4六安新华城1商业项目定位（PDF96页）

华邦新华城1#商业项目定位报告华邦新华城1#商业项目定位报告市场定位内部物业条件规划外部因素内部因素宏观经济因素地理区位因素市场环境因素影响项目发展因素外部因素u宏观经济因素u地理区位因素u市场环境因素Ø整体GDP对项目发展的影响Ø人均GDP对项目发展的影响Ø产业结构对项目发展的影响Ø社会消费品零售总额对项目发展的影响Ø人均可支付配收入对项目发展的影响PART1宏观经济因素六安市整体经济概况宏观环境因素六安经济简介：经济发展水平决定了当地零售业的发达程度，是零售业发展的先决要素。六安市，2015年生产总值1143亿元，比上年增长7%，近5年增幅均在9.5%以上增长率，经济稳定发展，给整体商业市场发展奠定了良好的基础。人均GDP与业态关系零售业态形式消费特征人均GDP（美元）百货公司多品种、高质量商品1000超市注重便利、快捷3000连锁、便利店要求方便时效6000仓储商店追求方便、低价、品种全10000购物中心多元化购物、方便12000精品专卖店休闲增多、高质量消费15000人均GDP对项目发展影响数据来源《现代零售精要》宏观环境因素各种业态形式是伴随着人均GDP的提高相继出现的，六安市2015城镇人均GDP10013美元。从人均GDP与业态关系对比分析，现六安处于购物中心业态形式的初级阶段，所以六安万达的定位相对于其它城市也偏向中低端。目前六安市人均GDP水平在业态形式上的表现是处在仓储商店到购物中心过度阶段。产业结构状况对项目发展影响经济数据来源：六安市统计局宏观环境因素近六年六安市国民生产总值三产比例中第一产业逐年降低第二产业在平稳增长；但2015年第二产业比例开始下降，第三产业从2013年开始逐步增大，表明六安逐渐走向经济转型之路，未来的发展方向也会以第三产业为主。社会消费品零售总额及其增长速度对项目的影响经济数据来源：六安市统计局宏观环境因素六安市近十年社会消费零售总额增长4倍，近年来餐饮收入额占比越来越高，表明餐饮业需求量也越来越大，后期项目定位上餐饮比例也可加强。2015年社会消费品零售总额562.6亿元，同比增长10.9%;2014年2015年社会消费品零售总额按消费形态统计分析零售收入额商品零售额562.6亿元，增长10.9%；餐饮收入57.5亿元，增长10.4%。人均可支配收入对项目发展的影响人均可支配收入与人均商业建筑的对应关系表人均可支配收入（元）人均商业建筑面积（㎡）3000-50000.5-0.65000-100000.6-1.010000-200001.0-1.520000以上1.7数据来源《现代零售精要》宏观环境因素个人可支配收入是消费开支最重要的决定性因素，是衡量城市或地区居民生活水平的重要指标，六安市人均可支配收入22238.2元，人均商业建筑面积达1.7㎡，裕安区市人均可支配收入26167元，2015年裕安区市区总人口30万，预计可支撑商业面积51万㎡。项目名称商业面积（万/㎡）明珠广场20祥源广场4.2嘉地MALL17皋城王府、公馆1.4恒大御景湾20华邦新华城20总计82.6裕安区重点商业面积统计小结BA项目发展方向发展适合经济背景的商业模式以宏观经济背景为依托六安整体产业结构发展大环境，决定了裕安区的地位,同时也为项目发展提供了较为优越的发展空间，发展适合宏观经济背景的商业模式，是项目需要考虑的首要因素。Ø交通的易达性对项目影响Ø位置的可视性对项目影响Ø周边未来规划对项目影响PART2地理区位因素交通的易达性对项目的影响地理区位因素一个项目在交通网络中的地理位置决定了该项目的易达性，从而相对确定了该项目的空间生存发展范围。商业活动的经济原则要求尽可能大的吸引范围，交通条件对项目起着重要的影响，交通设施条件越好的区位，消费者到达项目的频率越高。华邦新华城所处皖西大道、淠河路、南门塔路三条主干道交汇处，毗邻公交首末站，靠近客运西站交通非常便利，人（车）流量大。