(更新)乐活大道项目定位及租金分析报告

济南龙骏房地产顾问有限公司1乐活大道项目定位及租金分析报告第一編市场分析及可行性研究第二編主题定位及业态布置第三編招商策略及执行计划第一编市场分析及可行性研究1-1日照市商业环境调查1-2、项目状况及条件分析1-3、S.W.O.T.分析1-4、总结1-1、日照商业环境调查1-1-1日照市主要商圈分析1-1-2日照市主要商业路段租金分析1-1-3竞争市场分析1-1-1主要商圈分析：目前，日照市的商业主要分为老城区、新市区、石臼商圈。老城区商圈集中在正阳路北段、望海路中段、海曲路中段，餐饮集中在杀人街、福海路东段等；新市区集中在泰安路、烟台路、文登路；石臼集中在黄海一路、海滨二路、海滨三路。现有商业分布的特点是以历史形成的自然聚集效应为主，都依托于大型百货商店，周边居民区人口密集，辐射范围较小。日照大型百货及市场有：日照百货大楼、太阳城市场、日照银座购物广场、日照利群购物广场、凌云商厦、王府大街银座、日百新玛特、石臼市场、海纳商城、友谊商店、利群瑞泰国际商城等。兼备高、中、低三个档次，物种齐全，是日照市形成的几个主要商业网点的核心。A老城区商业中心区老城区商业以日百、太阳城市场、利群为中心点、以大型百货、服装为主，休济南龙骏房地产顾问有限公司2闲快餐为辅集中分布在其周边800米范围内。其业态分布主要以手机卖场，服装、饰品、休闲娱乐、餐饮为主。餐饮分布在杀人街、福海路东段，以农家野味为主，消费档次较低。特点：老城中心点，消费档次低，辐射城乡人口众多。B新市区商业中心区新市区商业以王府大街、日百新玛特为中心，主要由中高档服饰、餐饮、电子科技城、古玩城、大型百货构成。餐饮主要分布在文登路，路北以特色海鲜农家菜为主，路南集中在望海小区周边，以时尚川菜为主，消费档次较高。特点：新兴商圈，以大型百货为点，辐射范围小、人口少，消费档次较高，发展前景广阔。C石臼商业中心区石臼商业以友谊商店、利群、石臼市场、海纳商城为中心，主要以大型百货、服装、农贸市场构成。餐饮分布在海滨二路，以特色海鲜为主，消费档次较高。特点：依托港口经济，辐射人口多，人均收入高，消费档次较高。总体概论日照市商业物业发展趋势复合化发展趋势所谓复合化倾向是指将多种形态的商业功能有机的组合在一起，表现出的现代商业物业的发展趋势。随着经济水平的高速增长，消费者消费心理逐渐由单一需求向多元化需求转化，集购物、餐饮、娱乐、健身、办公、居住等功能于一体的复合型商业物业将成为现代商业物业的主流。多种功能的有机结合，将有效的协调和促进大规模、复合化、现代化的整体商业环境的形成，从而通过功能的合理设置，提升商业物业价值并推动其合理发展和良好经营。集中化趋势商业物业市场发展潜力、经营效果将主要取决于物业商圈影响范围内之消费能力，有效商业消费人群越多，商业物业经营可行性将随之增强。所以在满足局部区域市场消费需求的同时，应通过有效途径适当扩大物业商业影响范围，从而提升物业价值。由于商业物业区域分布的分散性，不同地区之间商业环境基础差别较大并存在自身特点。因此，在目前商业市场普遍讲究经济效益、较少注重区济南龙骏房地产顾问有限公司3域特色的整体环境中，合理挖掘区域特色。在融会现代商业物业创作原则的基础上，注重区域文化内涵的表达，充分反映区域风情和地域风格将提升商业项目市场影响力、形象力及物业价值，将为物业后期的经营提供良好的发展基础。生态化、娱乐化、休闲化倾向所谓生态化、娱乐化、休闲化是指在现代商业物业中，围绕项目主题定位之要求，通过物业硬件设施、软件设施等元素的设计与规划，营造商业物业整体休闲、轻松的购物环境，以此迎合现代消费购物的发展需求，提高商业购物场所人性化、舒适化程度，从而增强消费者消费购物之可能。个性化、主体化倾向鲜明的主题、迥异的风格可以推动商业物业的文化、休闲氛围得以实现，使商业物业的独特个性得以舒展，避免“千店一面”的尴尬境地，个性化、主题化已经成为现代商业物业良好发展的必备条件,追求独特且充满人情味的商业购物形式，将成为现阶段大型商业物业的发展趋势。