解读深圳市城市更新单元规划

深圳市城市更新单元规划2014年4月规划篇敬宏愿1.城市更新规划的背景2.城市更新规划概念3.城市更新规划的规范体系4.城市更新规划流程架构与成果内容5.城市更新规划特点与难点1.城市更新规划的背景2.城市更新规划概念3.城市更新规划的规范体系4.城市更新规划流程架构与成果内容5.城市更新规划特点与难点86版经济特区总规奠定了原特区的空间总体格局。特区成立之前的村落80年代中后期，杂乱的自发改建改造后的东门老街总规确定了特区的带状组团结构。规划建设深南大道、北环大道、滨河大道等大的道路体系。深圳城市发展三版总规96版总规应对了全市域高速工业化、城市化的发展需求。得到保护的旧围屋，很多已经消失90年代初的深圳深圳高速发展深圳城市发展三版总规１９９６版总规提出以特区为中心，由北向西、中、东三个方向发展，形成辐射状的城市基本骨架。在此基础上，将全市划分为９个功能组团，并以组团为基本单位进行产业布局。以建筑加建方式所形成的良好商业空间依托周边良好氛围而改造形成的“京基100”以旧工业厂房改造过来的华侨城创意文化园10版总规指引城市转型与可持续发展的战略目标。深圳城市发展三版总规在全国率先探索城市转型，编制过程公众广泛参与规划重心从城市扩张转向更新２０１０版总规提出了将前海地区规划为深圳一个新的城市中心。前海也将成为深圳发展的新增长点和深港新的对接点。另外，规划还将龙华、光明、大运、坪山等四大新城以及盐田中心规划为城市副中心，促进特区一体化和全市范围均衡发展。深圳…转变成为人口超过1300万的全国经济中心和初具规模的现代化大都市当前，在竞争日趋激烈的区域形势和资源环境紧约束的背景下，新批准的《深圳城市总体规划（2010~2020）》提出深圳未来空间发展模式将由增量为主转变为存量优化，城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。短短30年间，社会经济和城市规模的迅猛发展让深圳从中国南方一个人口仅3万人的小渔村…存量优化增量扩张从三版总规划来看深圳城市更新发展历程更新阶段主要方式对应城市发展阶段对象主要特征突出问题萌芽期（80年代初-90年代初）自发零星式改造城市萌芽期老旧建筑为主开发单位和旧村自发性的小规模拆旧建新为主改造零散混乱，缺乏规划的控制和引导，忽视对整体城市面貌的考虑。发展期（90年代初-本世纪初）粗放式成片改造城市快速扩张期旧村、老工业区建筑、小型地块、旧商业中心以市场为动力的自发式更新为主；政府开始参与局部片区改造改造手段单一、忽视对人居环境的要求、改造强度过高、突破上层次规划控制指标等；缺乏整体统筹规划；“城中村”问题加速期（本世纪初-至今）大规模专门化改造城市提升完善期城中村、历史街区、老商业区、旧工业区、旧仓储区、旧居住区等更新内涵规模扩大，方式更多样；政府积极参与，出台一系列政策法规，并成立专门机构。现实问题复杂性造成改造难度加大；忽视社会问题和市场需求；土地投机现象物质对象变化——规模增加，改造类型多样化利益主体变化——多元化运作模式变化——市场化运作为主，政府更多涉入管理机制变化——专门化、规范化总体发展趋势结论：城中村全市城中村面积108.7平方公里，总建筑面积1.5亿平方米。旧工业区旧城区全市旧工业区面积144.7平方公里，总建筑面积4.78亿平方米。全市旧城区面积15.3平方公里，其中旧居住区6.0平方公里，工商住混合区5.7平方公里，历史文化保护区3.6平方公里。城中村老商业区旧仓储区旧居住区旧工业区深圳城市“三旧”现状至2013年深圳已公告城市更新单元计划约450项深圳已公告城市更新单元龙岗宝安龙华坪山...深圳更新蛋糕大发展前景好！！仅龙岗区有100多项已转入年度计，10年现已批56项，还有近40项需编制专项目城市更新专项规划罗湖福田南山1.城市更新规划的背景2.城市更新规划概念3.城市更新规划的规范体系4.城市更新规划流程架构与成果内容5.城市更新规划特点与难点城市更新的概念•《深圳市城市更新办法》中所称城市更新，是指符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。城市更新的类型•综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容,但不改变建筑主体结构和使用功能。类型一：综合整治类平山大园工业区（北区）整治前四川大厦整治后四川大厦城市更新的类型•综合整治类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。类型二：功能改变类华强北电子市场（工改商）华侨城创意文化园三期城市更新的类型•具备城市更新条件，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。类型三：拆除重建类蔡屋围“京基100”福田金地岗厦城市更新的类型类型三：拆除重建类具有下列情形之一，原则上不可作为拆除重建对象：（1）已纳入我市城中村综合整治（二类）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。（2）零散用地、政府社团用地、特殊用地原则上不得单独拟订为城市更新单元。（3）旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。（4）政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。（5）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。（6）具有保留价值的历史建筑或文化建筑注：除文物保护单位外，城市中还存在大量具有保留价值的历史建筑或文化建筑，需要有效识别和保护，不能采取拆除重建的更新方式。