上海浦东证大大拇指广场管理运营研究报告

上海浦东证大“大拇指广场”参考案例汉博顾问2008年10月Contents项目简介1区域环境描述2定位、业态、品牌分析3项目规划设计分析4项目经营管理分析5上海社区mall代表案例简要说明建筑面积（万平米）大拇指广场（浦东联洋）联洋社区，具有文化艺术特色的多功能现代化社区，区域型商业中心11百联南方mall（闵行莲花）上海首家社区mall，目前已成为西南地区人气最旺的商业中心10七宝龙城mall（闵行七宝）城市边缘地区的mall，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体23西郊百联mall（长宁新迳）高级别数群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心11百联中环mall（普陀真光）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体43大宁国际广场（闸北大宁）沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业一体的社区型街区式购物中心25大华虎城mall（宝山大华）坐落在大规模的社区内，块体围合式的综合商业中心16上海社区mall代表案例此类项目的区域特征，大多选址在居民区聚集区域或者新兴住宅区内，区域内均有数十万的常驻居民，并呈快速增长趋势，同时具备中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。项目名称布局特征产品组合商业酒店办公大拇指广场（浦东联洋）大小不等的二层商业块体围绕中心广场布置，广场上安置“LOVE”雕塑，体现现代自由主义建筑风格、具有商场室外化，中庭广场化的特征73%27%/百联南方mall（闵行莲花）地下一层，地上五层的单体mall+2层好美家建材超市100%//七宝龙城mall（闵行七宝）广场式的mall，一期工程由三幢4层商业建筑组成，分别为巴黎春天、CAPITAETAIL和碧海连天浴场100%//西郊百联mall（长宁新迳）由一系列大小不等的建筑有机结合为开放式建筑格局，地下2层，地上4层，中心是一个敞开式绿化广场，步行街，走廊，天桥环绕100%//百联中环mall（普陀真光）北区4层弧形商业建筑，背后是两幢16层星级酒店，1-4层为商业广场，东侧为30层高的办公楼，南面12层的办公楼，西面为14层的办公楼，1-4层为商业裙楼51%49%大宁国际广场（闸北大宁）建筑布局为“四周高、中间低”围合式分布，四周为“办公、酒店、商业裙房”，中间为3-4层独立商业建筑，设有6层独立停车库63%16%21%大华虎城mall（宝山大华）数个2-4层商业块沿东、北两条接到铺展布置100%//上海社区mall布局特征一、项目简介物业名称：证大大拇指广场位置：芳甸路285弄所属区域：浦东联洋大社区建设投资：上海证大商诚房地产开发有限公司开业时间：2005年3月建筑面积：11万平方米商业类型：社区型餐饮、休闲、购物广场第一部分、项目简介第一部分、项目简介----概况证大·大拇指广场——位于浦东联洋国际新社区内的芳甸路，广场内设大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等多项业态设施。广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融物一体，真正满足“一站式购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式。建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房。由于体量较大，周边成熟度较高，它的业态组合比较丰富，除零售、餐饮、社区服务业态外，还引入了量贩KTV、数码影院等娱乐业态。大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造，除引进常规的零售主力店家乐福外，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。