商业地产资本运营研究

二○○七年十一月商业地产资本运营研究主讲人：周芊[e-mail]1目录第一章商业地产行业概况第二章商业地产的运营模式分析第三章商业地产的融资环境分析第四章商业地产资金问题的解决方案2第一章商业地产行业概况1.1商业地产的前世与今生1.2商业地产升温的原因分析1.3商业地产开发的主要特点1.4未来市场发展的主要趋势31.1商业地产的前世与今生4商业地产的概念所谓商业地产（businessrealestate），是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。商业地产的概念有广义、狭义之分。所谓商业地产（businessrealestate），是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。商业地产的概念有广义、狭义之分。广义•从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。•从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义•狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。•狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。•商业房地产的典型形态是越来越被中国人所熟识的shoppingmall———购物中心。根据美国购物中心协会的定义，购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求和日常活动的商业场所。1.1.15购物中心在美国„美国是现代大型购物中心的发源地。有学者指出，1923年美国土地建筑商人尼克斯在密苏里州堪萨斯（MissouriKansas）规划兴建的“乡间俱乐部广场（CountryClubPlaza）”是美国购物中心的雏形；„在美国，零售购物行为在过去的几十年中发生了巨大的变化。在工业革命之前，由于交通成本的原因，零售购买通常发生在离个人的居住地最近的购物中心。在19世纪20年代中期，随着汽车的普及化，使得旅行成本得到降低，消费者能够更为方便地出行购物。随着汽车和运输系统的大量使用，中心城市逐渐变成了许多零售商品购买的中心。二战之后的州际公路计划的实施使美国的高速公路形成了网络化，很多大的百货公司将它们的店铺建在了中心商务区之外。90年代以来，可以说美国的购物中心产业进入了成熟发展的时期，其标志为建造大型购物中心的数量逐年递减，购物中心的大规模建设已经基本完成。1.1.2美国购物中心的分类及简要特征资料来源：《城市开发》购物中心类型总出租面积（万M2)辐射半径（公里）内部商店组合占地面积（万M2）邻里中心0.3－1.53-5日常用品、个人服务（干洗、美容、旅游代理等），外卖食品，小型餐馆等4-6社区中心1-35-10超市、打折商场、五金店、公园、银行、大型饮食中心等6-12区域中心4-916左右百货、服装、家具和家庭装饰用品，以及电影院、饮食街、餐馆等。通常由两三个商店构成超级区域商城10-208-16三四个百货店和一定的娱乐场所大于40功能中心2.5-108左右至少有三个大“仓储”或“无差别”商店；有些露天批发中心小于4打折商店，大多露天混合型商城一般在10左右100692002年以来，许多房地产开发商纷纷从住宅开发转为大规模的商业地产开发，引发一场商业地产投资高潮，与此同时，在住宅开发领域挖得第一桶金的开发商，其角色也相继实现一次转变：从单一的住宅开发转型综合型房地产开发企业。9进军商业，投资商用物业以及写字楼，被众多企业视作低于风险，确保企业长远发展的有效投资。目前，前十年一直专注住宅开发的富力地产、SOHO中国等企业，已经储备了相当的商业写字楼地块，未来，将有更多的摩天办公楼将贴上此类企业的标签。富力地产：广州CBD“地主”‰富力早在几年前就已经储备了商用写字楼地块，但直到去年，才首次尝到商用物业和写字楼的甜头。去年“五一”期间，由于正值广州写字楼需求旺盛之际，富力地产顺势而为，推出有写字楼单位供应的项目富力天河华庭及富力盈隆广场。富力盈隆广场在此七天中每天都保持良好的销售状态，写字楼销售均价14000元/平方米。与此同时，富力的另外几个商业写字楼项目富力爱丁堡、史丹尼国际公寓、科迅大厦、富力大厦等也在去年相继推出市场，并且取得不错业绩。‰目前，富力积极增加新的商用地块。仅在广州的珠江新城就已经拥有了15个商用写字楼项目，而且屡创地价新高，富力成了真正的未来广州金融商贸中心区域的“地主”。随着广州珠江新城的加紧建设，富力表示，其在该区域的商用写字楼物业一定会为集团带来更为丰厚的回报。同时，富力还已经启动了进军京城商业地产的计划。其在商用写字楼物业方面的野心不可小觑。商业地产在中国1.1.3万科：与凯德建立战略合作伙伴关系‰7月10日，万科企业股份有限公司发布公告，万科与嘉德置地的全资子公司凯德商用产业有限公司（以下简称“凯德商用”）签署战略合作大纲，将其开发项目中的商业部分与凯德商用展开合作。‰根据合作大纲，双方拟就已开发、正在开发和未来的新项目中的商业部分开展非排他性战略合作。万科将与凯德商用选择合适的项目进行共同开发，凯德商用负责提供项目商业部分的开发资金，并负责有关部分的规划设计、招商以及经营管理等工作。而万科负责包括项目开发、建设和日常经营管理。7商业地产在中国1.1.3保利：做标志性物业‰一直坚持开发中高档精品住宅的保利地产，在经过多年的发展壮大之后，也将“在重点城市推进标志性商业物业”作为辅助性的发展战略。此前，在广东佛山出席活动的保利地产董事总经理宋广菊表示，保利已经按照公司的发展战略启动了大量商用写字楼项目。甚至透露有REITs上市的长远计划。‰目前保利其在广州CBD核心区的珠江新城F2-2项目约20万平方米，主要开发商业、写字楼。