2014江苏南通国城水街项目前期调研及策划定位报告59页

PAGE1国城水街项目前期市场调研及策划定位报告PAGE2宏观背景研究1经营市场分析2市场研究PAGE32013年，人均GDP69051元/人，涨幅10.5%，消费实力强，藏富于民；13年较去年增加1.3万人，外来人口较少，人口处于稳步发展状态，；年增长率保持在10%以上，消费市场增长快速，进一步加快商业升级繁荣；全年固定资产投资额3299亿元，同比增长14.3%，利于商业的繁荣发展；南通社会品消费总额保持较好的增长态势，城市整体经济和消费市场发展良好，人口稳步发展，资产投资市场发展明显，助推商业市场的发展；宏观背景研究——宏观经济PAGE4（亿元）传统工业为城市的经济支撑，经济转型阶段，三产产值增幅明显；随着城市发展和与上海一体化的逐步加深，第三产业总量连年递增，规划至2020年占三产总值比重达45%；2013年全市三产结构由上年的7：53：40调整为6.8：52.1：41.1；由历年结构比例可知，比重从第一产业、第二产业向第三产业倾斜，第三产业占比持续上升，说明南通产业结构由劳动密集为主导向技术密集与资本密集为主导转变，高新技术产业稳步提升，占规模以上工业比重达到42.4％；产业结构持续优化，规划至2020年三产结构比例调整为4：51：45；宏观背景研究——产业结构数据来源：《南通市城市总体规划(2011-2020)》PAGE5区域层面城市层面南通市以城东及城南为主力发展方向:规划以长华路—工农路—星湖大道、青年路为“两轴”；崇川城区、港闸城区、开发城区为“三区”；狼山风景区等绿色廊道为“四带”的空间发展结构：观音山新城商圈是5个南通区级商业中心之一（北翼新城、观音山、能达商务区、苏通科技产业园、通州城区），今后5年将建设成居住、科技研发、都市型产业和现代服务业为主要功能的城市副中心。核心区将建设成为商业、文化娱乐、商务办公的综合中心。宏观背景研究——城市及区域规划青年路长华路工农路星湖大道产业园生活居住区港闸区船舶工业园区天生港片区唐闸片区北翼新城崇川区老城片区城市新区观音山片区市北新城通州城区观音山能达商务区苏通科技产业园开发区新开镇片区开发区北片区开发区南片区滨江新城片区通海港区本案PAGE6100公里80公里75公里90公里沈海高速沈海高速常合高速南通站南通兴东机场沪陕高速沪陕高速沈海高速长江中路高架东快速路高架东方大道高架通京大道高架人民路工农路青年路区域内外交通便利，实现南通市区至长三角城市间一日往返，全面融入上海1小时经济圈；贯穿通城各区域，增强各片区的连接，规划地铁，实现轨道、地面、铁路的“三位一体”立体式交通系统；宏观背景研究——交通概况PAGE7南通市经济的稳步增长支撑城市商业的繁荣发展，人群的消费力提升，为本案提供良好消费市场；宏观背景研究——城市发展前景PAGE8经营市场分析——城市商业发展20世纪70年代桃坞路商业圈20世纪80年代华联商业圈20世纪90年代南大街商业圈2011年底新城区中南城购物中心开业2014年多个区域中心商业开业清末，张謇就以桃坞路为中心，开辟了商业街、戏剧场，总商会等，70年代出现桃坞路食品店、南通百货站、南通桃之华大酒店、桃坞路日杂果品商店等传统商铺；南通商业发展历程南通史上第一条商业街80时代，以华联商厦为代表的百货大楼，和供销商厦一起成就了人民中路的鼎盛商圈，创造了那个时期的辉煌；百货大楼风靡八十年代90年代，百货、超级市场、大型专卖店等商业形态在市中心聚集，以南大街、八仙城、人民中路为核心，整体上呈“丁”字型分布，南大街商圈繁荣活跃。南大街商业聚集，市级商圈形成随着市政府的搬迁，重点打造的中央商务区商圈持续升温，2011年底中南城购物中心开业，一站式购物中心的模式为南通商业注入新的活力；中央商务区崛起，中南城购物中心开业2013年开始按照“南拓、北延、东进、中优”思路规划布局，打造3个市级商圈、5个区级商业中心、10个城市综合体、15条商业特色街；城市商业发展向多元化挺进。