除广场的标志性雕塑“大拇指”外，多处可见个性化的艺术品和设计作品展示。餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不同口味的消费需求：二、区域环境描述第二部分、区域环境描述浦东证大大拇指广场浦东证大大拇指广场位于浦东花木板块的联洋国际社区内。联洋社区毗邻上海科技馆、浦东图书馆，南对140万平方米的城市绿肺世纪公园，北起杨高中路、西至民生路（浦东文化中心）。联洋社区定位于高档住宅社区，无论是生活环境还是楼盘品质都渐入佳境，且凭借着其独特的文化氛围而吸引了大量外籍人士的入住，因而被称为“浦东古北”。第二部分、区域环境描述----概况联洋国际社区联洋社区因为是个较高档次的国际型社区，因此社区配套的档次也比其他社区来的高档，著名的餐饮如肯德基、星巴克咖啡、必胜客匹萨、味千拉面等现都已成为社区餐饮的主力军。SPA馆和休闲类商业如茶室等也在社区方兴未艾；社区会馆内建造的健身房、网球场和游泳池，也都是业主可以释放激情的理想选择；社区南面的世纪公园更是放松心情的好去处。购物方面，家乐福成了绝对主打，但是国人最习惯的菜场等生鲜感完备的配套未在社区规划内出现。在教育配套方面，联洋社区内建有刘诗昆音乐幼儿园、东方幼儿园、进才实验学校、进才学校国际部等，不过这些学校都是价格不菲，或者普遍定位明显高于一般教育设施的学校。教育设施的齐全和高端化是联洋社区内教育设施存在的现状。联洋社区属于在原有建筑拆除殆尽后，完全打造的新城。社区主题定位在中高档国际社区的理念，带来比例不小的自驾车一族在社区自住。社区内的交通经历了较长时间的空白期，至今也并未达到四通八达和串连整个社区的状态。地铁二号线对社区都作为卖点和主要市政配套。此外，整个联洋社区在文化底蕴方面的建设也在业界独树一帜，以罗丹思想者雕塑为主题的广场就建造在为整个社区服务的LAYA会所内，将世界级著名雕塑引进社区作为社区的标志，在沪上也是独一无二的创举。在联洋会所内，还建有餐饮、健身房、温水泳池和网球场等设施。而作为为数不多的在社区新建天主教堂、星级酒店（淳大万丽）和高尔夫球场的社区之一，联洋社区打造国际化社区环境的定义，以及区域住户的相对层次也由此可得应证。第二部分、区域环境描述----区域特征第二部分、区域环境描述----交通情况距浦东国际机场约30分钟车程，距人民广场约20分钟车程、距陆家嘴金融贸易区约10分钟车程；公共交通：983,987,640,794,984,584,泰高线,杨高专线等轨道交通：地铁二号线科技馆站（有10个延伸站头即将开通，最远可至浦东机场）第二部分、区域环境描述----行政配套联洋广场紧邻浦东新区人民政府，坐落于花木行政文化中心，与140公顷的世纪公园、新上海国际博览中心、东方艺术中心、上海科技馆、上海浦东展览馆、上海市出入境管理局、浦东新区政府办公中心等近100万平方米商务楼近在咫尺。第二部分、区域环境描述----居住环境联洋国际社区住宅226万平方米，代表楼盘如：仁恒河滨城、第九城市、水清木华、华丽家族、御翠园、九间堂等；成熟商业配套近40万平方米，如证大·大拇指广场、淳大万丽酒店、证大丽笙酒店等；另外还有包括进才实验学校、东方幼儿园等在内的公建配套项目近22万平方米。硕士，博士12%大专，本科68%其他20%企业管理人员54%专业技术人员10%其他36%1万以下32%1万-2万54%2万-5万13%5万以上1%100-30050%300-50022%500以上28%学历背景职业情况家庭收入单次消费额第二部分、区域环境描述----消费人群分析联洋社区、世纪公园板块、金桥碧云板块、张江板块等社区人口超过80万人，68%具有大专、本科学历，54%为企业高级管理人员、10%为专业技术人员、家庭月收入10000～20000元的占54%，28%的居民单次消费超过500元，53%的居民每周至少进行一次休闲娱乐消费。区域内人口众多，且档次较高，有一定的高消费能力。因为有了这样一批特殊消费人群，因此项目内的一些商业业态比价偏洋化。第二部分、区域环境描述----主要竞争案例分析（联洋广场）联洋广场位于浦东芳甸路，紧邻大拇指广场，是上海联洋集团有限公司开发运营的商业广场项目，将于2008年底开业。