创新国华邦新华城皖西大道公交东大街首末站（301、18、202）客运西站公交301、18线解放南路云露街大别山路南门塔路淠河路位置的可视性对项目的影响地理区位因素项目的可视性增强项目的曝光率和吸引力，凸显项目的价值，对项目而言，商铺能够被顾客很容易一眼看见或多个角度能看到，出租起来就非常方便，项目的可视性越好，消费者越容易发现，商家越容易接受，租金也就越高。1号地块沿皖西大道、南门塔路可视性强，但沿淠河可视性差，建议多增加导视标语。华邦新华城大别山路皖西大道淠河路云露街南门塔公园皋城广场沿南门塔路可视性强紫竹林庙南门塔路沿皖西大道可视性强沿淠河路可视性差地块周边未来规划对项目的影响地理区位因素区域规划可能对一个地段带来好的发展前景、也可能暗含不利，了解城市规划的基础上制定定位策略，可以规避很多风险；本项目未来2-3年周边都以住宅大量交付，项目商业消费群里的基础也将大幅增加。华邦新华城皖西大道大别山路淠河路解放南路妇幼保健影院嘉地MALL古城花园皋城王府双子星城市区商圈舒怡花园皋城公馆小结项目周边环境对项目发展起到及其重要影响，消费者从居住地、工作地到达项目的便利性、交通条件的可靠度、周边配到设施的完善程度是项目的重要影响因素,项目发展方向应尽量对周边环境做到趋利去弊。01交通条件的可靠度02消费者对项目的可视性03周边配套的完善程度Ø商圈及项目分析Ø主要竞争项目对比PART3市场环境因素商圈及项目分析市场环境因素新都会商圈九墩塘商圈万达商圈西部商圈商圈及项目分析皖西大道皋城路解放路梅山路淠河路月亮岛六安现在有集中成型的5大商圈，随着城市规模的发展，六安商业市场也开始从单个核心商业阶段，向多个副中心商业阶段过度，我们项目位于西部商圈核心位置，发展前景良好。六安商业市场概况万达广场新都会环球广场凯鸿广场海心沙广场红街嘉地MALL皖西路商圈海心沙商圈1、六安万达广场项目地址：皋城路与球拍东路交汇处项目简介：2016年12月31日正式开业，开业首日突破28万客流量，50家品牌首次入驻六安：孩子王、大玩家等品牌，整体品牌入驻档次和合肥三个万达广场差距明显，部分品牌定位在3-4线城市。六安万达业态占比分析图业态数量生活精品64服装鞋帽75儿童服饰13餐饮美食50体验及其他9合计211六安首个真正意义上的商业综合体。目前人流量较好，日客流高峰可达1万人，超市消费人群居多。整体购物中心定位以中档大众消费为主；餐饮客单价:小吃类在15-30元/人；正餐50-100/人之间为主；六安万达定位中端消费，且超市消费人口占比较高，结合经济背景分析，说明六安消费未来很长一段时间会仍以中端大众消费为主。万达影院大玩家宝贝王孩子王苏宁易购永辉超市邦一名品1AF主力店：永辉超市、邦一名品其他业态：生活精品、女装服饰鞋帽1BF主力店：苏宁易购、万达宝贝王（儿童游乐）其他业态：女装、男装及生活精品2F主力店为：大玩家、孩子王其他业态：儿童教育、儿童体验、运动品牌、及女装鞋帽3F主力店：万达影院、其他业态：餐饮六安万达业态分布情况：在业态落位上，万达较为重视主力店在购物中心的人气带动作用，每层均配备1-2家主力店，面积约占整层的一半，并与之搭配与其他主力店相关联的业态，对本项目业态落位有着重要参考意义；租金：300-350元/㎡租金：280-300元/㎡租金：170-180元/㎡租金：160-170元/㎡皋城路球拍东路八公山路永辉超市1AF主入口1BF主入口公交站：10路、12路、14路地下车库入口地下车库出口次入口次入口次入口次入口次入口外部动线永辉超市主入口在外部动线设计上，万达广场三面临交通干道，展示面毋庸置疑，客流可四面导入，且在皋城路主入口侧，利用坡度差，采用双首层设计，更加大了客流导入的力度；1、主力店出入在动线两侧，可以在每层相互带动客流，增强内部消费者的流动性；2、室内步行街长约300m、宽约10m；约30米一处链接走廊，每层共有9处连链接走廊，可以有效降低动线过长的疲劳感，共计3部手扶梯；2部垂直电梯；3、内部导视清晰。