20160424-莘庄天荟项目提报报告汇报版(世联)（PDF148页）

世联行上海世联房地产顾问有限公司A股代码：002285世联简介A股上市公司23年历程5万名世联人63家子公司312个城市客户17900个房地产项目8.3亿交易额/每天30%年均增长环渤海区域长三角区域珠三角区域唯一A股上市公司唯一在中国A股主板上市的服务机构超1018万用户全国最大新房销售代理公司超1018万用户63家城市分公司服务项目分布312个城市868868用户基础上市公司全国布局覆盖全产业链顾问、代理、金融、电商、资管五大业务体系集成服务海外置业：世居网高净值客户管理代理•代理销售金额连续六年蝉联第一•2015年销售金额4300亿•2015年13个地区公司销售额超百亿顾问•2014年，顾问收入5.13亿元•累计服务项目超过6000个•领先竞争对手10倍之多金融•爆品“家园云贷”2015年帮助2万个家庭完成置业梦想•2015年云贷放贷超过30亿•家庭消费贷助力销售提速20%电商•云掌柜会员版上线3个月注册会员超过110万•云掌柜、房联宝、云掌柜会员版全面覆盖二二、二三、会员联动资管•拥有2家一级资质物管公司•权委托管理物业面积超过900万方•管理物业覆盖公寓、办公、企业总部、产业园多业务类型五大业务模块对于“天荟”世联有绝对信心、优势区域项目进场时间徐汇区金巢铂瑞阁2013-10-25闵行区鹏欣一品漫城2001-08-22万科城V-city2013-06-10上海万乐城2013-11-12中海寰宇天下2014-08-22世宏金源中心2015-03-08松江区绿庭尚城2001-09-14中凯曼荼园2011-05-15上海金地艺境2014-06-06万科梦想派2014-09-11上海金地自在城2015-04-09最熟悉市场与客户世联深耕大西南1对于西南上海的客户名单，在我们的数据库中，应有尽有！世联超十万组西南客户及上海高端客户数据库最熟悉城市综合体操盘城市项目体量物业类型定位特征深圳万科壹海城35万方项目规划有全海景商务公寓、海景写字楼、五星级酒店、综合购物中心、海岸商业街、艺术中心盐田标杆物业新地中央26万方集住宅、公寓、写字楼及商业为一体光明新区综合体华润中心53万方涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及酒店服务式公寓华润置地首个都市综合体产品海雅缤纷城30万方集文化、餐饮、购物、休闲、娱乐于一体的商业综合深圳西部最大的商业综合体。深业上城120万方集产业研发、公寓、酒店、商业于一体的城市综合体深圳CBD北区地标性建筑群广州万科黄埔仓13万方集高端商务、居住、办公、休闲、购物于一体全能综合体黄埔区中心地段全能综合体北京长阳半岛中央城21万方商业步行街、商务办公、公园广场等多种业态雄踞长阳CSD核心区域世联在全国一线城市有着丰富的城市综合体操盘经验深圳——海雅缤纷城深圳——华润城深圳——新地中央广州——万科黄埔仓2谨呈：莘天置业王者照耀的时代——莘天置业天荟项目营销报告——2016年4月引言天荟梦想占据最得天独厚的地理位置!占据有地王依托，而供不应求的饥渴市场!我们仅仅只是作为一处豪宅，被高价高速卖掉？我们的意义在哪？2016/4/26作为62万方的世界级城市综合体未来的天荟，绝不是与金辉一起被称为“双雄鼎立”天荟是“唯一的”别人制造王者我天生就是王者洛克菲勒中心落成之时，就是纽约大都会完成之时拉德芳斯的建立让古典巴黎一跃成为现代都会六本木的崛起，让东京一举跻身世界都会行列莘庄进入天荟时代Theornamentofahouseisthefriendswhofrequentit.2016第一篇透视莘庄上海外环，非城市核心区莘庄给人们的印象属于城市外环，并非传统的城市中心。莘庄目前在人们心中并非高端豪宅区域，产品基本上属于刚需首改型。非传统豪宅区域非城市核心区非传统高端豪宅区对于这些，我们说“不”莘庄?难以做出城市标杆形象！难以做出全市影响力!