粤港澳大湾区房地产市场月报-【2018.05】

·[1]新房篇——成交升温、量价齐涨3三大城市群新房市场对比长三角、珠三角、京津冀城市群新房市场概览（2018年1-4月）2018年1-4月，珠三角城市群总体来说量跌价升，表现介于长三角和京津冀之间。成交均价方面，按省数据计算，珠三角城市群新房成交均价同比涨幅16%；按重点城市数据计算，珠三角城市群均价涨幅仅2%。两者间的差异说明，1-4月，珠三角城市群中一二线大城市价格表现稳定，而三四线小城市热度较高。成交量方面，珠三角城市群省数据和重点城市数据的涨跌幅较为接近，跌幅在15%左右，排名三大城市群第二。京冀城市群重点城市成交均价上涨10%，按省计算则下跌2%，说明京津冀城市群中，一、二线大城市价格表现较好，三、四线小城市价格回落。成交量方面，京津冀城市群跌幅40%，是三大城市群中跌幅最大的。长三角城市群是前4月量价综合表现最好的城市群。其省数据量价涨跌幅与重点城市表现接近，说明城市群内部差异较小。注：气泡大小代表累计成交面积注2：京津冀城市群包括北京、天津、唐山、石家庄、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、衡水；长三角城市群包括上海、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、常州、南通、绍兴、扬州、湖州、泰州；珠三角城市群包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、惠州、中山、江门、肇庆。京津冀长三角珠三角-10%-5%0%5%10%15%20%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%累计成交面积同比成交均价同比按重点城市数据计算按省数据计算注：京津冀城市群包括北京、天津、河北；长三角城市群包括江苏、上海、浙江；珠三角城市群包括广东。京津冀长三角珠三角0%2%4%6%8%10%12%14%-50%-40%-30%-20%-10%0%成交均价同比累计成交面积同比4大湾区概览——各城市月度量价变化对比湾区9城新建住宅成交量除中山外均显著增加。广州、惠州、深圳、肇庆有超过30%的涨幅，其中肇庆的涨幅达到52%。成交均价方面，除佛山和中山各有7%和9%的涨幅外，其余7城表现稳定。整体来看2018年5月湾区9城新建住宅成交量环比、同比皆上涨。图2：湾区九城新建住宅成交均价（左）及成交面积月度走势（右）（2015年1月-2018年5月）备注：横轴为销售面积环比涨跌幅，纵轴为销售均价涨跌幅，圆的大小表示销售金额图1：湾区九城新建住宅成交情况环比（2018年5月）广州143亿元深圳140亿元东莞94亿元佛山106亿元中山19亿元惠州222亿元珠海42亿元肇庆62亿元-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%-10%0%10%20%30%40%50%60%销售均价涨跌幅销售面积涨跌幅广州深圳东莞佛山中山惠州珠海肇庆江门江门22亿元0200004000060000广州深圳东莞佛山中山惠州珠海江门肇庆2018.042018.05元/平米020040060080010002015.012015.022015.032015.042015.052015.062015.072015.082015.092015.102015.112015.122016.012016.022016.032016.042016.052016.062016.072016.082016.092016.102016.112016.122017.012017.022017.032017.042017.052017.062017.072017.082017.092017.102017.112017.122018.012018.022018.032018.042018.05万平方米5整体概览——新开盘认购率图4：湾区八城推售套数及认购率（2017年11-2018年5月）图3：湾区五城开盘认购率（2016年第1周—2018年第22周）本月湾区五城整体推盘量较上月大幅增加，五城均有新开盘，涨幅都达到五成以上。本月湾区五城开盘认购率为63%，较上月小幅上升2%，但仍远低于19城平均水平。在湾区八城有开盘的城市中，深圳、珠海、佛山、东莞表现较差，其余各城的认购率依然保持在70%以上。注：湾区五城包括：广州、深圳、中山、珠海、惠州0%20%40%60%80%100%020004000600080001000012000w1w4w7w10w13w16w19w22w25w28w31w34w37w40w43w46w49w52w2w5w8w11w14w17w20w23w26w29w32w35w38w41w44w47w50w1w4w7w10w13w16w19w22201620172018套华南五城推盘套数华南五城认购率19城认购率74%84%32%84%46%61%58%73%0%20%40%60%80%100%0100020003000400050006000广州惠州深圳中山珠海东莞佛山肇庆套2018.032018.042018.05认购率（右轴）6整体概览——库存消化周期及供求比图5：湾区九城库存消化周期（2018年3月-5月）本月湾区9城中，珠海、肇庆的库存消化周期有小幅缩短。其余各城有不同幅度的增加，其中东莞增幅达26%。本月8城月度供需比上涨的城市有广州、深圳、佛山、惠州，其中惠州涨幅为95%。其余各城均下降。总体来看，2017年4季度至今，广州、中山、惠州、江门供需比上升，东莞、佛山、珠海有所下降，深圳基本持平。图6：湾区八城新建住宅月度供需比（2015年1月-2018年5月）注：肇庆数据缺乏。