商业地产运营管理实务

一、商业地产的类型二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产三、商业物业在城市综合体中扮演的角色四、商业物业在城市综合体运营管理中的五个阶段1.规划设计期重点:2.前期筹备期重点:3.开业启动期重点:4.运营服务期重点:5.品质提升期重点:五、商业物业运营服务的终极目标一、商业地产的类型（40年）本课件主要着重最复杂的商业地产类型—城市综合体之购物中心酒店商务型、度假型、会议型、观光型、经济型、连锁酒店型、公寓式酒店…办公楼顶级、甲级、乙级、丙级…商业购物中心、百货公司、超市、仓储店、专卖店、专营店、便利店…）二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产城市综合体城市综合体本质是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高而出现的一种特殊的城市形态，是一个社会多生态系统概念。它是建筑综合体的升级和城市空间的延续。HOPSCA（为HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、CONVENTION、APARTMENT构成）是指在城市中的集居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市功能、各类交通及停车系统功能复合，相互作用、互为价值链的高度集约化完整的街区建筑群体；是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时HOPSCA通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。如：日本大坂难波公园、美国纽约洛克菲勒中心、日本东京六本木新城北京华贸中心二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产城市综合体必须具备以下五个特征：1.它是多种城市要素的整合—城市要素不但是建筑要素，还有道路、桥梁、轨道、自然地貌和河流等自然要素及人文要素；2.这些要素是有机联系的，这些联系是相互穿插的，并且可通过步行系统把它们联系起来；3.这些要素是立体整合的、开放的；4.它必须是作为城市的一个区域；5.它是具有整体性的。建筑只是城市的一个要素，而城市综合体必须包括建筑以外的东西。二、为什么?城市综合体是最复杂的商业地产建筑综合体（建筑物形态分）建筑综合体是由多个使用功能不同的空间组合而成的建筑。分单体式（单幢建筑）和组群式（多幢建筑）两种类型。单体式指各层之间或一层内各房间使用功能不同，组成一个既有分工又有联系的综合体。如：上海的金茂大厦、环球金融中心。组群式是指在总体设计上、功能上、艺术风格上组成一个完整的建筑群，各个建筑物之间有机协调，互为补充，成为统一的综合体。如：万达广场二/三代店、杭州万象城。商业综合体（建筑物用途分）中国单体面积最大的百货公司—北京新光天地（华贸中心）全球最大的单体建筑—成都新世纪环球中心世界上最具规模、最具水平、最具竞争力的会展综合体—中国博览会会展综合体总建筑面积：100万平方米超5A写字楼：20万平方米五星级酒店：6万平方米商业面积：18万平方米国际公寓：20万平方米停车位：5000个总建筑面积170万平方米购物中心：24万平方米海洋乐园：26万平方米甲级办公：80万平方米艺术中心：18万平方米洲际酒店：1000间客房音乐喷泉：周长400M停车泊位：15,000（地上3000）总建筑面积147万平方米室内展厅：40万平方米室外展场：10万平方米商业中心：15万平方米商务办公：18万平方米五星级酒店：6万平方米二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产建筑物体量庞大（资金、工期、收益。。。。。。建筑物构造复杂（施工管理、动线、定位及调整。。。。。。