项目开盘前准备工作清单

11认筹（排号）2内部认购2012年4月10日2012年5月18日3开盘杨志红2012年5月19日2011年6月16日1制订招投标计划2011年10月25日2011年11月10日2考察选择入围市场调研公司2011年10月25日2011年11月10日3编写招标文件2011年10月25日2011年11月10日4按制度履行审批手续2011年10月25日2011年11月10日5发标、开标、评标、定标2011年10月25日2011年11月10日6签订合同2011年10月25日2011年11月10日7正式开展调研工作2011年10月25日2011年11月10日8完成提交调研报告2011年10月25日2011年11月10日9区域市场调研项目所在地、所在区域（或重点区域）宏观经济情况、房地产市场供、需关系调研与预测2011年9月28日2011年10月20日10重点项目调研包括：项目定位，产品特点，价格体系，销售情况，营销推广策略、模式、手段，户型配比，产品配置，配套设施、客户来源，客户特点等内容2011年9月28日2011年10月10日11目标群体消费特征调查2011年9月28日产品定位户型配比12《项目产品定位及户型配比建议书》报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素要素等进行深入的分析并提出结论性建议2011年9月28日2011年10月20日摘牌后60天内或编制方案规划设计任务书前10天13《建造标准及精装房标准建议书》规划设计方案完成后10天14交房标准参与制定和报批2012年3月8日2012年3月18日开盘前60天产品优化15参与规划、户型、景观等方案优化全程参与、持续改进2012年3月17日持续进行16图纸：总平面图、立面图、效果图、分层平面图、户型平面图等各类相关图纸要求与规划部门办理书面交接手续，如发生规划设计变更，及时收回并作废原图纸，更换新的图纸2012年3月18日持续进行，建议开盘前60天定稿17经济技术指标提供已审批通过的与项目相关系的全部经济技述指标，如项目占地面积、容积率、绿化率等2012年3月18日持续进行，建议开盘前60天定稿18规划设计概念、特点等为营销推广提供素材2012年3月18日持续进行，建议开盘前60天定稿19请各部门提供项目设计、结构、施工工艺、用材、物业管理等特点用于编写项目销售讲解辞2012年3月18日持续进行，建议开盘前60天定稿20掌握项目主要节点计划掌握项目各主要节点完成时间，如五证办理、开工、主体封顶、竣工等时间；同时，为满足项目年度销售及回款任务，营销部门应主动提出各节点完成时间的建议——持续进行1制订招投标计划2011年11月8日2011年11月18日开盘前180天2考察选择入围广告策划公司2011年11月21日2011年11月28日开盘前170天3编写招标文件2011年12月1日2011年12月5日开盘前165天4按制度履行审批手续2011年12月6日2011年12月11日开盘前160天5发标、开标、评标、定标2011年12月1日2011年12月20日开盘前130天6签订合同2011年12月25日2011年12月31日开盘前125天7正式开展工作2012年1月1日开盘前120天8定期对工作效果进行考核与评估——持续进行完成时间提示摘牌后30天内或编制方案规划设计任务书前40天摘牌后30天内或编制方案规划设计任务书前40天工作内容责任人开始时间完成时间2、营销策划类项目开盘前工作计划月份1、销售节点2、产品研发市场调研公司市场调研报告项目分类序号工作项目建造标准项目基础技术资料对接广告服务公司选择9对项目营销的全过程进行策划，形成《某某项目（某期）营销策划方案》包括：市场研究及预测、提出营销推广定位、目标客户群定位、推广主诉、营销策略、项目包装方案根据项目定位及经营决策文件的内容，提出价格定位及销售计划方案等；制订营销费用比例、构成和使用计划明细（总比例及分项额度控制）2012年2月