内部动线主力店入口主力店入口店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺店铺垂直电梯垂直电梯手扶电梯手扶电梯手扶电梯2、新都会环球广场新都会业态分析图业态占比数量生活精品16.04%17儿童服饰2.83%3服装鞋帽28.30%30餐饮美食43.40%46体验及其他9.43%10合计100.00%1061、新都会广场目前依然占据六安核心商业主导地位，其中重要原因之一就是其在核心位置他有良好的展示面，展示面的重要程度给我们项目发展有着很大的参考意义；竞品项目基本信息项目地址皖西路与梅山路交汇处商业体量10万平方米开业时间2008年10月12日商业运营模式自持，租凭主力店沃尔玛，肯德基，麦当劳,新都会影院，百大金商都招商策略自持招商为主、百货扣点业态分布情况百大金商都一层黄金手表化妆品，二楼服装鞋帽。其它区域除了沃尔玛超市都是已餐饮美食为主外部动线梅山中路皖西大道大别山路新都会环球广场停车场入口停车场入口公交：1路;8路;10路;15路;19路;301路其设计早期就充分考虑了停车位的预留，地下、地面、空中，立体停车位的综合设立，保障了消费者到达的停车重要条件，也是其项目至今强有吸引力的重要原因之一；内部动线百大金商都格林豪泰渔人码头影院、餐饮餐饮电梯其内部动线设计，不如现代购物中心合理，影院需乘坐电梯至楼上，二楼侧边有楼梯通向，较不方便，为影院的客流导入产生较大影响。梅山路皖西大道梅山路3、嘉地MALL项目定位：集吃喝玩乐购与一体的智能化全商业城市综合体，体量目前是六安最大的购物中心，部分主力店品牌是首次入驻六安,与本项目距离较近，对本项目招商影响大，需与其形成差异化定位，从而保障本项目招商运营；。项目地址：大别山路与平桥路交汇处项目简介：预计2017年12月25日开业，延期开业的可能性很大，商业总体量30万平方，分为内街与三里金街的外街，目前入驻主力店：喜来登、欧尚超市、迪卡侬、H&M、中影国际影城，其中欧尚超市26000平方，迪卡侬3000平方，中影国际影城4000平方，H&M1900平方，意向签约优衣库，目前品牌签约只有部分主力店。嘉地MALL业态分析图业态占比合计内街外街体验及其他25.37%512229餐饮美食36.32%732548服装鞋帽24.38%493514生活精品13.43%271314儿童服饰0.50%110合计100.00%201　　二楼品类分布欧尚超市欧尚超市中影影院1F：欧尚超市、电器卖场、快时尚、精品生活零售2F：欧尚超市、少淑女装、精品生活零售、餐饮3F：中影影院、户外运动、游乐体验、餐饮电器卖场运动零售快时尚户外运动科技体验业态布局租金：150-200元/㎡/月租金：80-90元/㎡/月租金：70-80元/㎡/月业态落位清晰度不够，与其推广定位方向匹配度不高；商业体量过大，预计招商难度较大。中影国际影城:8个厅，其中有1个巨幕厅菜子河路大别山路平桥路嵩瞭岩路动线分析喜来登酒店SOHO办公外街主出入口购物中心主出入口竞品项目基本信息项目名称海心沙广场项目地址淠河路与华山路交叉口商业体量10万平方米，购物中心6万平方米预计开业时间2017年9月30号商业运营模式已出售为主主力店永辉超市,时代院线租金价格综合体平均租金100元/㎡/月，沿街商业40元/㎡/月商铺售价均价10000-22000元/㎡招商策略10年返租，收益80%，10年后按照商场的业态分布自主运营业态分布情况沿街生活配套为主，超市便利店，药店，餐厅等4、海心沙广场1.其购物中心内街也采取售后返祖形式，对后期运营产生较大压力；2.周边住宅项目多，但是入住率不高，后期需要较长时间的养商，培养商业氛围定位！。楼层已入驻品牌一楼永辉超市、屈臣氏、KFC、老乡鸡、大傻鞋城、GXG、太平鸟、百武西、ONLY、LACHAPELLE、S·DEER、耐克、adidas、李宁等精品零售二楼永辉超市、金太阳、西部牛排、爱婴金摇篮、儿童游乐中心、达芙妮、满级甜品等轻餐饮三楼时代院线、我是歌手KTV、茉莉餐厅、德庄火锅、同庆楼、黄记煌等特色餐饮主要竞争项目