(绿城集团)项目交付前检验节点标准

绿城集团企业标准GOS31xxx-2013项目交付前检验节点标准2013-xx-xx发布2013-xx-xx实施绿城房地产集团有限公司联合发布绿城房产建设管理有限公司GOS31XXX-2013I前言交付前检验，是绿城园区交付给业主之前的“出厂检验”，也是绿城为业主提供优质服务运营的开端。因此，交付前检验是既是工程弦上的重要节点，同时也前期弦、服务弦与工程弦的交汇点。本标准系交付前检验的规范性文件，也是《前期弦管控手册》、《工程弦管控手册》、《服务弦管控手册》的重要支持性文件。本标准既是项目公司开展交付检验的依据，也是公司本部对项目交付准备工作开展督导的依据之一。本标准以遵循国家法律法规及各级标准规范为前提，从细化检验点和改进检验流程两个层面推进项目交付前检验工作的标准化。本标准在编制过程中，总结了绿城推行一房一验以来的历史经验，但又有所改进，主要改进体现在：——整合了对室外环境、公共场所、设备设施的检验点；——增加了对服务衔接的检验点，确保与服务运营的平滑切换；——检验要求从聚焦精装修，扩展到土建、安装、住宅科技、景观等多专业联动；——在法定工程验收的基础上，聚焦客户敏感点，关注房产品交付时的状态和品相；——吸收了一些发达国家在安全、环境、功能等方面的先进规定。本标准由绿城标准化部组织各相关职能部门起草并归口管理。本标准由专项课题组集体起草，组员包括：韩波、刘炜、金军卫、谢燕燕、郭梁、陈爱平、赵皓佳、邓春根、赵严峰、曹璞、史海南、巩红英、潘彬衍、孙俊伟、潘银、程冰馨。GOS31XXX-20132项目交付前检验节点标准1节点主要属性（见表1）表1节点主要属性表节点名称项目交付检验节点适用范围■投资项目■商业代建项目■保障房/安置房项目节点管控等级□项目□区域■本部节点验证岗位工程质量督导部节点验证方式□共同完成□会议评审□流程签署■资料验证□现场检查前置节点（条件）已经依据设计文件及相关规范要求，完成了法定的工程质量验收程序，形成了齐备的隐蔽验收、检验批验收、分部分项验收资料。最晚开始时间项目交付前3个月紧后节点（工作）集中交付最晚结束时间住宅的检验，须在项目交付前1个月完成；其余部位及模块的检验，在交付前1周完成。节点执行岗位项目公司总经理及各相关人员（正文详细）2节点成果要求a）形成《交付前检验方案》（模板见附录C：GOS31xxx-2013模01）。b）形成全部节点的《检验记录表》（样式见附件1：GOS31xxx-2013表01），质量要求如下：——对发现的所有不符合项进行了整改确认和销项；——有检验人、部位放行责任人及项目公司总经理的放行签署文件。c）房产品检验合格证（样式参考见附录D）3节点操作步骤（流程图见附录A）3.1编制《交付前检验方案》检验点落位项目公司交付工作领导小组，须在项目交付前3个月之前，组织编制《交付前检验方案》（模板见附录A），经项目公司总经理审批后实施。方案内容应包括：a）检验点落位：组织各专业人员（详见表2），根据项目本期交付的实际情况，对照《标准检验点库》（附录B），形成本项目本期交付的交付检验点。b）检验人落位：针对本项目本期交付的交付检验点，确定每个检验部位/模块的具体检验人和放行责任人（详见表2），确保每个检验点都落实到人。GOS31XXX-20133/55c）检验时间策划：确定每阶段检验的开始和结束时间。表2节点检验人、检验比例及放行责任人一栏表检验部位/模块项目公司检验阶段、检验人及检验比例放行责任人第一阶段:工程管理人员第一阶段:物业服务人员第三阶段:经纪人第四阶段:园区客服人员室外环境全检全检抽检30%/景观负责人住宅毛坯全检全检全检/建安负责人精装精准修负责人公共场所会所全检全检抽检30%全检精准修负责人其他//建安负责人设施设备/专业系统全检全检//安装负责人交付准备/全检/全检前期负责人运营准备/全检抽检30%全检园区服务负责人3.2检验工作交底项目公司交付工作领导小组，须在开始交付检验之前，针对本标准及《GPS7XXXXX-2013交付检验点检验方法》组织一次培训交底，确保检验人、责任人均了解具体的工作要求。