110820成渝项目考察报告

成渝项目考察报告招商江湾城、瑞安重庆天地、中海寰宇天下青岛公司设计管理部2011-08-20宋亚轩一、项目简介二、规划形态A.价值区分B.产品组合C.资源配置三、功能性A.户型楼型B.其他公共部位C.技术应用D.景观E.装修四、表现力A.项目形象风格B.特殊主题C.示范区策划D.项目包装重庆简介重庆市，简称“渝”，是中国的四大直辖市之一和五大中心城市之一，也是国家历史文化名城，长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。因为重庆的地理环境，重庆多山多雾，故又有雾都、山城的别名。重庆直辖市位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地东部边缘。辖区东西长470公里，南北宽450公里，辖区总面积8.24万平方公里，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是我国面积最大的城市，其中主城区建成面积为647.78平方公里。流经重庆主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达665公里，横穿巫山三个背斜，形成著名的瞿塘峡、巫峡、西陵峡，即举世闻名的长江三峡。长江、嘉陵江穿过重庆市的主城区。重庆是中国著名的历史文化名城。古称江州，后又称巴郡、楚州、渝州、恭州。重庆·招商江湾城-项目区位重庆·招商江湾城-项目区位重庆·招商江湾城简介用地面积13.6公顷（210亩）建筑面积48.3万容积率3.35户数2700户绿化率70%物业类型小高层\高层停车配比1：0.6户型面积135-160㎡四房120-140㎡大三房180㎡高厅四房装修公寓精装修设计单位建筑：中建国际（深圳）景观：澳洲HLCA景观项目地址江北区北滨1路363号（渝澳大桥桥下）售价1.1万（套内）特色场地抬高重庆·招商江湾城-学习点汇总•招商江湾城项目1、清晰而有秩序的销售流线。整个销售动线，从进入项目领地到停车，再到售楼处前广场，进而进入售楼处销售动线清晰，有不错的秩序感；2、产品业态分布模式。将小户型刚需产品设置在最不利点，渝澳大桥与北滨路交会点并单独分区；中大户型住宅产品围绕用地四周布置，形成中央景观区；70%绿地率。3、依山就势的规划布局。规划设计顺应地形而作，利用地形高差，通过商业网点及车库将屋顶平台抬高，行成集中的大平台。4、形象风格化个性化的会所与建筑风格的强烈对比。5、结构清晰，效果像龙湖的景观。6、功能性强，像万科的样板间。售楼处小户型公寓幼儿园重庆·招商江湾城-产品组合产品业态分布模式：将小户型刚需产品设置在最不利点，渝澳大桥与北滨路交会点并单独分区；中大户型住宅产品围绕用地四周布置，形成中央景观区；70%绿地率。重庆·招商江湾城-空间形态依山就势的规划布局整个项目用地北高南低，规划设计顺应地形高差，将沿河一侧全部抬高，沿街部分做商业，内部做停车。减少了开挖量，增加了居住舒适度并有效的解决了消防问题。重庆·招商江湾城-销售动线1231进入项目领地→2停车步行→3售楼处前区重庆·招商江湾城-对比强烈的售楼处与住宅形象风格化个性化的会所与建筑风格的强烈对比。重庆·招商江湾城-结构清晰的景观结构清晰，效果像龙湖的景观。重庆·招商江湾城-功能性样板间功能性强的样板间1）像万科的样板间。2）交标项范围广；3）会呼吸的鞋柜、橱柜；重庆·瑞安重庆天地-项目区位与招商江湾城隔江相望。从招商江湾城→瑞安重庆天地，我们转了好远的路。