201506025中房连云港项目市场定位及产品建...（PPT149页）

中房集团连云港项目市场定位及产品建议报告2015年6月如此中房，为何选择连云港？30年来中房建设项目遍布全国30余个省、市累计开发面积达2.7亿平方米开发小区超过1200个承担全国住宅试点小区50%的任务建成的试点小区全部获金银奖牌在国内房地产市场形成了知名的“中房”品牌初看连云港：享有着诸多美誉首批14个沿海开放城市之一中国十大幸福城市江苏沿海大开发的中心城市国家创新型城市试点城市国家东中西区域合作示范区长三角区域经济一体化成员《西游记》文化发源地新亚欧大陆桥东方桥头堡国际性港口城市、中国十大海港之一……以上的这些“美誉”，符合中房对于潜力城市的发展眼光成为中房选择连云港的理由时至2013年，随着习主席提出的“一带一路”战略这些优势，已经不再是“绝对”因素时间：公元前2世纪连云港，海陆丝绸之路的交汇处丝绸之路TheSilkRoad是一条连接中西方的“商道”是一条东方与西方之间经济、政治、文化进行交流的“桥梁”时间：2013年9月、10月“一带一路”的大机遇，等待着连云港21世纪的丝绸之路：一带一路TheBeltandRoadInitiative建立和加强沿线各国互联互通伙伴关系，构建全方位、多层次、复合型的互联互通网络，实现沿线各国多元、自主、平衡、可持续的发展“一带一路”重大战略的提出为连云港发展带来了新的重大机遇连云港抓住机遇、带动城市新的经济发展方向“一带一路”重大战略正在起步阶段“一带一路”战略，能给连云港带来什么？对于中房，又是意味着什么？1990年春，邓小平在上海说道：——“机会要抓住，决策要及时，要研究一下哪些地方条件更好，可以更广大地开源，比如抓上海，就算一个大措施，上海是我们的王牌，把上海搞起来是一条捷径”1990年的上海浦东东方明珠才造到一半满大街的“小辫子”有轨电车那年外滩露台餐厅是bigger最高的餐厅25年的浦东变化shanghai从一座城市到一座魔都2015年的上海浦东一个拥有“东方巴黎”之名的城市核心经济、金融中心城市，国际大都市人们口中的——“魔都”1984年邓小平视察深圳时说道：——“深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的”1992年邓小平南巡在深圳说道：——“改革开放胆子要大一些，敢于试验，看准了的，就大胆地尝试、大胆地闯，深圳的重要经验就是敢闯”30年的深圳变化shenzheng从渔村到一座经济特区如今的深圳一座国际化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”，同时享有“设计之都”、“钢琴之城”、“创客之城”等美誉80年代的深圳2013年习近平总书记在９月和１０月分别提出——建设“新丝绸之路经济带”和“２１世纪海上丝绸之路”的战略构想，强调相关各国要打造互利共赢的“利益共同体”和共同发展繁荣的“命运共同体”“新丝绸之路经济带”和“２１世纪海上丝绸之路”已经开始影响连云港城市的发展！2013年9月连云港与哈萨克斯国有铁路股份公司签署了公建过境货物运输通道及货物分拨基地的合作协议，明确把连云港打造成为哈国的战略出海口2013年11月，确定将连云港作为中亚五国共同出海口变化：东方桥头堡地位不可动摇中石化确定在连云港投资兴建包括3200万吨级超大炼油厂，建成后将成为中国最大的炼化基地建成后，将成为中国首个炼能超过每年3000万吨的企业，在全球炼油企业中的排名有望进入前五位变化：城市地位的不断提升和认可随着连云港城市能级的提升，未来将成为一座富有特色的产业型城市带动城市人口的导入、城市经济的发展更是影响城市未来房地产发展前景城市能级偏向特色产业型的城市我们想到--义乌义乌·今生中国六大强县（市）之一、人均收入水平中国居首是中国最富裕的地区之一、全球最大的小商品集散中心国际权威机构确定的世界第一大市场义乌·前世农家小作坊，经济发展落后浙江贫困农业县，交通闭塞迫于生计“投机倒把”，鸡毛换糖义乌的蜕变yiwu特色产业带动城市发展专业化的市场以小商品市场为支点，带动义乌物流和金融等产业发展，形成产业链良性循环发展……蜕变秘诀：专业型商品市场推动经济发展&城市化进程专业化的市场带动商业的发展，带动城市就业，增加义乌凝聚力，推动城市化进程……特色型产业城市城市地位的提高，拥有成为国际化城市的发展潜力一座继上海、深圳、大连后的“第三级国际城市”全新的经济高度/不同于往的城市地位/第三级国际化城市遇见未来，才是中房选择连云港的最大理由中房﹒连云港﹒故事从苏园开始中房﹒连云港﹒未来由“一带一路”战略的提出而开启1城市背景研究2宏观房地产市场研究3分类物业市场研究4项目本体分析5项目定位及产品建议6营销推广建议本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息1PART.1城市背景研究作为知名的港口城市，海上丝绸之路的节点城市，具有强劲的对外贸易能力和临海工业是推动城市经济发展的有利保障城市概况连云港，位于江苏省东北部，是整个苏北八城中整地实力居前的城市，又属淮海经济区核心区共同体中国华东地区特大城市，中国十大环境最美旅游城市、全国首批14个沿海开放城市之一2013年第27届香港国际旅游展，连云港获得“中国十大环境最好旅游城市”称号，位列第三”淮海经济区长江三角经济圈环渤海经济圈连云港市地理位置较为优越，连接两大经济圈的桥梁，未来具有较大的联动发展空间城市区位连云港市位于中国东部沿海、长江三角洲地区，地处江苏省东北部，鲁中南丘陵与淮北平原的结合部东部濒临黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；西与徐州、宿迁毗邻；南与淮安、盐城相连；北与临沂、日照接壤连云港徐州上海盐城南京苏州淮安城市区位：距离徐州市190公里、距离淮安市110公里、距离苏州市380公里距离南京市265公里、距离无锡市350公里、距离上海市430公里城市人口增长速率缓慢，全市人口增长速度缓慢，但城市化水平较高，城市步入快速发展阶段城市人口近年来连云港市人口增长率保持在1%左右，2014年年末时全市户籍人口总数为526.52万人2014年连云港在全省地级市人口总数排名中位列12，仅高于镇江490.64497.73505.18510.88520.18526.520.49%1.45%1.50%1.13%1.82%1.22%4704804905005105205300.