广州环市东路的中环广场，23万平方米，目前也已动工，将建造写字楼和公寓。如果加上保利中心、保利国际广场以及琶洲地王项目等物业，该公司拥有近200万平方米的商业地产面积。SOHO中国：北京CBD霸主‰2006年，潘石屹和张欣同时将其计划予以重申：称SOHO中国在未来三年将退出住宅产品市场，专心做商业开发。他们在解释SOHO中国这一战略性转型时用了“两个80%”和“一二三法则”来说明，“两个80%”，指过去三年多时间，购买SOHO中国产品的客户80%是投资者，SOHO中国产品的最终使用者80%是活跃的小型公司和商家。“一二三法则”，即SOHO中国开发项目中10%的商业面积，产生了20%的销售额，贡献了30%的利润；对SOHO中国的投资客户也一样，投资商业的客户回报率依次高于投资写字楼和公寓的客户。所以SOHO中国从高档住宅以及SOHO产品转向市中心区域的商业产品开发是市场的选择。中粮置业：商业地产的生力军‰中粮集团在年初就对旗下业务进行划分，总体分为9个板块，其中地产、酒店开发经营将作为集团支柱产业之一，目前集团已经在北京、天津拥有包括西单大悦城、朝阳大悦城和天津大悦城在内的总面积超过100万平米的3个商业综合项目，公司计划将商业地产业务在2-3年时间内发展到一定规模后实现内地或者香港上市。‰中粮集团董事长宁高宁表示，中粮集团进入商业地产领域的经营思路是长期持有，并力求通过良性的经营来实现物业的升值，以此来建立高品质、高价值的商业物业。81.2商业地产升温的原因分析91.2.1商业地产渐入佳境0.002000.004000.006000.008000.0010000.00199819992000200120022003200420050.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%商业地产每年新开工面积（左轴，单位：万平方米）商业地产占每年房地产新开工面积比重（右轴）我们预计，未来在人们的居住需求得到基本满足后，商业地产将进入快速发展阶段，对于资金方而言，商业地产公司是不容错过的投资机会。0.001000.002000.003000.004000.005000.006000.00199819992000200120022003200420050.0860.0880.090.0920.0940.0960.0980.10.1020.104商业地产每年销售面积（左轴，单位：万平方米）商业地产占每年房地产销售面积比重（右轴）目前，尽管居住需求仍占据了房地产市场的主导地位，但商业地产在我国已渐入佳境；商业地产每年新开工面积占房地产每年新开面积的比重商业地产每年销售面积占房地产每年销售面积的比重资料来源：国家统计局，此处商业地产包括写字楼和商业营业用房资料来源：国家统计局，此处商业地产包括写字楼和商业营业用房101.2.1商业地产渐入佳境目前国内已经形成了一批优质的商业地产公司客户序号公司名称收入(亿元）总资产（亿元）净资产（亿元）持有物业面积（万平方米）备注1大连万达200300—40.574.439.527.61.5420万达集团已成为以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型企业集团2金融街34.8133.718.9北京336万平米金融街的主要发展商3陆家嘴28.6129.418.3公司一直致力于上海市陆家嘴金融贸易区的开发建设6深国商0.78.7—专注于商业地产开发4中国国贸8.267.018.5目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一，持有国贸写字楼5浦东金桥9.951.7121.6致力于上海市金桥出口加工区的开发租赁…………资料来源：WIND资讯，内部搜集整理，截止2007年9月30日11¾我国加入WTO以来，随着中国政府对外资零售业限制的减少和条件的逐步宽泛，以及前期进入的外资零售企业的成功，带动了大批实力雄厚、经营历史悠久的外资零售企业入驻我国市场。中国庞大的人口数量和日益增强的消费能力对外资企业具有非常强的吸引力。¾外资零售商的入驻对商业地产，特别是一些装修精美、功能齐全的商业店铺产生了极大的需求。这种对商铺的需求同时伴随着对交通等基础配套完善、娱乐、休闲和交往场所等的需求。有需求就有相应的供给，于是我国的商业地产开发得到了有效促进，在近几年加大了开发的步伐。国内外零售商纷纷抢滩中国市场，商业店铺需求增加国内外零售商纷纷抢滩中国市场，商业店铺需求增加零售业的发展需求要求与房地产业发生对接零售业的发展需求要求与房地产业发生对接¾我国零售业在20世纪90年代中后期遇到了发展困难，小型的、缺乏资金的店铺在新的发展时代缺乏进一步扩张的能力，但商业零售业的发展机遇和发展空间又是广阔的。广大的消费者出现了不同形态、不同层次、不同品种的消费需求。¾巨大的消费需求潜力为各类不同业种、不同业态、经营不同商品的店铺产生提供了动力，零售业呈现出前所未有的多业态发展格局。在此情况下，经营者只要对周围消费层次、商圈进行了详细调查，选择了适应的业种和业态，就能拥有一定的发展空间和发展机遇。¾目前急于进行零售业和想扩大在零售业发展的企业很多，这就为房地产业提供了良好的市场前景。房地产和商业的对接出现了良好的契机，商业地产开发面临良好的机遇。1.2.2商业地产升温的原因分析12¾我国的经济发展一直呈现较良好的态势，居民的投资能力和投资需求极大地增加。在中国目前投资理财产品可选择范围较为狭窄的情形下，不动产投资一直是居民投资的热点领域。而商铺投资以其较高的回报率成为了新的投资热点，于是商铺的开发、投资、经营逐渐兴起，在全国众多地区出现了大批的商铺投资者，商铺开发与投资呈现供需两旺的红火局面。商业投资需求的增长在一定程度上推动了商业地产的开发，使商业地产在近年的楼市中风骚独领。商铺投