重庆·瑞安重庆天地-项目区位用地面积120公顷(1800亩）建筑面积26.6万容积率2.3户数784户(住宅）绿化率40%物业类型高层住宅\多层商业\超高层酒店办公停车配比600个户型面积78-208平装修精装修设计单位KPF、ARUP（奥雅娜工程顾问香港公司）、P&T（巴马丹拿集团）项目地址渝中区嘉陵路重庆天地红岩村售价1.45万（套内,70年）特色综合性地产出售型住宅+持有型商业重庆·瑞安重庆天地简介重庆·瑞安重庆天地-学习点汇总•瑞安重庆天地(重庆新天地）1、设计元素、建筑材料的统一运用：灰砖、素混凝土、乡土石材、灰绿色门窗框、木作，在乡土建筑的基础上有创新，用在一起十分协调。2、本土的与国际的：上海新天地、武汉天地、重庆天地，都既有现代化的手法，又结合当地的特色。如重庆天地的吊脚楼，极具地方特色。3、景观元素建筑化：垃圾桶的灰砖填筑，灯具的灰砖底座，素混凝土的散水等，与建筑融为一体。4、灰空间：大量建筑与景观之间的灰空间，需建筑、景观专业的充分交圈与合作才能实现。5、村落式的设计、多变的空间：让人在其中迷路、探索、意外发现，将内街打造得富有吸引力，有效打破了内街商业不旺的惯例。6、实楼样板的临时看房通道：由设计进行考虑，天花、墙、地面全套设计，营造看房途中的高品质感受。而不是仅作简单营销包装。重庆·瑞安重庆天地-产品组合A超高层酒店办公（嘉陵帆影国际经贸中心）B多层商业（重庆“新天地”）C高层住宅（雍江苑、雍江艺庭、雍江悦庭）D湿地公园重庆·瑞安重庆天地-开发时序嘉陵帆影雍江苑雍江艺庭雍江悦庭新天地合计建筑面积68万11万27万16万8.4万开发时序：先开发滨河住宅、多层商业，最后开发不临河住宅及超高层酒店办公。重庆·瑞安重庆天地-“新天地”重庆天地，续写上海新天地传奇。坐享嘉陵江岸风情，属于滨江名流的生活秀场。此处将上演国际化盛装舞步，是属于重庆的妙曼“十里洋场”。重庆天地由国际知名设计师BenjaminWood规划设计，汲取重庆浓郁丰富的山水文化，深厚的人文内涵以及绵长的历史肌理，将古老的山地村落、旧时的工业建筑以玻璃和钢结构的现代元素表达重庆高深、包容、开放的国际大都会气质。重庆天地占地32,000平方米，总建筑面积约为84,000平方米。由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成。重庆·瑞安重庆“新天地”-空间形态村落式布局，多变的空间1）围合、半围合院落；2）高低错落的层次感；3）窄巷；4）……重庆·瑞安重庆“新天地”-设计元素设计元素、建筑材料的运用堡坎、灰砖、素混凝土、青瓦、石板、灰绿色门窗框、木作、流水、树荫，高低平台，错落的庭院，重塑山城传统院落空间。重庆·瑞安重庆“新天地”-设计元素本土的与国际的上海新天地、武汉天地、重庆天地，都既有现代化的手法，又结合当地的特色。如重庆天地的吊脚楼，极具地方特色。重庆·瑞安重庆“新天地”-灰空间灰空间大量建筑与景观之间的灰空间，需建筑、景观专业的充分交圈与合作才能实现。重庆·瑞安重庆“新天地”-设计元素建筑元素景观化&景观元素建筑化垃圾桶的灰砖填筑，灯具的灰砖底座，素混凝土的散水等，与建筑融为一体。重庆·瑞安重庆“新天地”-实楼样板间销售通道实楼样板间的临时看房通道1）销售通道比较长；停电；2）由设计进行考虑，天花、墙、地面全套设计，营造看房途中的高品质感受。而不是仅作简单营销包装。