龙骏观点：A.日照目前还没有一个比较具有规模性的商圈，商圈辐射区域小，业态比较混乱。现有的餐饮集中地消费档次较低，没有统一的管理。B.日照现在三个区域的商业都集中在城区中心的很小范围内，其他区域有待发展。同时大型超市数量较少，分布范围相对较广，且主要围绕居民区兴建，超市与居民区的方便性将直接影响超市的经营效益。C.日照新老城区中间是日照商业的薄弱环节，缺少商业集群。日照缺乏真正的高档消费场所面向日照日益发展的经济环境，以及不断提高的消费水平，再加上日照旅游业的发展，日照市现有的商业基础已日显落后，难以满足日照市未来的消费趋势。因此，有部分富裕家庭在节假日开车去青岛购物消费的行为，也就不难理解。1-1-2日照主要商业路段租金分析市场走访调研商户84家，其中餐饮31家、娱乐8家、休闲16家、其他品类29家。一、老城区周边商铺（表一）济南龙骏房地产顾问有限公司4名称路段业态面积（m²）（层）租金（元/㎡/天）拓店意向(ABCD)经营状况备注晓峰便民店正阳路北段便利店302.7D一般处于日百商圈中心，车流多，人流量一般，租金高豪格皮具手表望海路皮具，手表1610.3C良好处于日百商圈的核心位置，区位优势明显，人流量大，经营状况良好。租金较高。逸阳服饰望海路服装208.21C良好凯司令蛋糕房望海路糕点房356.30B良好小超市正阳路（南段，靠迎宾路）小超市160（2层）0.35D一般处于正阳路到日百商圈沿线路段，从正阳路南端往日百核心商圈租金呈几何递增，人流激增。新疆烧烤正阳路与兴海路交汇餐饮201.23C一般精品包行正阳路时装包401.43B良好鸭脖王正阳路餐饮202.12D良好谭木匠海曲路与正阳路交汇处百货302.50C良好处于日百商圈的核心地段，地理位置优越，人流量大，租金较高。济南龙骏房地产顾问有限公司5金港湾烧烤串吧正阳路北段餐饮100（2层）1.8C良好处于日百商圈的核心地段，正阳路北，人流量大，租金较高。碧玉峰绿茶正阳路北段休闲602.2D一般处于日百商圈的核心地段，正阳路北，人流量大，小博士图文用品正阳路301.2C一般处日照老城区商业集群中，处正阳路段，商业氛围浓厚，周边人流量很大，租金高。N°空间美发正阳路60（2层）1.2B良好台湾Q向奶茶正阳路301.6C良好仟美健康减肥正阳路休闲100（2层）1.3C良好奶茶休闲吧正阳路301C一般缤纷园艺花坊兴海路301.5D一般周边社区比较成熟，企事业单位密集，配套齐全，商业气氛浓厚台球宝贝兴海路休闲60(2层)1.3C一般周边社区比较成熟，企事业单位密集，配套齐全，商业气氛浓厚君行健足疗保兴海路休闲1500(2层)0.6D良好周边社区比较成熟，企事业单位密济南龙骏房地产顾问有限公司6健会所集，配套齐全，商业气氛浓厚金沙滩音乐茶座兴海路娱乐300(2层)0.8C良好周边社区比较成熟，企事业单位密集，配套齐全，商业气氛浓厚福海超市兴海路便民店351.1D良好周边社区比较成熟，企事业单位密集，配套齐全，商业气氛浓厚皇家花缘望海路中段163.2C一般位于老城区的中心商业地带，周围商业气氛浓厚，人流量大。腾飞翡翠园门头房望海路东段800.52C一般望海路中段商业匮乏，相关产业稀少，人流量稀少。周围配套缺乏烧烤店望海路东段840.4（5000元|平）C一般望海路中段商业匮乏，相关产业稀少，人流量稀少，周围配套缺乏。好味道快餐福海路段4000.66B良好老城街区繁华地段，日百商圈辐射区，福海路周边商业配套齐全，交通便利，商业氛围浓厚集中，以农家院金福烧烤1500.59湖南餐馆3000.61济南龙骏房地产顾问有限公司7锦衣玉食2000.63为主，纯一层，停车位充足，一般租期为3年。小背篓川菜2000.67良好和平餐馆杀人街1800.65C良好紧邻日百商圈，流动人口多，各餐饮商户，店面为150m²左右，车位不足。