——《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》（试行）——《深圳市城市更新办法实施细则》城市更新的实质公共设施和环境的改善居民生产和生活条件的改善经济和社会的可持续发展就业率的增加教育和发展机会的增多卫生状况的改善…….“城市更新单元规划”的内涵，已经远远超出传统的空间规划层面，其实质是保障城市空间资源高效、公平配置的公共政策，需要进行完善的制度设计。1.城市更新规划的背景2.城市更新规划概念3.城市更新规划的规范体系4.城市更新规划流程架构与成果内容5.城市更新规划特点与难点以《深圳市城市更新办法》为基础，深圳已初步建立起面向实施的城市更新技术与制度体系。《深圳市城市更新办法》第一层次：法规层次第四层次：技术标准层次第三层次：操作指引层次第二层次：管理层次《深圳市城市更新办法实施细则》《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》《城市更新单元规划审批操作规则》《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》《政府参与城市更新溢价分成比例标准》《深圳市城市更新单元规划创新型产业用房配建标准配建比例暂行规定》《拆除重建类城市更新项目范围内土地权属清理工作指引》《深圳市城市更新条例》《城市更新地权重构操作指引》《城市更新空权转换操作指引》《深圳市城市更新单元规划保障性住房配建比例暂行规定》《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》《城市更新单元规划落实低碳生态目标技术指引》制定中已颁布要点解析1：开发强度居住用地、商业服务业用地容积率FAR规划＝×（1+A1）×（1+A2）…；式中：FAR基准——密度分区地块基准容积率；A1、A2——微观区位影响条件修正系数。FAR基准——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章4.2地块容积率地块大小修正系数居住用地要点解析1：开发强度居住用地、商业服务业用地容积率FAR规划＝×（1+A1）×（1+A2）…；式中：FAR基准——密度分区地块基准容积率；A1、A2——微观区位影响条件修正系数。FAR基准居住用地地块仅选取其中最大值修正——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章4.2地块容积率商业服务业用地要点解析1：开发强度工业用地、物流仓储用地容积率工业用地地块容积率上限宜按深标规定执行，下限应满足《深圳市工业项目建设用地控制标准》要求。物流仓储用地地块容积率上限宜按深标规定执行，下限应满足《深圳市物流项目用地规划建设控制标准》要求。标准规定容积率下限容积率深标规定容积率上限≤≤——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章4.2地块容积率要点解析1：开发强度混合用地容积率FAR混合＝FAR1×K1+FAR2×K2+FAR3×K3…；式中：FAR1、FAR2、FAR3——地块基于各类单一用地功能可允许的容积率；K1、K2、K3——地块各类功能建筑面积占总建筑面积的比例。容积率调整在城市重点发展、城市更新等特定地区，为实现城市综合利益，在满足公共服务设施、交通设施和市政设施等各项设施服务能力的前提下，具体地块容积率经专题研究后，可在本标准与准则的基础上适当提高。——《深圳市城市规划城市标准与准则》第四章4.2地块容积率用地面积：地块位于南山蛇口地区，地块用地面积约13000平方米。用地性质为工业用地（M1）。交通条件：用地仅南北两侧邻市政道路。未来地铁十号线的工业六路站距本案300米附近。分别测算其“工改工”与“工改商”容积率。要点解析1：开发强度案例解析——同一用地“工改工”与“工改商”要点解析1：开发强度案例解析——新型产业用地（工改工M1/M0）基于以上规定，本项目容积率可取3.5—6.0。本项目开发建设用地面积为10000㎡，容积率取上限6.0时，总建筑面积为60000平方米。标准≤FAR规划≤深标区位情况距离站点（米）车站综合定位综合枢纽站一般站修正系数0-200+0.60+0.40200-500+0.40+0.20基于以上规定，本项目容积率上限=FAR基准*（1+A1）*（1+A2）*（1+A3）=5.27，本项目开发建设用地面积为10000㎡，容积率取5.27时，总建筑面积为52700平方米。要点解析1：开发强度案例解析——商业服务业用地（工改商M/C）FAR基准A1A2A3FAR规划＝FAR基准×（1+A1）×（1+A2）×（1+A3）要点解析2：地价计算拆除重建类城市更新城中村部分建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。——《深圳市城市更新办法》第五章拆除重建类城市更新要点解析2：地价计算拆除重建类城市更新工业区升级改造项目（工改工/市政府鼓励发展产业）升级改造为工业用途（包括物流及研发功能）或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。认定为市政府鼓励发展产业的，以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。FREE公告基准地价50%OFF!!鼓励发展产业地价修正系数修正市政府鼓励发展产业——《深圳市城市更新办法实施细则》第五章第四节地价计收——《深圳市城市更新办法》第五章拆除重建类城市更新不售增加面积补50售补全要点解析2：地价计算拆除重建类城市更新工业区升级改造项目（工改商/居）升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处