2日2012年2月17日项目正式推广前30天（开盘前90天）10根据经批准的总体营销策划方案，制订阶段性的宣传推广方案，每季度编写《季度营销推广报告》制定本季度营销推广策略；本季度营销费用使用计划，上季度营销费用实际发生情况；上报本季度营销推广效果评估；大型推广活动必须制订专项活动方案，在《季度营销推广报告》上报——2012年1月5日，4月5日，7月5日，10月5日每季度第一个月5日内上报上季度报告11编制开盘前推广计划细化到天的媒体、活动的排期计划2012年2月2日2012年2月18日项目正式推广前30天（开盘前90天）12首期开盘报告项目区域市场调研分析，竞争楼盘的价格体系（包括楼层差、朝向差、付款方式优惠额度）、销售速度、销售方案、推盘策略及推盘重点；制定我项目销售价格体系（开盘入市价格，后续价格策略，不同开盘局面的价格控制预案，详细价格单，付款方式，优惠方案等）；销售进度计划、销售回款计划、后续每期计划推盘数量，价格走势，总销预测；2012年4月18日开盘前30天；13开盘简报各种户型的销售套数、面积、金额、均价，投放广告的次数、金额及扼要说明该档期所组织实施的营销活动由项目销售经理以手机短信形式，当日上报项目管理中心营销部总经理；开盘次日上午（如星期六开盘，则为星期一上午）上报开盘简报。14会所：运作模式策划报告竞争项目会所的经营模式、经营状况调研，我们经营模式，业态规划等内容2012年3月18日开盘前60天15学校：定位及投资方案策划学校选定，办学性质，收费标准，对外统一说辞的制订开盘前60天16幼儿园：合作事宜洽谈集团已与一家幼儿园签定了合作协议，具体合作方式需要进行洽谈开盘前60天17物业管理前期介入、理念2012年3月17日开盘前60天18物业服务内容及收费标准服务项目（有偿、无偿部分）2012年3月17日开盘前60天19物业管理示范性服务2012年3月17日开盘前60天1销售中心选址根据项目的开发进度，项目周边现状，确定在自有用房（如底商、会所内）、自行搭建（临时建筑）、租赁等形式选择销售中心，同时考虑是否需要设立除销售中心以外的接待中心（多适用于距离市中心较远的项目）2011年11月3日开盘前150天2销售中心功能定位常规有：接待台、LOGO墙、沙盘区、销控室、签约室、收款区、银行手续办理区、展板区(广告板、效果图、五证展示、合同公示等)、户型区、客户服务（投诉）室（相对独立区域）、洽谈区、休息区、视听区（室）、水吧、办公室、档案室、会议室、销售人员更衣室等2011年12月18日开盘前150天3销售中心设计建议风格建议：根据项目定位确定销售中心风格定位；动线规划建议：根据功能需要，通过销售工具、室内看板、展示区等引导客户按一定顺序进行参2011年11月18日2011年12月18日开盘前150天4成本测算2011年11月18日2011年12月30日开盘前150天5《销售中心建设报告》审批包括：销售中心选址、拟建规模、功能划分、风格定位、动线分区、成本测算等内容2011年11月18日2011年12月30日开盘前150天6实施相关招标及建设设计、施工、装修、装饰、验收等2011年11月18日2011年3月18日开盘前60天（且认购前）7销售中心物品采购相关招标采购流程2012年1月2日2011年3月18日开盘前60天（且认购前）8样板间的户型选择根据户型比例大、销售难度大、具有代表性、设计优势突出等因素选定样板间的户型和数量2012年12月10日2011年12月30日开盘前150天（以7月10日开放为时间节点）9样板间的装修风格选择根据不同户型和项目总体定位确定样板间的装修风格2011年12月10日2011年12月30日开盘前150天10样板间的选址根据工程节点选择位于实体建筑内还是建设临时的样板间区2011年12月10日2011年12月18日开盘前150天11成本测算2011年12月10日2012年1月10日开盘前150天12《样板间建设报告》审批包括：样板间的户型选择、装修风格定位、选址、成本测算等内