设施设备数量多（设备选型、高新科技、节能环保。。。。。。硬件二、为什么？城市综合体是最复杂的商业地产运营管理难度大（组织机构、专业性、管理体系、流程。。。。。。服务、协调对象众多（政府、内部、服务商、商家、客户。。。。。。安全风险大（治安、消防、城管、交警、重大活动、服务过失、高空/特种操作、自然灾害、突发事件、媒体曝光）软件三、商业物业在城市综合体中扮演的角色商业物业介入的时机应贯穿于城市综合体资产管理操作全过程物业管理（资产服务）投融资管理研策规划、设计、建设定单地产/招租市场营销推广运行管理（运营管理）四、商业物业在城市综合体运营管理中的五个阶段1.规划设计期2.前期筹备期3.开业启动期4.运营服务期5.品质提升期1.规划设计期重点:早期介入参与规划设计优化节省资金满足需要规划设计期指物业管理企业在接管商业项目之前就提早介入，以物业管理运营的角度对商业项目从使用功能、设施设备选型、施工质量、环境影响、消防安全、装饰品质、使用维修便利等提出建议。为项目今后的投入使用创造先天条件，并且最大化节约资金，为今后良好的物业管理及运营打下基础。同时，根据项目的建设特点，依据市场定位/使用者的物业管理服务要求，初步制订物业管理服务方案、确定服务标准及服务项目。前期规划设计中有哪些关键点强电综合体商业的配电分离二路供电及应急发电机综合管线交错的考量主力店等超时营运商户的单独能耗计量设备营运商户单独的充值电表系统和近端统一抄表机房的设立BA分区控制电路(点光源的预留)不同业态电量设计规制保洁的临时用电点设置广场、多种经营点位、中厅、走廊处市场活动多电源类型的预留穹顶、走廊灯源照度、色温、显色度的控制前期规划设计中有哪些关键点弱电(智能化5A，包括OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统)监控系统：点位需满足24小时无缝布防设置。红外线布防无线对讲机系统：须对各层进行测试，确定中继站、信号放大器安装位置。频道数量消防系统：逃生集散区、逃生疏散距离（根据2006版大商业规范：1、柜架式营业区域，单侧设置柜架或陈列窗的通道1.5米，双侧设置柜架或陈列窗的通道2.2米，米主通道3米。2、店铺式营业区域单侧设置店铺的通道2米，双侧设置店铺的通道2.5米，主通道3米。3、商业营业厅的安全出口前应设置疏散集散区，其长度和宽度均不应小于5米，且在其范围内不应布置影响人员疏散的设施）内街/穹顶的消防要求楼层消防给排水的分区服务台/主力店的背景音乐音响，需接入消防广播的强切、安全疏散指示灯的方式消防栓位置对商户的影响防冻措施：寒冷地区车库喷淋采用预作用系统，消防栓管道采用电伴热保温（消防专用阻燃自限电伴热带，外包绝热层为A级不燃保温材料）前期规划设计中有哪些关键点无线网络覆盖系统：手机信号、WIFI网络对客服务功能BA系统：集成控制功能(灯控、空调、给排水、电梯、消防、停车场等)自动扶梯的变频和垂直电梯的手机信号覆盖人流计数器系统的科学分级布置统一POS机收银系统的集成O2O/B2C(是指将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台。是“商对客”电子商务的一种模式，也就是通常说的商业零售，直接面向消费者销售产品和服务)的综合布线各类弱电机房位置及工程技术条件前期规划设计中有哪些关键点给排水餐饮给排水管管径、检修口预留各水箱的联通、限位报警水房的排水系统、控制箱的安装楼层给排水的位置、阀门楼层空调机房的排水、防水屋顶的沉降缝、虹吸雨排防水楼层沉降缝水管的软接方式大门雨掤的防排水前期规划设计中有哪些关键点水景（水处理）、广场的防水、排水保洁的临时给排水点拦河、台阶、室外自动扶梯、地库、垃圾房的排水二级隔油池的隔离排臭、清掏空间预留和排污泵的处置项目排水管与市政管网的标高、单向阀污水检测井的方便性前期规划设计中有哪些关键点空调中央空调机组的合理选型及大小配置内外分区、多个环路，每个环路加装能量计量表。