站在一座城市发展的轨迹上，站在未来的角度跳出来再看莘庄COMPANYCITY城市正在扩张财富迅速累积欲望ZHENG在膨胀企业亟需升级EXPANTIONPEOPLEFORTUNE城市群落日渐清晰魔都__上海ThefollowingtakesplaceinSHANGHAI…正在往“超级城市”的路上，不停奔赴他的下一个使命，就是“世界级城市”人民广场陆家嘴徐家汇五角场花木古北碧云森兰唐镇莘庄虹桥大宁前滩徐汇滨江从单一中心大城市向多中心超级城市裂变城市化快速的发展，从单一中心大都市走向国际化多中心超级城市第一代第二代第三代上海政府规划指导政府规划指导自发形成+政府规划指导多中心城市格局下，传统市中心的区位优势逐步弱化，具有中心生活价值的板块打破了环线价格壁垒古北大宁金桥西郊板块环线价格表现价值突破点古北西郊金桥中环8-10万产业推动高端人口聚集，生活配套自我中心化，居住价值得到客户认可大宁中环8-9万南北高架和地铁1号线与人民广场紧密相连的地段价值，区域配套升级，地王刺激下实现了环线壁垒的突破人民广场浦西“双心”闪耀徐家汇莘庄历来北有人民广场，南有徐家汇徐家汇：70万方商业升级+再造70万方地标最上海，最文化，最国际的顶级万象生活平台1996年，1号线首次将徐家汇和莘庄串联实现了莘庄由城镇向近郊城市生活的跨越2003年，沪闵高架的开通，增加了与徐家汇的紧密联系逐渐形成了多点一轴的都市带城市多节点崛起让莘庄与徐家汇无断层链接串联起一条黄金走廊——莘徐都市带莘庄新鸿基天空之城徐家汇新鸿基徐家汇中心定位为依托大型交通枢纽而新兴的现代服务业集聚区，以中高档的商务办公为主通过空中连廊将地铁站、南方商城、莲花国际广场、和龙城国际等商业广场等全部连接起来的综合体式的片区中心。集商业、产业、交通枢纽、居住为一体的复合性中心莲花路城开中心南站商务区万科中心莘庄，黄金走廊上另一个复合型的城市节点将承接徐家汇，成为西南上海另一个新中心仲盛广场莘城公园瑞金医院龙之梦上海城市剧院图书馆少年活动中心维多利亚幼儿园蒙特梭利国际早教中心莘庄公园黎安公园莘庄地铁站20分钟步行生活圈20分钟车行生活圈20分钟畅享世界级莘徐都市生活徐家汇虹桥枢纽闵行实验小学产业更智慧出行更世界配套更国际居住更高端6万传统生活板块8.5万都市级生活中心BUYER’S“升级”第二篇透视市场政策收紧：“沪九条”出台“沪九条”新政的影响：二套房贷首付比例上调政策很难影响具有一定经济实力和豪宅的购买者入市的步伐。莘庄七宝金虹桥田林南站长桥华泾徐家汇龙华衡山路枫林古美罗阳梅陇春申19.805101520252015年西南片区各板块公寓供求量徐汇其他板块：枫林、南站、长桥、华泾1整个西南片区一直处于供不应求的市场态势2低总价仍是成交主力，但1000万以上豪宅需求逐年释放总价段（万元年份700-800800-900900-10001000-11001100-12001200-13001300-14001400-15001500-16001600-17001700-18001800-19001900-2000≥2000合计2013年140463453816754487244191511447282014年136114114114733755553339322091489792015年18312715115818912210868134727458324111887合计459287299325343226217171239155125935260335940100200300400500700-800800-900900-10001000-11001100-12001200-13001300-14001400-15001500-16001600-17001700-18001800-19001900-2000≥20002013-15年西南片区公寓成交总价结构2013年2014年2015年7722535455180801002003004005006007008009002011年2012年2013年2014年2015年