产业地产开发流程

协办部门工作内容主办部门现状图落实地块具体位置及周边情况产业规划事业部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件产业规划事业部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。市场：实地踏勘地块，了解地块素质产业规划事业部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、居住区、交通等情况市场：对周边购买力、交通和商业状况进行调研，了解基本情况产业规划事业部了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。产业规划事业部了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。产业规划事业部了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算产业规划事业部了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排市场：了解周边项目的产品、售价和销售情况及开发进度产业规划事业部现状图（四至电子文件）产业规划事业部市场深度调研市场：深入理解周边居民状况、现有业态和项目状况，深入理解区域市场产业规划事业部项目最终定位市场：对周边消费群体和项目状况进行深入分析，对项目定位、客户定位、业态定位和产品定位，对项目发展提出策略性建议产业规划事业部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选市场：协助进行成本、售价、利润率的平衡产业规划事业部、运营部开发周期及付款计划产业规划事业部项目方案确定市场：根据定位，对项目方案提出建议，确定最终方案产业规划事业部、研发部现金流测算产业规划事业部区域宏微观市场研究市场：协助提供区域市场研究报告产业规划事业部项目招商版盈利能力分析产业规划事业部、运营部项目商业策划书产业规划事业部合作伙伴确定产业规划事业部合作方案确定产业规划事业部主要阶段节点主办部门工作内容工作部门可行性研究报告主要工作内容土地获取阶段土地信息收集寻找合作资金土地初判土地深判项目招商报告（前期阶段）明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）第1页，共44页协办部门工作内容主办部门主要阶段节点主办部门工作内容工作部门主要工作内容合作细节确定产业规划事业部引资（商业计划书）签署战略合作协议产业规划事业部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理产业规划事业部投方案标项目方案确定产业规划事业部投经济标确定土地上限产业规划事业部拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术产业规划事业部挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术产业规划事业部获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费产业规划事业部土地出让合同开发部出让金、交易费交费证明开发部办理房地产开发资质预审表开发部委托工程咨询资格机构编制申请报告开发部向项目备案机关提交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部土地出让合同开发部核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明缴纳土地费用发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部详规开发部土地出让合同发展部交费证明缴纳土地费用发展部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地获取阶段寻找合作资金用地规划许可证投标、摘牌明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）确权企业投资项目备案办理土地证第2页，共44页协办部门工作内容主办部门主要阶段节点主办部门工作内容工作部门主要工作内容土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明开发部市场：对项目定位的经营者、消费者和投资者以及竞争项目进行深入理解研究工程建设指挥部3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向市场：组织对重点商家的专向访谈和专家论证会议，并提供相关资料工程建设指挥部4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息市场：对项目与竞争项目的比较进行专题讨论，了解投资者对项目的投资意向工程建设指挥部公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量市场：完成项目业态规划和落位工程建设指挥部市场：结合控规指标等相关要求进行项目定位工作工程建设指挥部研发部开发计划市场：根据现金流要求和业态规划，制定合理的开发顺序和开发节奏，保障项目操作工程建设指挥部项目考核指标初定销管资金流财务资金管理中心市场：结合项目定位和周边项目状况，对动线、主力面积划分等建筑设计提出建设性意见工程建设指挥部研发研发研发市场：结合业态规划和商家要求，提出有效建议，保障客户需求研发规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。市场：结合规划方案测算成本、制定合理的售价和租金体系，保障利润率研发运营项目定位项目发展报告方案设计组织区域市场调研制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订规划设计阶段土地获取阶段设计前期方案与设计院选择与合同签订1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织计划办理土地证第3页，共44页协办部门工作内容主办部门主要阶段节点主办部门工作内容工作部门主要工作内容开发部研发开发部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。