售价比东外滩略低，预计5200未售五、当前金山板块在售物业总量及产品形态解读5：1、金山板块已面市待建物业量为106万平米（不包含未面市项目），仅有68套联排叠加物业，其余均为高层产品2、本