3.3准备基本检验工具3.3.1检验工具由项目公司工程管理部统一配置。3.3.2工程管理人员及物业管理人员的基本检验工具包括：笔、验房记录表、户型平面图、设计变更单、卷尺、手电、小镜子、相机、验房专用贴、2M靠尺、水平尺、响鼓锤已经上线信息化检验系统的项目，应配置IPAD。3.3.3经纪人、园区客服人员检验时，还应该配置拖鞋、毛巾，以便成品保护。3.4实施检验3.4.1各检验人按《GPS70001-2013交付检验点检验标准》规定的方法实施检验，并详GOS31XXX-20134细记录。对于检验中发现的问题，须准确记录、保留必要的影像资料，并在现场做好标识。3.4.2各阶段检验人员在检验过程中应顺手做好简单的清洁、整理、整改工作。3.4.3各检验人应将检查发现的问题按园区部位、房号、幢号进行汇总、分类，并配以现场照片加以明确，编制成册下发施工单位，要求限期整改。3.4.4每阶段的整改工作完成后2天内，相应的检验人员须进行复验确认，复验重点围绕上次检验出现的问题展开，同时兼顾整体施工情况，查看已完工工作面是否出现二次污染、破坏及新的质量问题。复验合格的，原检验人员须在原检验表格上签字确认，以示销项，否则不得进入下一阶段的检验。3.4.5住宅部位交付前检验经工程、物业、经纪人三阶段之后，由经纪人邀请并陪同业主预验房，经纪人同步做好问题记录后请业主确认，并负责跟踪整改销项。3.5检验时间要求3.5.1住宅部位工程、物业两个阶段的检验及整改，最迟须在正式交付前50天完成；经纪人阶段的检验与整改，最迟须在正式交付前30天完成，以便留出业主预验房时间。3.5.2其余部位及模块的检验及整改，最迟应在交付前1周完成。3.5.3项目的开荒保洁和精保洁工作，须与各阶段检验穿插进行，以便合理安排时间。3.6交付前检验工作的确认放行3.6.1各部位、各阶段的检验工作全部完成，并经整改复验后，须将所有检验记录归集到资料员处，项目公司工程分管领导须组织检验资料查验和整理，确保检验点无疏漏。对检验工作的品质，项目公司工程分管领导认为必要时可抽样复检。3.6.2项目公司总经理根据工程分管领导的确认结果，对交付检验工作进行签署放行，确认本项目已通过交付前检验，达到交付条件。项目总经理的签署放行书须加盖项目公司公章，于2个工作日内报绿城房产或绿城建设工程质量督导部备案。3.6.3项目公司须为每套检验合格的住宅出具《房产品检验合格证》，明确房产品的幢号和房号，并由对应的检验责任人签章、项目公司盖章，表明该套房产品已检验合格，具备交付条件。《房产品检验合格证》的样式由项目经纪人团队组织设计（样式可参照附录D）于房屋交付时，提交给业主。3.7资料归档3.7.1房产品交付之后1个月内，各阶段检验资料（含业主预验收资料）须装订成册。GOS31XXX-20135/55项目公司资料员将住宅部分的验房记录按房号排列，装订成册；其余部分记录按标准检验点库的顺序排列，装订成册。同时，将原始资料扫描，形成电子版本。3.7.2交付检验档案的原始书面资料由项目公司资料员保存，项目公司注销后，报绿城档案管理部门。电子文本分别报绿城档案管理部门、项目公司客户服务人员、物业管理单位保存，对外保密。3.7.3若项目公司已经开始使用信息化系统检验，可以直接形成电子版资料，无须扫描。4引用文件GPS70001-2013交付检验点检验方法GOS31XXX-20136附录A（规范性附录）项目交付检验工作流程图检验点落位检验人落位编入《检验方案》工程检验物业检验经纪人检验住宅业主预验房资料审查签署检验合格证其余部位/模块资料审查会所经纪人检验园区客服检验项目总签署放行具备交付条件GOS31XXX-20137/55附录B（规范性附录）交付前检验方案（模板）一、检验时间安排包括检验工具准备、检验培训、检验实施、检验结果形成、整改布置、整改确认等系列工作的具体时间安排或期限要求，并明确每件工作的责任人，要求对交付前检验工作形成闭环。