0.010.020.030.040.050.060.0广州深圳东莞佛山中山惠州珠海江门肇庆月2018.032018.042018.050.001.002.003.004.005.002014.012014.032014.052014.072014.092014.112015.012015.032015.052015.072015.092015.112016.012016.032016.052016.072016.092016.112017.012017.032017.052017.072017.092017.112018.012018.032018.05广州深圳东莞佛山中山惠州珠海江门7市场预测——中原领先指数图8：湾区七城新建住宅经理指数走势图7：湾区四城中原二手住宅报价指数走势本月，深圳的二手住宅指数明显回升，广州、珠海基本持平。珠海报价指数由于房源量较少，数据波动较大，暂停更新。本月湾区7城经理指数仅深圳有小幅上升，广州保持稳定，其余各城有不同程度的回落，回落幅度在1%-13%不等，市场信心总体减弱。0%20%40%60%80%100%147101316192225283134374043464952369121518212427303336394245485125811141720201620172018广州深圳东莞珠海0%20%40%60%80%100%454749511357911131517192123252729313335373941434547495113579111315171921201620172018广州深圳东莞佛山中山惠州珠海8各城市整体活跃度对比综上，2018年5月湾区7城成交量除中山小幅下降外，其余城市均有不同程度的上升。惠州的来访指数有大幅增加，东莞、中山、佛山来访明显减少。成交价格和经理指数方面则相对稳定，没有大的起伏。图：湾区七城新房市场概览（2018年5月）注：江门、肇庆经理指数、来访指数暂缺新房成交量新房成交均价库存消化速度来访指数经理指数广州新房成交量新房成交均价库存消化速度来访指数经理指数深圳新房成交量新房成交均价库存消化速度来访指数经理指数东莞新房成交量新房成交均价库存消化速度来访指数经理指数中山新房成交量新房成交均价库存消化速度来访指数经理指数佛山新房成交量新房成交均价库存消化速度来访指数经理指数惠州新房成交量新房成交均价库存消化速度来访指数经理指数珠海2018.052018.042017年均值9本月热销楼盘表：湾区七城热销项目对比分析（2018年5月）广州热销项目碧桂园云顶奥园誉峯招商雍华府区位增城增城天河签约金额（亿元）/签约套数7.42/2765.44/4044.25/80主力户型95-205㎡三至五房97-119m²二至三房86-139㎡三至五房，111㎡复式四房签约均价（元/㎡）签约均价20997（双合同），目前售价33000签约均价14523，目前售价21000（双合同）签约均价43350（单合同）周边项目均价（元/㎡）2000019000-2000044000-48000周边楼面地价（近1年内成交地块）———开发商碧桂园奥园集团招商地产代理商开发商、易居、中原开发商开发商项目点评碧桂园云顶是碧桂园集团全新高端产品系－云系。项目占地面积约400亩，总建筑面积约110万㎡。首期总建面约39.6万㎡，共规划16栋高层住宅。项目邻近碧桂园凤凰城大型住宅社区，可共享碧桂园凤凰城17年成熟大城配套，紧邻广州东部交通枢纽TOD国际新城。奥园誉峯项目占地5.5万㎡，总建筑面积20万㎡，共有8幢洋房和8000㎡商业街，总户数有1398户，车位配比高达1:1.5。所有楼栋均采用边缘点式布局，使中心园林景观面积最大化，保证每户的视线100米以上。项目位于天河区奥体板块，板块内有金地、华润、龙湖项目。项目占地约5.6万方，建筑面积约16.9万方，容积率为3.0，目前规划有11栋高层洋房、23栋型MINI墅产品。MINI别墅建筑131㎡及145㎡，赠送率可高达三倍，实际使用率高达480%；高层洋房建筑面积约为88-165㎡。10本月热销楼盘深圳中山珠海热销项目京基御景中央合生帝景城灏怡·天揽区位龙岗中心城中山南区（中心片区）横琴签约金额（亿元）/签约套数194套/9.63亿元1.5亿元/83套21.7亿/约270套主力户型80-140平的3-5房96㎡三房，114㎡三房（主力），128㎡四房1-4层商铺签约均价47200元/平米15500元/㎡毛坯5-25万/m²周边项目均价43500元/平米15000元/㎡横琴商铺均价6.5万/m²周边楼面地价（近1年内成交）近1年区域内无住宅用地供应11818元/㎡（离项目仅1公里远）8100元/m²（综合体）开发商京基合生创展珠海横琴灏怡房地产开发有限公司代理商中原、开发商联合销售中山中原中原项目点评项目总建面20万平方米，容积率3.2，分南北两区。项目位于龙岗大运中心，片区规划为国家级战略规划国际大学城，升值潜力大；周边教育、体育配套、公园配套等设施完善；项目产品户型方正实用。合生帝景城，绿奢百亩大盘，5A级森林公园旁，三面环山，背靠万亩金钟湖，尽揽三山两园一湖；两梯三户，一字楼，户户朝南，南北对流项目区域位置好（口岸上盖物业，3分钟通关），未来升值潜力大，受投资客青睐表：湾区七城热销项目对比分析（2018年5月）11本月热销楼盘惠州东莞佛山热销项目当代MOMA上品湾万科云城万科美的西江悦区位大亚湾虎门镇体育路（万达广场旁）高明西江新城签约金额（亿元）/签约套数金额67.32亿、套数1115套4.96亿元/220套4亿/493套（网签）主力户型60-12030-60㎡公寓、77-125㎡精装三至四房89-121㎡三四房签约均价12130.93元/m2230758366元/㎡（网签）周边项目均价12852元/m2213406800-9600元/㎡（网签）周边楼面地价（近1年内成交）15199.993486710元/㎡开发商广深置业万科地产万科美的代理商中原中原地产、自销合富、经纬、汇诚项目点评当代MOMA上品湾项目位于惠州大亚湾澳头安惠大道上，属于澳头综合体建筑。项目总建筑面积约25万平米，整体分两期开发，共计8栋住宅，产品以住宅，酒店式公寓及2.8万平米集中式商业为主，主力户型为49-110平米一至三房。项目以打造连接深惠双城，实现双城生活无代差的生活方式为核心理念，引入当代旗下第一商业SO餐厅，爱助家精选超市，第一体育，魔法课堂等成品生活配套，旨在打造区域品质全成品生活住区。万科云城位居中国南部