各副中心蓬勃发展时间随着城市化进程的不断加快，城市消费水平不断提高，南通已出现以中南城、圆融为典型代表的区域性现代化购物中心商业形态；根据调查，南通未来1-3年将有大量的大规模、高规格的商业购物中心涌现，将进一步推动南通商业向着品牌化、特色化、都市化、国际化的方向快速发展。PAGE9经营市场分析——商圈格局图短期内南大街的核心地位无可替代，随着南通城市化进程加快，各副中心迎来快速发展期，城市格局向多核心化挺进，区域内消费的现象将增强，城东商圈缺乏区域性代表商业，本案的崛起将填补这一空白。商业体量：40万方商业体量：30-40万方商业体量50万方暂无大型项目商业体量32万方南北沿工农路发展东西沿青年路发展本案市政府南大街：商业体最为密集，以文峰大世界、八仙城、八佰伴为代表，未来土地资源有限，发展空间小北大街：发展较早，目前以欧尚、万科金域广场、奥特莱斯为代表，未来项目众多，万达、赛格、万象城、华强城将开业新城区：新兴的商业中心，中南城为代表，临近市政府及CBD，潜力巨大，未来将有星光耀、印象城投入运营，后续商业体也应不少开发区：偏于一隅，能达商务广场及星湖101为代表，世茂广场部分运营，商圈仅对本区域人群有吸引力城东：人口膨胀急剧，但缺乏区域性代表商业4KM6KM4KM4KMPAGE10项目分析1产业分析2项目概况PAGE11项目分析——项目基本信息一、建设用地位置：位于青年路北侧、太平路东侧二、用地性质：商业服务业设施用地三、用地指标：用地面积：51569㎡总建筑面积：79200㎡(商业建筑面积54200㎡)(办公建筑面积25000㎡)建筑密度：40%绿地率：18.5%PAGE12商务商贸区本案位于观音山规划商务商贸区，周边住宅环绕，目前缺乏区域型典型商业，本项目入市将成为区域内首个集中式购物中心，并带动区域内核心商务商贸商圈的形成；现有商业：太平路老街、通甲路商业街、八一路商业街等；未来推出商业项目：万阳广场（规划中）、涌鑫八达通（在建）、金地国际（停建）、国城生活广场（在建）婧英汇（在建）等筹划中商业项目；精品住宅：弘阳上城、金地国际、骏和棕榈湾、文华名邸、世伦名郡等；规划市政配套：崇川学校、八一中学、韩湘坝小学、观音山医院等；项目分析——区位规划本案青年东路通富北路生活居住区人民路生活居住区观音山板块工业区万阳广场金地国际水街涌鑫八达通PAGE13本案借助南通市“一横一纵”青年路、工农路连接主城、开发区、先锋镇区域，路网发达，道路规格高，可达性强，未来规划轨道交通2号线与3号线交汇处（汽车东站）站将极大改善区域交通，交通优势显著；汽车东站站通富北路5公里交通线路及说明道路城市主干道青年东路双向6车道，通富北路双向6车道；公交项目周边500米内有公交线路35、36、42、613、615、28、7、10、100路等20余条线路；轨道规划地铁2号线与3号线换乘站（汽车东站）站；项目分析——交通可达性地铁2号线地铁3号线本案一横一纵：青年路、工农路青年东路工农路PAGE14消费力分析——周边住宅项目主要辐射周边3公里范围，目前区域内人口基数较大，且伴随大量住宅项目的开发，将会出现人口激增；消费类别：家庭式生活消费—日常生活配套，餐饮，休闲娱乐消费需求；中等档次，消费频率高；范围1.5公里（万人）1.5-3公里（万人）先锋镇（万人）合计（万人）常住人口1.910.34.012.9规划人口1.84.61.06.7合计3.714.95.019.61.5公里本案天山花苑山港桥花苑弘阳上城世伦名郡世豪花园世纪新城六期金地国际住宅：东城花园、滨河东城、紫东花园已入住：恒盛豪庭、景河苑、东晖花园、未来锦城、待入住：运杰龙馨园、新都会、天一惠泽园住宅：世纪东城、民心花园、世纪新城、花园新村已入住：中南世纪花城待入住：中南世纪花城3期、中海上林苑住宅：青青家园已入住：第九园、英伦上院待入住：罗福宫住宅：天山花苑、新胜花苑、书院坊、雅学院已入住：魅力城、万通城待入住：文华名邸、翰景园、棕榈湾住宅：山港桥花苑、世濠花苑、世纪新城六