项目占地面积：约25500平方米总建筑面积：约68500平方米商场建筑面积：约58000平方米酒店建筑面积：约10000平方米项目各区域规划：A区——百货，共6层，地上4层，地下2层B区——社区，共4层C区——商务，共3层D区——酒店，共11层，为宜必思品牌广场定位：艺术联洋、缤纷生活周边商务人群聚会场所高尚、国际化生活聚集区的购物中心大拇指广场升级版享受惬意生活优雅场所业态定位：购物、餐饮、休闲、家庭娱乐消费定位：国际品牌优良品质贴心服务适中价格联洋广场----项目定位联洋广场----总体定位及各楼层业态分布A区：B1：家居、电器、运动专卖1F：国际一线时尚流行休闲品牌2F：国际二线及国内时尚流行休闲运动品牌3F：国际及国内时尚儿童服饰、家居、家饰、床上用品、摄影及儿童教育品牌4F：时尚、概念、主题、创意餐饮及游乐中心B区：1F：社区配套服务2F：人气餐厅3F：SPA、保健4F：教育、证券、社区配套服务、休闲C区：1F：金融服务、西餐厅（含酒吧）、社区配套2F：商务创意餐厅3F：商务粤式、杭本帮餐厅已签约商家：A区：B1：BESTBUY1F：ZARA、MANGO、PROMOD、Sephora、LensCrofter、COSTA3F：Babyshop、多样屋B区：1F：避风塘、可颂坊2F：楚炫堂、洋葱餐厅3F：美丽田园、玛花纤体、蒂梵尼4F：恒佳齿科C区：1F：东亚银行、汇丰银行2F：俏江南3F：苏浙汇联洋广场----已签约商家论证点1、项目起初以出售为主，在经营上遇到问题后，开发商进行统一的回购，统一经营，使得项目能够顺利的运转；2、区域内有2号线通过、且周边的轨道交通在不断的完善；3、区域内行政配套较、商务较多，为消费力奠定了一定基础；4、区域内人口密度较高，且文化素质也较高，有不少的外国人入住，为改区域的消费力及消费层次奠定了基础。三、定位、业态、品牌分析第三部分、定位、业态、品牌分析----功能定位1、打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味；2、家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐；3、主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店；4、引入了一家档次较高的中餐旗舰店－唐朝；5、除此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。目前大拇指广场的商户达到86家，满足率在95%以上。第三部分、定位、业态、品牌分析----业态布局（1F）餐饮超市服务娱乐零售一层业态以餐饮为主，主力店为家乐福超市及好乐迪KTV，周围一圈沿马路的商铺，均为目的性消费居多的，美容美发、银行等业态。品牌面积业态家乐福8900超市好乐迪4000娱乐香啡缤50西餐马龙酒楼250西餐棒约翰100西餐业态说明品牌面积业态美丽时光50西餐许留山50冰品马可波罗50西餐Paul50服务秀发丽昂250服务业态说明品牌面积业态上海床上用品50零售唐朝酒店1300中式餐饮星巴克80冰品浦发银行100服务肯德基150西式轻食类餐饮业态说明品牌面积业态中国银行100服务咏琪美容美发80服务居家伴100零售想瘦主意80服务德申会口腔护理80服务业态说明品牌面积业态韩国料理50国外餐饮淑女屋50零售青泷工坊50零售澳西奴40零售愉龙餐厅120国外餐饮业态说明品牌面积业态屈臣氏200零售沃歌斯150国外餐饮哈根达斯100国外餐饮巴黎贝甜80国外餐饮意式匹萨60国外餐饮业态说明品牌面积业态聚湘阁60中式餐饮西蜀风情60中式餐饮sony80零售本杰比印度餐厅80国外餐饮交通银行150服务业态说明品牌面积业态康友保健60服务曼都佳人SPA60服务曼都佳人美容60服务上海银行100服务好果多30中式餐饮业态说明品牌面积业态比格玩具40零售葩加葩40零售必胜客120国外餐饮避风塘200中式餐饮桦韵阁150中式餐饮业态说明品牌面积业态味千拉面100国外餐饮燕之屋60零售宝岛眼镜50零售炉边情谈60中式餐饮味知堂200中式餐饮业态说明品牌面积业态花月亭60中式餐饮雅点舫80中式餐饮荣寿司60国外餐饮韩林炭烤250国外餐饮泓叶私房菜15