设动态平衡阀，未端设电动调节阀根据业态组合及合约，是否对超市、影院、KTV备置单独空调机组业主统一安装租户套内风机盘管的时间BA系统的控制垂直电梯的空调管道保温双道门厅的制冷、供热方式前期规划设计中有哪些关键点通风车库、变配电室、水泵房、制冷/锅炉房、发电机房等设置机械通风系统过渡季大空间全新风运行弱电间、卫生间、垃圾房、二级隔油池设置机械排风/降温系统餐饮商户设置排风和送风系统换气频率:4-6次/小时，变配电室8-15次/小时（据环境和设备发热量定）前期规划设计中有哪些关键点厨房排风厨房排风系统宜按防火分区设计，不穿防火墙。否则装防火阀及防火封堵屋面设排风机维持管道内负压。排风道内风速应不小于8m/s,排风罩内接风管处的喉部风速应为4~5m/s，排风罩口的吸风速度应不小于0.5m/s屋面设置油烟净化装置，油烟有组织排放。尽量高空排放。距离较远不能高空排放的要尽量远离塔楼，并不低于30米以上排气管出口段的长度至少应有4.5倍管道直径的平直管段。为防冬季水汽、油雾疑结，排风机室外部分及管道须保温，或砌机房排风管道通常应由1.5mm镀锌钢板/不锈钢板制作（砖砌管道内壁须抹平）。水平管道并应有2%的坡度坡向排风罩。对于水平管段要求底边采用整张板制作，减少漏油，法兰接头采用满足规范的密封胶密封。前期规划设计中有哪些关键点大型餐饮、主力店餐饮预留土建竖井，内衬1.5mm厚镀锌钢板，同时预留油烟净化器及风机位置，并考虑其荷载。竖井尺寸要满足人工清洗及维护所需空间。竖井尺寸按厨房面积占酒楼总建筑面积18~20%、层高3.2~3.5m、换气次数50次、风速8~10m/s确定，衬管短边尺寸不小于500mm。补风井按照规范设计。前期规划设计中有哪些关键点步行街餐饮，采用共用竖井及水平管道集中就近排放。要求土建竖井内衬不锈钢板，水平管道采用不锈钢风道。在竖井最低端设泄油阀及清扫口（清扫口一条边不于600mm）。对于短边小于500mm的支管每3m设一个清扫口。餐饮商户将油烟排入共用油烟井前必须经过净化处理并满足相关规范。合用的井道尺寸：标准步行街按餐饮面积占步行街商铺面积的50%（以餐饮为主题的步行街餐饮面积占步行街商铺面积70%）、厨房面积占餐饮面积25%、有吊顶的厨房层高按3.2~3.5m计算，无吊顶的厨房按照层高计算、换气次数40次、风速8~10m/s、竖井短边尺寸不小于500mm确定风管尺寸。前期规划设计中有哪些关键点厨房送风一般情现下送风量为排风量的70%左右例：排油烟量（m3/h）=商铺面积/3*标高*40（m3/h）补风量=排油烟量*70%前期规划设计中有哪些关键点土建合理的三流动线规划对资产价值的提升作用项目定位决定楼层高度不同步开闭店业态/主力店动线隔离外墙广告的形式，及对商户的影响外立面橱窗设计管控首层大门（寒冷地区双门斗，正压）的设置方式及尺寸大理石地面选材及铺装要求男女卫生间厕位的比例1：1.5男女卫生间排风量须满足排烟排臭的单向排放要求无障碍设施前期规划设计中有哪些关键点配套（重点—“三流动线”）公交、出租车、超市巴士停驶港湾规划非机动车停放场地规划室外广场的路障设置地下车库数量及出入口动线出入口图像识别、中央收费、超声波空余车位引导系统以及反向寻车、公交一卡通结算功能系统物业运营配套用房标准（办公室、客服中心、邮局、仓库、食堂、VIP室、母婴室**）货梯位置与垃圾房位置关系货车道高度、卸货平台及数量餐饮楼层后通道前期规划设计对开业影响关键点消防设计、竣工验收的重要性交评的重要性环评的重要性2.前期筹备期重点:机构设置团队建设建设控制制度建设专业培训前期筹备期一般在购物中心建设竣工投入使用前八~十二个月开始，物业管理也将正式进入前期筹备阶段。主要工作包括：决定自行组建/选聘物业管理公司团队或邀请专业顾问公司参与运营管理拟订内部机构设置及人员编制，逐步分期、分批选聘人员及培训编制物业费收费标准;前期开办财务预算、物业年度收入预算开业倒排计划的编制制订物业管理整体动作方案收集项目建设各类资料，对照规划设计扩初说明及图纸复核项目建设现状，提供缺陷报告参加项目工程建设专题会配合招商部门与租户进行工程技术条件对接及调改编制物业管理所需的各种文件,主要包括：《设备设施接