110823-仪征龙山项目可行性报告2稿

SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜1上海奇正地产机构|2011.08仪征龙山项目可行性研究报告QIZHENGESTATEAGENCYSHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜2策略报告结构Contents项目区域大背景理解项目构思与结构理解第一部分项目区域大背景分析QIZHENGESTATEAGENCY解决的核心问题——项目区域现状背景Chapter1PART1城市背景理解4SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜5•仪征市是扬州市代管的一个县级市，位于江苏省中西部，地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心。•长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了水陆交通网，并随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江等大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势，是江苏省五大重点经济发展带之一。2010年全市新增规模工业企业24家，已累计发展到484家，园区现有企业57家。城市理解1：潜在高端客源多新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸。工业的迅速发展产生了大量的高端客源。仪征产业配比第一产业6%第三产业34%第二产业60%SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜6仪征市人口变化趋势550000560000570000580000590000600000-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%全市人口595514593533593550592758593218597031597068567976566013增幅%-0.30%0.00%-0.10%0.10%0.60%0.00%-4.90%-0.30%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年城市理解2：客源封闭仪征城市人口呈负增长，缺乏外来高端客源导入，城市客源封闭人均仪征GDP变化趋势050001000015000200002500030000350004000045000-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%人均GDP（元）95171026412069148521787522388279593541141153固定资产增长率-11.70%7.85%17.59%23.06%20.35%25.25%24.88%26.65%16.22%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年仪征市人口历年变化并不明显，从2002年到2007年总体呈缓慢上涨趋势，而2008年及2008年两年，人口甚至出现了负增长状态，说明了仪征市的外来人口率非常低，这也将导致仪征市刚性购房需求市场极小。仪征市人口结构特点决定了该市大部分购房人群将集中在改善居住条件的二、三次置业者。而目前政策调控的集中针对人群便是二次以上置业人群，对于仪征的房产市场影响会比较明显。SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜7人均仪征可支配收入050001000015000200000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均可支配收入992711422133901583417861增长率20.35%15.10%17.20%18.30%12.80%20052006200720082009县市人口GDP总量人均GDP宝应91.6万199.2924375仪征56.6万227.2941157高邮82万213.2428409江都106万402.839929仪征恩格尔系数变化趋势34.00%36.00%38.00%40.00%42.00%恩格尔系数41.30%40.20%38.80%36.80%2006200720082009仪征市房地产投资与固定投资之比例0204060801001201401601800%5%10%15%20%25%30%固定资产投资20.0329.1734.5840.6165.1178.59111.85150.69165.75房地产投资0.993.174.519.68.447.876.128.58.28占比5%11%13%24%13%10%5%6%5%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2002年开始固定资产投资开始大幅度上扬，但是房地产投资却在逐渐下调，这充分表明了仪征城市产业发展结构失调。城市部分功能缺失导致了房地产行业受到抑制。同时固定资产的投资没有拉动城市的消费潜力。社会财富没有实质性的增长。仪征城镇居民实际可支配支出用于储蓄及投资比重比较大，说明该市居民住房消费潜力还是比较明显的。目前仪征的恩格尔系数已经连续两年在40%以下，并呈逐年下降趋势，房产行业还有较大发展空间。城市房地产发展相对滞后，而人口住房消费潜力明显，房地产业还有较大的发展空间城市理解3：房地产具备发展潜力SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜8城市理解4：交通升级长江四桥•长江四桥位于南京长江第二大桥下游约10公里处，起于六合区横梁镇以东与宁通高速公路相交处，经龙袍镇跨越长江，与对岸石埠桥连接，止于沪宁高速公路相交处的麒麟枢纽，接在建的南京绕越高速公路东南环段，全长28.996公里，其中跨江大桥长约5.448公里，.