中意海鲜城1500.63一般仁和餐馆1500.63一般富顺园餐馆1500.62良好备注：老城区商业以正阳路北段，山东路以南，兴海路以北，核心商圈以日百、太阳城市场、利群为中心点、以大型百货、服装为主，休闲快餐为辅集中分布在其周边800米范围内。其业态分布主要以手机卖场，服装、饰品、休闲娱乐、餐饮、为主。餐饮分布在杀人街、福海路东段，以农家野味为主，消费档次较低,餐饮集中街区以农家院为主，物业管理不到位，停车位不足。特点：处与老城中心点，消费档次低，辐射城乡人口众多，商圈形成时间长，氛围浓厚。二、石臼商圈租金调查表（表二）名称路段业态面积、m²（层）租金（元/㎡/天）拓店意向经营状况备注韵馨洗浴广场海滨二路休闲600(3）0.7D一般处石臼街区，石臼市场附近，周边住济南龙骏房地产顾问有限公司8广隆逸庭海滨二路休闲500（3）0.68D一般宅区多，人流大。日月潭洗浴海滨二路附近休闲400(2）0.6D一般金港名都黄海一路200（2）1.1C良好处利群和友谊石臼商圈中心位置，交通便利，业态经营齐全，商铺格局规整，有的装饰好。停车位充足。名烟名酒黄海一路200（2）1.6C良好京龟馅饼黄海一路沿街餐饮510（3）1.8C良好海乐迪KTV黄海一路娱乐3000（3）0.4C良好处在石臼商圈，黄海一路沿街，体量大，二楼面积大。云南过桥米线黄海一路餐饮501.1D一般处海纳商圈，交通便利，人流量大，租金高。韩合餐饮黄海一路餐饮150（2）0.7C一般伊蔓美容美体黄海一路休闲650.72D一般处黄海一路沿街，石臼商圈辐射人流量大。动感地带KTV黄海一路与海滨四路交汇处娱乐3000（6）0.5C良好红河谷KTV海滨五路娱乐1200（地下）0.2D一般地处火车站周边，靠近观海苑建材市场，流动人口大。济南龙骏房地产顾问有限公司9东部热点迪厅黄海二路娱乐1000（地下）0.1D一般洗车行黄海二路服务店1000.5C伊莎美尔美容会所黄海一路休闲100（2）0.7B良好靠近友谊，利群商场，交通便利，人流量大晓晓快餐海滨二路餐饮1000.8C良好靠近居民区，人流适中。友和超市海滨二路服务店900.7C良好靠近交通主干道，人流量挺大川中王酒店海滨二路餐饮1600（4）0.56C一般靠近海滨路南头，人流稀少。笨手烫染造型店海滨二路服务600.6B良好周围商业气氛较浓，有大型的洗浴中心欧若拉KTV北京路中段30000.4C良好北京路市区主干道，车流多，靠近新市区商圈雪狼湖KTV海曲路中段娱乐30000.4C商业氛围浓厚，但业态体量大，租金低麦乐园KTV30000.37C备注：石臼商业以友谊商店、利群、石臼市场、海纳商城为中心，主要以大型百货、服装、农贸市场构成。交通便利，以黄海一路为石臼中轴线向外辐射，中高档消费为主，本商圈经营商业氛围较好，餐饮和娱乐业态主分布在黄海一路济南龙骏房地产顾问有限公司10但不够集中。餐饮主要分布在海滨二路，海滨四路以特色海鲜、烧烤为主，消费档次较高。特点：商圈依托港口经济，辐射人口多，人均收入较高，消费档次较高。商圈辐射日照海滨旅游特色文化，能够吸引各地前来观光旅游，旅游旺季人数众多，商业前景较好。三、新市区商圈租金调查表(表三)名称路段业态面积（m²）（层）租金（元/㎡/天）拓店意向经营状况备注四川火锅烟台路与泰安路餐饮200（3）0.82C一般处在新市区新玛特商圈内，周边行政和人流量大亨得利眼镜行泰安路与烟台服务800.8D一般处在新市区新玛特商圈内。迪欧咖啡泰安路与北京路交汇处休闲3001.2C良好处在新市区中心位置，处在新市区银座商圈内，消费能力高，租金高。步步高摄影泰安路沿街休闲2000.85B良好处新玛特商圈内，周边行政人流量大，靠近新营中小学，人流量大。大山烧烤火锅餐饮1000.8C一般古月龙山菏泽路8000.6C良好菏泽路餐饮一条街，紧邻市人民医院，地方品牌特色多，消费集中。天涯海角8000.62C良好济南龙骏房地产顾问有限公司11龙行天下文登路8000.6C良好处于餐饮一条街，特色海鲜为主，农家院为主。三味真火7000.65B良好老刘炖鸡文登路2301.3C良好处于餐