二、检验范围明确检验的园区范围、住宅楼栋号、配套范围等。三、检验点、检验人和放行责任人在《交付检验点目录》（附录B）的基础上调整形成本项目本期交付前检验点，并明确检验人及模块放行责任人。四、其他要求如：工具分发及回收，工具使用、保管要求；定期沟通检验结果，根据实际情况安排整改等。GOS31XXX-20138附录C（规范性附录）项目交付检验标准检验点库(993个节点)第一章室外环境(155个节点)第一节出入口(53个节点)编号项目检验点备注A1101A11园区主出入口LOGO景墙A1102门A1103照明A1104硬质铺装A1105侧石A1106水法A1107雕塑、花钵A1108乔木A1109灌木A1110草坪A1111小区总平面图A1201A12园区车行出入口档车器(道闸)A1202识读装置(感应卡读头、车牌识别装置)A1203票箱/控制箱A1204摄像机A1205开车访客与被访业主可视对讲管理分机(独立车行出入口)A1206标识A1207反光镜(视线遮挡时)A1208乔木同A1108A1209灌木同A1109A1301A13园区人行出入口门同A1102A1302照明A1303硬质铺装同A1104A1304乔木同A1108A1305灌木同A1109A1306草皮同A1110A1307摄像机A1308可视对讲门口机(含读卡器)A1309出门按钮(或读卡器)A1310电控锁A1311通道闸A1401A14园区通门同A1102GOS31XXX-20139/55A1402外消防通道标识(指消防通道、禁停)A1403乔木同A1108A1404灌木同A1109A1405草坪同A1110A1406摄像机A1407报警装置A1501A15岗亭屋面A1502外立面A1503顶棚A1504墙面A1505地面A1506开关、插座A1507空调A1508门A1509窗A1510照明A1511业主物品临时寄存柜A1512卫生间A1513车辆出入管理设备(含电脑、发卡器、手动开闸开关)A1514可视对讲围墙机A1515UPS供电装置GOS31XXX-201310第二节周界(7个节点)编号项目检验点所属专业A2101A21园区围墙围墙(含外围要求)景观、客户服务A2102摄像机建筑科技A2103报警装置建筑科技A2104室外设备箱体建筑科技A2201A22沿街商铺外围摄像机建筑科技A2301A23沿街商铺/会所顶层平台摄像机建筑科技A2302报警装置建筑科技GOS31XXX-201311/55第三节道路(15个节点)编号项目检验点所属专业A3101A31人行部分硬质铺装同A1104A3102井盖景观A3103无障碍通道景观A3104标识系统客户服务A3201A32绿化及其他乔木同A1108A3202灌木同A1109A3203草坪同A1110A3204景观照明景观A3205路灯景观、安装A3301A33车行部分转弯处反光镜客户服务A3302标识系统(含与人行道交汇处警示标识)客户服务A3303排水系统给排水、客户服务A3304侧石同A1105A3401A34园区主干道交叉口摄像机建筑科技A3402组团、楼幢等指引标识客户服务GOS31XXX-201312第四节功能区域(共18个节点)编号项目检验点所属专业A4101A41地面停车区域硬质铺装同A1104A4102停车标识客户服务A4103摄像机建筑科技A4201A42休闲区户外家具景观A4202条木地板客户服务A4301A43儿童游乐区游乐设施景观A4302地面(塑胶)景观A4303沙坑景观A4304夜间照明景观A4401A44健身区健身设施景观A4402篮球场景观A4403夜间照明同A4304A4501A45垃圾房墙面及屋顶土建A4502顶面土建A4503墙面土建A4504地面土建A4505污水排放系统安装(给排水)、物业A4506给水系统安装(给排水)GOS31XXX-201313/55