预计将于2013年建成通车。•项目地至夸江大桥只有约12公里的距离，开车只需10分钟就能到达大桥过江，大大缩短了到南京城区的距离。龙潭过江通道•龙潭过江通道的线路已经确定，该通道将跨越镇江句容、南京龙潭、扬州仪征三个城市。计划于2014年开工建设。2017年建成通车。项目建成后仪征市民通过该通道到南京，将与南京规划的都市圈S5线轨道相接，半小时不到可直达鼓楼。•长江四桥、龙潭过江通道拉动了区域之间的经济联系，未来将为长兴导入更多的外来客源，改变目前封闭的局面。城市交通升级，导入更多外来高端客源，必将改变目前相对封闭的局面长江四桥SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜9仪征市是以工业为经济主导的城市，产业结构的失衡，致使得房地产发展较为缓慢。仪征人口呈负增长局面，城市外来高端客源导入不足。城市房地产发展缓慢，而城市住房消费潜力明显，房地产还具有较大的发展空间。未来长江四桥和龙潭过江通道的建成，将大大缩短仪征与南京的车程，同时也加强了仪征与南京的联系，仪征项目客源封闭的局面将被打破。城市小结PART2项目区域理解10SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜11•2020年，城镇人口50万，城区面积50平方公里目前仪征城镇人口27.07万，城区面积37平方公里，下一步以建设生态型现代滨江工业城市为统领，融入宁镇同城化发展。•城东南规划15.25平方公里新城城市向东发展，与扬州同城化，依托扬州化工园为主体的西部石油化工经济区和以开发区、汽车工业园为主体的东部车船制造和新兴产业经济区，在老城区东南区域，打造一个首期规划15.25平方公里的现在滨江新城，启动了城东80万平米的征地、拆迁工作。•创建国家生态市人居品质建设亲水态城：城南滨江公园、扬子江公园打造沿江风光带；城东推进红旗河景观、东园湿地公园城中仪城河、镜湖、大浦塘、荷花池、伴池打造生态城•建设特色生态镇：大仪、谢集镇、新集镇、刘集镇、青山镇、月塘乡、枣林湾等因地制宜，建设特色乡镇。区位理解1：城市主要向东、向南发展东拓西联，南优北控，打造现代化滨江生态工业城市城市主要向东向南发展，项目所处区域并非城市主要发展方向SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜12区位理解2：区域内配套低端青山中心学校镇政府国土局周边商业住宅龙山风景区青山镇固有的配套不齐全，且整体的形象较低，项目离市区大型商业配套又较远项目位置青山中心学校镇政府青山镇商业配套主要沿龙仪路两侧分布SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜13项目位置长江四桥区位理解3：邻近大都市，未来区域具备升值潜力相比仪征市区，项目更靠近南京区域，且更靠近规划的长江四桥及过江通道，使得项目在接受南京客源竞争上更具备优势过江通道SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜14区位理解4：最具生态价值的居住片区龙山风景区占地6000多亩，是扬州地区保存最为完好的原生态地区。景区内果木品种繁多，有桃园、梨园、山楂园、板栗林、葡萄沟和千亩以上的竹海等。风景区内四季常青，每个季节都有自己的特色，形成了“春可踏青郊游、夏可垂钓野炊、秋可登高赏叶、冬可踏雪寻梅”的生态休闲观光旅游区。扬州保存最完好的原生态区，最具生态度假居住的价值区域望风亭SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜15•区域内平整地块较少•靠近化工区，影响观景•内部交通体系欠缺，对外联通道路有待增加地块制约条件较多，开发难度增加区位理解4：小环境有所不足SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜16项目所处区域并不是城市发展方向，但项目区位更靠近大都市南京，更容易吸纳南京客源。小环境有所不足制约项目的开发，短期对项目产生一定的影响。项目唯一商业配套区域表现较为低段。SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜17PART3仪征房地产市场理解17SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜18滨江生活区中心区城东区汽车工业园区开发区中心区：政治经济聚集区，商业发展快，传统老城区城东区：城市未来发展主流方向，东进和扬州接轨开发区：传统开发区，仪征化纤等企业在内，污染环境大，目前项目少汽车工业园区：新型产业聚集区，低污染，附加值高，具有潜在的人口导入潜力。滨江生活区：以开发区和长江作为引擎，打造滨江生活带，未来城市高端居住区人居集中：城市向东规划的引导以及上海大众的落户，城东城北两版块成为新的人居聚集地楼盘集中：去年三季度新开楼盘扬州家园、宇斯浦国际花园以及新入市的和景印象城、东城水岸，加上先期开发的奥林匹克花园、水木阳光村组农民向集镇集中扬州人流向市郊高端物业流动：尤其以新集镇、刘集镇为主，两镇开发的多为别墅物业类型，主要客户来源于扬州市区项目以点为主，最少仅10亩，目前最大楼盘仅30多万平米，综合配套差，项目品位普遍不高城东、汽车工业园板块目前是热点开发体量小大盘暂无乡镇区域日趋活跃板块划分及各板块特点SHANGHAIQIZHENGREALESTATESALESPLANNINGCO.,LTD上海奇正|以正合·以奇胜19仪征近三年土地成交情况58.07111.6337.023.3210.332.451.161.341.180204060801001202008年2009年20010年1.051.11.151.21.251.31.351.4占地面积（万平米）成交价格(亿元)容积率2