期已入住：弘阳上城（部分）、世伦名郡（部分）待入住：弘阳上城、世伦名郡、金地国际先锋镇太平路核心客群次主力客群PAGE15酒店公寓、办公产业办公客运中心学校周边潜在消费客群数量大，区域内未来将形成15万左右客流；消费类别：商务生活型消费——商务配套，休闲娱乐，餐饮消费需求；物业项目人口未来规划物业三甲医院较多办公、公寓、酒店3个办公项目，8个酒店约2.5万汽车市场4S店较多客运站客运东站日客流2.2万大学9所高职9.8万中小学及幼儿园崇川学校、八一中学、红旗小学、项桥小学、观音山幼儿园等较多消费力分析——学校、商务、产业本案PAGE16从商铺售销状况来看——内街商铺供应量较大，面积均偏小，属于走量产品，而周边的成型的商业氛围，会抬高商铺的价值。依项目目前入住情况考量，基地周边人气尚未聚集，虽未来前景可期，但客户接受度不会太强，应有心里准备才行。从销售模式来看——周边商业氛围较为薄弱的项目，大部分项目均采用售后返租销售模式，及客户大幅优惠及信心，来吸引客户投资！从项目业态来看——餐饮、零售业态是商场中较为受客户欢迎，业态会规划目的性消费、餐饮、娱乐等业态。而我们主要以街区形式，布局及业态就会影响到整个项目，所以小而精，精也有特色，将是我们很好的出路。！从购买人群来看——购买价值较高商业产品的人群，以私营业主及政府官员为多。凡投资商铺的人群，对于未来商业发展的前景预期，是经过长时间的培育和洗脑，也有一部分客户在其中受过益，所以都相当精明。商业项目分析总结PAGE17参考案例北京三里屯街区1北京798街区2南京1912街区34成都锦里商业街区PAGE18北京三里屯街区三里屯village文化、艺术、休闲、购物于一体的全新空间PAGE19开放式设计理念，南区采用胡同式设计、北区采用四合院式设计设计理念三里屯主设计师隈研吾规划理念：整体为开放式设计南区在街道设计时采用了化整为零，从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面南区——中国胡同北区——四合院Village代表了村与城两种概念兼收并蓄“我更倾向于中式格调，那种来北京胡同的人文基调，而不是那种线条过于完美的美式建筑风格”——隈研吾三里屯主设计师PAGE20艺术建筑•不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）建筑本身就是一件艺术品，以三维建筑去宣示品牌形象PAGE21南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌业态定位南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也将成为三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店北区业态定位更高端，瞄准国际一线品牌PAGE22品牌旗舰店装修风格前卫、时尚前卫装修PAGE23橙色大厅——宜人空间的前广场，成为三里屯Village的活力中心橙色大厅橙色大厅由日本前瞻建筑大师设计，是三里屯VILLAGE展览、会议、派对、表演、时装秀等活动的舞台橙色大厅底层750平方米的开放式空间挑高13米的大厅穹顶位于二层的VIP室，电梯直达，可俯瞰大厅全景活动大门，可全开放以连接南庭大厅前广场巨幅LED电子屏冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气广场周边设置有座椅构成三里屯village的休憩空间橙色大厅PAGE24原创本土设计师展示作品的平台•中央美术学院大奖赛作品展•风尚V生素时装秀商业艺术活动创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标北欧艺术节彩绘•Barbie小型展PAGE25商业艺术小品三里屯village文化、艺术、休闲、购物于一体的全新空间PAGE26北京798街区P