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来连运港市人口增长情况户籍人口（万人）增幅城市常住人口（万人）排名苏州10581徐州8592南京8193南通7304无锡6485盐城6236淮安4837宿迁4828常州4699泰州46310扬州44711连云港44312镇江31613数据来源：连云港统计局网站人口数量江苏省位列12名2014年年底连云港常住人口达443万人城市GDP总量常年增速保持在10%以上，目前增速有逐渐放缓趋势，城市总体经济趋于平稳发展城市总体经济近年来连云港市人口增长率保持在10%以上2014年连云港在全省地级市GDP总量排名中位列12名，仅高于宿迁数据来源：连云港统计局网站GDP总量连云港常年保持10%以上的增长速率连云港2014年位列江苏省地级市12名941.131150.811410.521603.421785.421965.8913.613.61312.711.810.203691215050010001500200025002009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来连云港市GDP总额增长情况总体经济（亿元）增长率（%）城市GDP总额（亿元）排名苏州130161无锡80702南京80123南通50394徐州44365常州43616盐城34767扬州32528泰州30079镇江292710淮安215611连云港178512宿迁170613人均GDP连云港城市人均GDP增幅一度达到30%，房地产市场呈现改善型需求正处于快速爆发阶段GDP增幅《4%4-5%5-8%》8%房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型连云港市市人均GDP为近年高速增长，5年中两次增幅达到30%连云港市市2014年末人均GDP为52238元人民币，折合美元约为8420美元数据来源：连云港统计信息网数据来源：联合国2012年统计分析21144282493211936470404165223813.933.613.712.611.229.2051015202530354001000020000300004000050000600002009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来连云港人均GDP增长情况人均GDP（元）增长率（%）连云港人均可支配收入一直保持持续稳定增长，2014年为29722元，增长比例约10.5%，预计居民生活水平将进一步提高2014年连云港社零总额达到740亿元，增长率约为13%%收入水平连云港全市居民人均可支配收入一直保持10%以上的持续稳定的增长态势，消费潜力上升空间较大16958190202169524342268982972211.212.214.112.210.510.50481216090001800027000360002009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来连云港市人均可支配收入增长情况可支配收入（元）增长率（%）369.53426.75500.23575.49655.57740.471918.917.41513.91304812162001002003004005006007008002009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来连云港市消费品零售总额增长情况消费品零售总额（亿元）增长率（%）产业结构不断优化，以服务业为代表的第三产业为主，全市财富人群不断增加，促进了房地产的购买能力提升新医药、新材料、新能源三大新兴产业占据城市发展主导地位，加上港口优势，构成连云港的支柱产业大生产制造业是连云港的支柱型产业，庞大的产业链能够给城市注入了大量人口，从而催生的日常生活中多元化的消费需求产业结构数据来源：连云港统计信息网154176.1204.41232.4259.17277.19049436.07545.07653.98736.14807.42890.54817351.06429.64552.13634.88718.83798.151340%20%40%60%80%100%2009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来连云港市三产增长结构比例第三产业（亿元）第二产业（亿元）第一产业（亿元）14%45%41%2014年连云港市三产结构占比第一产业第二产业第三产业新材料新能源新医药港口业务支柱产业数据来源：连云港统计信息网水晶之乡江苏东海素有“水晶之乡”美誉。这里是我国水晶的重要产区，年产30万多吨，占全国产量的一半。这里现有水晶加工企业300多家，四座专业水晶交易市场，另有水晶之都之称连云港东海县是世界上最大的天然水晶集散中心，每年从巴西、南非、俄罗斯等国进口的水晶原料几千吨，东海水晶及其制品又远销欧、美、日、韩和台湾等30多个国家和地区水晶功效据专家研究，水晶有清热、解毒、过滤有害射线等特点，所以水晶项链和眼镜作为保健装饰品受到人们的青睐。水晶又是纯洁的象征，是馈赠友人、恋人的佳品，为人们所珍爱连云港东海县素有“水晶之乡”之称，以蕴藏量大、质地纯正而著称于世，巨大的贸易量使东海成为了世界水晶的集散地区位情况：连云港独特临港的区位优势，丰富的立体交通，便于城市更好的与长三角经济圈和环渤海经济圈的联动，为当地的房地产市场发展扩充客源，增加客群的导入渠道和途径经济情况：，四大支柱产业为连云港市房地产市场提供强劲的购买力；且当