容2011年12月10日2012年1月10日开盘前150天13实施相关招标及建设设计、施工、装修、装饰、验收等2011年12月29日2011年5月10日开盘前60天（且认购前）样板间3、售楼处和样板房物业策划销售中心开盘报告配套设施及经营性资产营销策划报告14样板间物品采购家具、装饰等物品相关招标采购流程2011年12月29日2011年5月10日开盘前60天（且认购前）15样板间后续包装看房通道的设计和施工（景观、导视、音乐等）户型图（标注功能、尺寸、面积等指标）、告知（仅供参考）、说明牌等（如请勿拍摄、与实际户型、结构的差异等）2012年2月1日2011年5月10日开盘前60天（且认购前）16销售中心氛围装饰设计2012年1月10日2012年3月18日开盘前60天（且认购前）17销售中心和样板区周围景观设计及施工2012年3月18日开盘前60天（且认购前）18样板区内标识牌、指示牌、看板设计2012年2月1日2011年5月10日开盘前60天（且认购前）19工地现场包装围档、看房通道、不良景观面遮挡等、道旗、灯杆旗等2012年1月10日2012年3月18日开盘前60天（且认购前）20“精神堡垒”设计、制作即实物化的楼盘标志，具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品2012年1月10日2012年3月18日开盘前60天（且认购前）1《国有土地使用证》已取得前置2《建设用地规划许可证》已取得前置3《建设工程规划许可证》已取得前置4《建设工程施工许可证》已取得前置5《商品房销（预）售许可证》2012年5月8日开盘前10天（通常件齐情况下前置5到20个工作日，各地情况不同）6面积测绘2012年3月5日2012年3月30日根据各地规定提前办理7案名及房号报地名办核准可能存在项目名称与推广名称不同的情况2012年3月30日根据各地规定提前办理8按揭银行、公积金中心等落实商业贷款、公积金贷款及组合贷款的单位、贷款要求、贷款比例及年限、费用等2012年2月1日2012年3月18日开盘前60天9与相门政府部门落实有关手续、费用例如：需向房地局了解合同登记备案、产权登记备案、产权（他项权利）证办理等流程、手续、费用（需要向客户告知）；地税局了解契税的征收标准、优惠费率的条件等……2012年2月1日2012年3月18日开盘前60天10周边环境公示是否有影响销售的环境因素需要进行告知2012年3月20日2012年4月18日认购前（约开盘前30天）11销售合同公示2012年3月20日2012年4月18日认购前（约开盘前30天）12五证扫描件公示2012年5月8日2012年5月10日开盘前10天13其他内容如《商品房销售管理办法》，收费项目、标准等2012年3月20日2012年4月18日认购前（约开盘前30天）1编制营销部岗位设置、薪酬方案及绩效考核方案营销部组织架构、岗位职责、薪酬标准、绩效考核方案2011年11月20日开盘前150天2薪酬方案报集团审批包括但不限于：营销（策划）部人员架构、人数、工资、工资附加费用、提成比例、综合奖励基金分配办法、各岗位人均月收入、竞争项目销售人员工资水平（底薪、提成、月均收入）等2012年4月18日开盘前30天3各岗位人员招聘及到岗2012年2月5日开盘前100天4服务人员设置需设置售楼处保安、保洁、样板间讲解员、水吧服务员等，并与物业公司协商费用情况2012年3月18日开盘前60天5销售作业指导书或营销部管理制度细则根据《项目管理制度》及《项目管理操作手册》内容，细化各项业务具体办理流程及负责岗位（人员）2012年12月26日2012年2月6日开盘前110天6万达集团介绍、开发项目介绍2012/2/6日7企业文化2012/2/6日8公司规章制度2012/2/6日9房地产基础知识2012/2/6日10项目规划介绍2012/2/7日11项目建筑特点2012/2/7日12项目园林、景观特点2012/2/7日13项目物业管理2012/2/7日14项