市场：结合项目定位，对方案进行分析评价，合理优化成本结构研发运营开发部开发市场：结合项目定位和客户需求，对景观方案设计提出有效建议研发市场：结合业态规划和商家要求，对相关配套设施设备的种类、数量提出建议运营运营运营研发制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标市场：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定研发运营研发地质勘察报告组织现场勘察，并提供地质勘察报告工程总平面图研发放线图研发桩位图研发施工图报建图研发消防、人防报建图研发施工图审查全图及计算书研发编制典型楼座建安预算运营施工图会审研发施工图全图研发编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化市场：平衡成本和利润，优化方案运营部研发研发市场：平衡成本和利润，优化景观方案运营部项目考核指标确定年度考核指标调整施工图设计院的选择与合同签定结构方案及设备选型研讨及确定综合管网方案设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化施工图成果施工图设计组织方案设计组织建筑方案报建图景观概念方案设计及确定项目成本指标确定规划设计阶段指标确认阶段彩色总平面图（含经济指标）送规划预审修建性详规成果详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）景观扩初及施工图设计第4页，共44页协办部门工作内容主办部门主要阶段节点主办部门工作内容工作部门主要工作内容设计方案（含总平面方案）申报表开发部土地出让合同开发部修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）开发部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部建筑设计方案申报表开发部1/500现势地形图1份开发部土地出让合同开发部投资计划开发部建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型开发部申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书开发部投资计划开发部大配套开发部小配套开发部消防证明开发部人防证明开发部地名证明开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部财务资金管理中心开发部开发部开发部开发部开工开盘现场工程放线施工许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书安全措施施工图审查工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同建设项目年度投资计划（当年计划）建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审建筑方案送审取得许可证建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告施工单位配合做记录、现场保护建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）移交施工单位质量监督登记表第5页，共44页协办部门工作内容主办部门主要阶段节点主办部门工作内容工作部门主要工作内容开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部开发部销管开发部开发部开发部开发部工程开发部开发部工程工程勘察工程桩基施工单位工程监理工程土建施工单位工程甲供材、分包商工程沉降观测工程开发部组织监理、施工单位一起对图纸会审工程会同设计院进行会审，签定会审记录工程设计交底会同设计院进行技术交底，签定交底记录工程办理质检委托工程办理安全检查委托工程申办项目临时、永久路口的报建手续工程申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续工程办理施工人员暂住手续工程招投标、签订合同土建施工单位的公开招标及合同备案质量监督手续环卫、环保等相关手续销售许可证开工开盘开工准备企业投资项目备案施工许可证施工图会审临水、临电施工组织方案平整场地《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》公用基础设施配套证明获取前期物业备案证明安全施工措施登记表营业执照资质证书《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》年度投资计划基础工程形象部位达到正负零及图象文件获取《面积计算成果表》项目总平面图获取商品房网上销售数据录入合格证明临水、临电规划成果大配套移苗第6页，共44页协办部门工作内容主办部门主要阶段节点主办部门工作内容工作部门主要工作内容开工施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置工程规划验线监理单位组织工程部、设计、规划局验线工程试桩施工，确定桩基施工标准工程桩基全面施工工程委托桩基检测单位工程进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告工程土方工程工程支护工程工程降水工程工程工程地基处理工程混凝土垫层工程地下防水工程混凝土基础工程承建单位自评工程监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查工程监理组织相关部门验收工程签定建筑工程分部工程（基础）验收表工程基础处理竣工结算核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。运营产品策略市场：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议，并对销售人员进行讲解策划中心价格策略进行销售底价的制定，进行价格把控工程建设指挥部推广策略企划招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略商业策划广告公司寻找及确定企划　商业策划开工确定外部资源地基备案推盘策略确定基础验收备案项目亮相前准备开槽桩基施工桩基检测基础施工第7页，共44页协办部门工作内容主办部门主要阶段节点主办部门工作内容工作部门主要工作内容制作公司寻找及确定企划策略公司寻找及确定企划　商业策划媒介公司寻找及确定企划　商业策划活动公司寻找及确定企划项目名称、组团名称企划项目核心推广理念确定企划SLOGON确定企划logo确定市场VI系统及延展方案确定市场亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训。市场：提供定位、产品、竞争能力等多方面的培训市场分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心外卖场现场房型手册（亮相版）企划部售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架）企划　商业策划样板间及样板环境指示说明系统企划　商业策划沙盘（概念）、户型单体模型企划　商业策划入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）市场：提供宣传资料上的相关内容企划　商业策划项目周边主要道路设置醒目