用地面积9.3公顷(140亩）建筑面积43万容积率4.6户数2000户绿化率30%物业类型联排、类独栋别墅\高层、超高层住宅停车配比600个户型面积78-208平装修精装修设计单位美国艾亦康集团项目地址江北嘴金融CBD核心售价2.2万（套内）特色核心地段拉高拍低重庆·中海寰宇天下简介产品卖点A：核心中的核心地段（重庆江北嘴）B：一流的品牌（九龙仓+中海）C：完善的配套（1个重庆大剧院+3个主题公园+4座五星、1座超五星酒店+4座大桥、4大立交、轨道6、9号线+4万方科技馆+300米国金中心重庆·中海寰宇天下-产品卖点40万平米一线江景豪宅地标，CBD中心仅此唯一中海寰宇天下1、强打击力的售楼处。低调的奢华，VIP独享无预约不得入内。景观、建筑、室内品质感极高。2、打动人心的营销说辞。从中国到重庆、从重庆到两江新城、从两江新城到江北嘴金融CBD核心，从江北嘴金融CBD核心到中海九龙仓寰宇天下。3、无样板间的销售方法。在没有样板间的情况下，三个月销售14个亿，靠的是区位炒作、部品展示、洗脑方式。3、成本分布及成立形式。做这个产品赚钱吗？（城市核心地段，47层超高层，6000块的精装修，1万6的单价）重庆·中海寰宇天下-项目借鉴点汇总重庆·中海寰宇天下-规划特点项目处长江西岸，共包含七宗居住用地，基地现状为山地地形，呈三角形，地块标高自西向东逐渐升高降低，地块内部包含三纵一横四条城市道路。为充分利用地形，营造层次丰富的建筑空间效果，并增加住宅产品的多样性，同时尽量减小对后排高层的遮挡，使江景住宅户数最大化。项目在规划设计中，加强城市空间的开敞性，满足“显山露水”的基本规划原则。自西向东按梯级分别布置超高层住宅、高层住宅、小高层住宅和低层住宅。A：超高层B：高层D：别墅重庆·中海寰宇天下-产品组合强打击力的售楼处1、低调的奢华，VIP独享无预约不能入内；2、景观、建筑、室内品质感极高。重庆·中海寰宇天下-强打击力的示范区1、世界向东，中国向西（世界的发展看中国，中国的发展看西部，西部的发展看重庆）2、三十年华东，三十年华西（错过了浦东新区，又错过了滨海新区，这次不能再错过两江新区）3、上有陆家嘴，下有江北嘴（两江新区内“长江上游金融中心”）4、江北嘴（百年不遇的时代机遇）5、中海寰宇天下（江北嘴核心区唯一一块住宅用地）重庆·中海寰宇天下-环环相扣的营销说辞无样板间的销售方法在没有样板间的情况下，三个月销售14个亿，靠的是区位炒作、部品展示、洗脑方式。重庆·中海寰宇天下-无样板间的销售方式成本分布及盈利分析1、做这个产品赚钱吗？2、城市核心地段，47层超高层，6000块的精装修，1万6的单价；售价=成本+利润；成本=土地获得价款+开发前期准备费+主体建筑工程费+主体安装工程费+社区管网工程费+园林环境费+配套设施费+开发间接费；成本=（5000）+150+（4000+6000）+300+150+500+500+400；成本=（17000）16000；结论：1期开盘的超高层不赚钱&微利。疑问：那为什么这个项目还要做呢？难道是看好2期、3期的市场吗？重庆·中海寰宇天下-成本构成及项目盈利分析2010-11-32T3户型配置◆V-A户型建筑面积251㎡四室两厅四卫（有书房）1个主卧套：卫生间+衣帽间+书房2个次卧套：卫生间1个次卧室4-1/2#标准层户型平面V-A重庆·中海寰宇天下-户型详解（3.15米层高）重庆·中海寰宇天下-户型详解2010-11-32T3户型配置◆V-B户型建筑面积249㎡四室两厅四卫（有书房）1个主卧套：卫生间+衣帽间+书房2个次卧套：卫生间1个次卧室4-1/2#标准层户型平面V-B重庆·中海寰宇天下-户型详解重庆·中海寰宇天下-户型详解2010-11-32T3户型配置◆V-C户型建筑面积248㎡四室两厅四卫（有书房）1个主卧套：卫生间+衣帽间+书房2个次卧套：卫生间1个次卧室4-1/2#标准层户型平面V-C重庆·中海寰宇天下-户型详解重庆·中海寰宇天下-户型详解