西南片区总价700-1200万公寓历年成交走势成交套数注：数据来源于佑威一手房系统，2000万以上成交面积段极其分散CAGR=80%2.510.99.68.62.058.027.010.346.414.60.010.020.030.040.050.060.070.0莘庄梅陇古美颛桥吴泾2015年项目周边板块一二手公寓成交量对比一手房成交面积（万㎡）二手房成交面积（万㎡）010020030040050080平以下80-90平90-100平100-110平110-120平120-130平130-140平140-150平150-180平180平以上2015年项目周边区域典型二手房成交面积结构成交套数从项目周边二手公寓房成交结构来看，主力需求为90-100平面积段，其次为120-130平面积段22015年项目周边五大板块的二手公寓成交156万平，达到一手房市场的4.7倍13二手房成交活跃，莘庄客户需求被压抑二手房竞争激烈小户型仍主力需求项目名称春申景城万科假日风景名都新城好世鹿鸣苑房龄7-9年10-14年11-14年6-8年物业类型高层、小高层多层、小高层、叠拼高层、小高层小高层规划60万㎡55万㎡60万㎡12万㎡户型设计两房：67-116三房：120-160四房：170-190两房：89-105三房：119-140两房：88-110三房：116-130一房：50-67两房：96-102户型评价①一二期户型丰富，但部分户型方正和通透性欠佳；②三期户型通透性提升，但面积偏大，户型设计上，两房面积达到100平以上，140平三房仅有两开间朝南，存在一定不足。①户型设计时间较早，但面积偏大，户型设计上，两房面积达到90平以上，功能性实现较差。①户型设计不够规整，面积段普遍较大。①两房普遍在100平米左右，户型设计偏大。优势①小区拥有16万平方米新古典主义花园，2.6万平方米内湖等，内部景观设计较好。①小区自身配有万科假日广场大型商业，同时周边有周边有大润发、易买得等大卖场，商业配套齐全；②万科品质物业管理，小区物业服务较好。①小区内部环境较好；②周边配套齐全，近端有20万方的仲盛购物中心。①内部景观设计与水景交相辉映；②紧邻地铁1、5号线，周边配套齐全。不足①户均车位约0.8，数量有所不足。①开发时间较早，部分外立面已做二次修补，形象品质下降；②车位配比也较低；③多层公寓无电梯，出入不便。①开发时间较早，户型设计较差；②小区内回迁房较多，影响整体品质。①紧邻轨道交通和主干道，影响小区品质；②车位配比也较低。4大部分二手房小区品质存在缺陷，市场期待高品质新盘释放5未来同期竞争激烈，面临板块内地王金辉以及上游市场直接竞争竞争能级板块项目名称房型面积段（㎡）总价段（万元）存量套数未推量销售进度预计2016年四季度对标总价段可售套数上游竞争田林尚汇豪庭4房及以上184-4121600-370065100-140平2房和小3房：200余套目前一期大户型在售，预计4月推170-180平,6月推100-140平50套170-180平4房：120余套南站公园道壹号2房110750-1600——172套目前一期售罄，二期剩余886套于6月份开盘312套3房125-140240套148-180316套4房及以上180-200158套金虹桥古北名都城2房84-89690-105099——目前三期在售20套117-120613房152-1701250-18001194房及以上177-21787虹桥世嘉2房87-96500-600148剩余体量近4万方目前一期在售预计150套3房108-123650-10004152-162104房及以上163-1701000-220064复式297-35416区域竞争古美万源城·御璄3-4房236-4831500-4000——近50套，约7.5万方预计2016年5入市50套莘庄金辉3房100700-800——体量6万方预计2016年12月入市363套150-1701000-1200合计————————————————8