总图研发心得(案例版)-82页

总图研发心得（案例版）目录•剑指总图---定性之言•总图七剑---详解•七剑导航---工具与图表剑指总图定性之言：•若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值的80%。•若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。•总图决定了景观的构架与格局。•总图决定了物业管理成本的基础总图设计七剑•用足指标---青干剑•货值最大化---由龙剑•复制模块---天瀑剑•配套用房最小化---舍神剑•赠绿规划和底层挖掘---竞星剑•控制地库---莫问剑•减少入口---日月剑总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。“掏干吃净”---用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。1.1用足容积率•损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。案例：北京唐宁ONE项目总用地面积：56640㎡代征道路：6225㎡代征绿地：1338㎡消防站用地：2800建设用地：约49077㎡容积率：≤3.8地上总建筑面积：176000㎡公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：≥30%集中绿地：6000㎡建筑限高：80m用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000平米，不含在以上总建筑面积指标内规划条件规划难点：建筑限高从80米突破到90米；日照；1.1案例：北京唐宁ONE北京唐宁ONE-雕刻空间设计前将不影响地块以外楼房日照的立体空间切割出来，之后按规范填充建筑物，得出最大容积率。•把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积•多元化产品，混合分布端头转角户型设计部分90平米以下小户型端头转角户型设计部分90平米以下小户型精品公寓：挡光住宅作为商业指标在阴影区部分的作为商业指标北京唐宁ONE楼型的选择大大提高了容积率一栋住宅占到住宅总面积的36%规划少量的东西朝向建筑边角地块的有效利用北京唐宁ONE北京唐宁ONE•大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大•北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局项目数量单位1总用地面积56,900㎡2建设用地面积(不含消防站)46,277㎡3容积率3.94车位数1,508个5总建筑面积276,998㎡地上179,996㎡地下97,002㎡6可租售建筑面积255,199㎡6.1.1住宅145,061㎡6.1.2公建110,138㎡车库70,5237配套设施面积21,799㎡总图指标北京唐宁ONE--一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。1.2用足建筑密度•损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1、建筑密度主要与首层建筑面积有关--首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。1.2用足建筑密度一、用足指标1、用足容积率和建筑密度1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。双层高可变空间的利用优点：零面积变2房，3房户型成5房功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏阁楼平面剖面图2、用足地方法规案例一双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间案例三：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。“肚里有货”---货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积1.1不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目建设用地77.88亩建设用地111.32亩地块经济技术指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%各业态市场分析含金量高＝容积率面积收益容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益社区商铺50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通联排13000/㎡2000/㎡11000元亲地底跃200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元电梯顶跃200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元电梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高层83~130㎡6800/㎡（精装）2505/㎡4295元成都郫县新城案例总体规划业态配比规划要求：1.容积率:4.12.覆盖率:30%其中住宅26%各业态指标比对：业态合理容积率覆盖率社区商业3层2~355~100%普通联排2.5层0.6~0.7530~35%底跃1~3层电梯顶跃无电梯顶跃电梯花园洋房≥71.5~2.025~30%无电梯花园洋房1.3~1.528~32%高层（12~33层）2.5~615~20%1、联排别墅占地较大，但不易出面积2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的面积可溢价3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商12345677+1122+1123455+1高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥8联排无电梯洋房电梯洋房替代替代成都郫县新城案例规划布局分析不平衡容积率的规律：1、高层占地要最小补足容积率就好布置在北面和西面2、洋房占地要最大面积越多越好7+1电梯洋房居中布置3、洋房组团要均好向外借景要用好小区中部形成系列组团向40米绿带借景成都郫县新城案例规划布局分析花园洋房集中、规模化，城市形象1、主道路入口形成洋房规模视觉2、形成点、线、面丰富城市空间成都郫县新城案例功能分区多层返迁房规划未建小区景尚景（高层）电梯花园洋房34层高层社区商业成都郫县新城案例520295高层建筑面积370355花园洋房141690售楼处（商业）1500商业建筑面积6750211365.98车库设备面积176210.31地下赠送面积26255.67物管用房1400自行车库75003654030.00%26.00%4.125A区容积率4.2B区容积率45120458250住宅可售面积地上建筑面积商业可售面积地下建筑面积建筑基地面积住宅建筑密度容积率建筑密度成都郫县新城案例•不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右，大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右•本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7•本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9效果图成都郫县新城案例1.2不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目地块经济技术指标总用地面积（算容积率的基数）106690㎡虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）8395㎡可建设用地面积98295㎡可建设地上面积160035㎡容积率1.5建筑密度≤30％绿地率≥30%虎溪河市政停车场建设用地建设用地各业态对应的容积率及密度：业态容积率建筑密度社区商业3层2~367~100%普通联排3层0.6~0.725~30%大院别墅2~4层0.832%洋房7层1.2~1.523%高层22层2.5~3.510~15%以配比的方式用足1.5的容积率产品业态组合有：1、商业＋洋房2、商业＋联排/大院＋高层3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层7层7层总图—配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层2.5层别墅别墅别墅高层间距重庆睿城项目案例含金量高＝容积率面积收益容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本地价外成本＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用这里可以看到商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益社区商铺200~250㎡10000/㎡2700/㎡7300元经济型酒店200~250㎡5000/㎡2600/㎡2400元大院别墅200~250㎡8000/㎡3450/㎡4550元花园洋房100~130㎡5500/㎡2750/㎡2750元小户型高层100~130㎡4200/㎡（清水）3000/㎡1200元重庆睿城项目案例产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其中：联排88叠拼88240其中：平层120跃层1201008551其中：洋房314高层159商区78------------------------------单套面积180-240120-18039-53-----------------------------------------总面积381873816555675197111400319928785重庆睿城项目案例不平衡使用容积率后的总货值：10.8亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为9.7亿左右东西分区－高档住区vs商业与小户型高层南北分区－大院别墅vs花园洋房商业vs小户型高层利用河道、绿地、高差将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端。重大大门公交站点总图价值挖掘重庆睿城项目案例用地面积:106688m