探析土地增值税清算对成本核算要求

摘要土地增值税的清算工作，对企业成本核算提出了更为细致化的要求。所以，在房地产开发企业中财务人员必须明确新会计准则下的增值税清算方式，尤其是其中成本核算的具体内容，结合工程实际情况，对成本核算对象、成本归集、项目分配中具体的核算要求进行分析，以期达到合理避税、规避风险的效果。关键词房地产；增值税；成本核算1引言在市场经济的进程中，房地产企业在进行土地增值税清算的过中，受到成本核算方式的影响。尤其在具体执行过程中，由于传统工作方式的作用，需要对成本核算的具体要求做出进一步的理解与掌握，从其实际的核算对象上进行剖析，切实掌握土地增值税清算对于成本核算的要求。2对房产成本核算对象的要求在房地产市场持续的发展进程中，企业项目开发内容与产品的复杂化、多样化趋势不断前进，为企业带来新的利润增长点的同时，也对成本核算工作提出了更高的要求。在具体的房产建设中，根据建筑的功能性就可分为住宅、写字楼、商业楼、公寓等多种类型。在建筑性质上又可划分为普通多层建筑、高层以及别墅等类型。在对成本核算对象进行确认的财务实务工作中，一般会以分批项目、工程标段、独立预算项目、项目工程内容等，作为具体依据来确认成本归集对象。同时，成本核算对象的确定，明显的影响着土地增值税的清算工作，如果对象划分不合理、分配计算方式复杂，势必会对工程的清算工作造成负面影响，甚至出现操作无法正常进行的情况。这一点上，直接使企业受到来自税务部门的惩处，以上限作为税率清算的标准，为企业带来直接的经济损失。所以，房地产企业必须以政府审批部门的批复为依据，以批准立项的独立项目作为具体的核算对象。这是由于独立项目的立项以及规划审批工作，都是针对单独的整体项目而言的，在建筑密度、绿化水平、容积率、人防工作甚至配套基础设施等建设内容上，都有明确且独立的具体要求。因此，在房产开发工作的进程中，应当以实际情况为基础合理地进行成本核算对象的划分，不能仅依据工程的不同标段与批次，或是建筑的类型进行核算对象的分类，以此提高土地增值税清算工作的有效性和精确性。例如在规模较大的建设项目中，可能还会涉及较多的功能分区，为了防止核算造成不同功能区的平均化，保证其经济价值，必须直接按照功能区划的不同展开核算工作，从独立的核算对象中计算出具体的单位成本，满足房产企业土地增值税清算对于成本核算的要求。3对房产成本归集方法的要求在进行财务的成本核算工作中，应当在开发成本的总体账目下分设土地成本、前期工程费、建安工程费、基础建设费、配套设施费、间接开发费用等具体的明细科目，然后将这些具体的科目内容中再详细的划分三级科目。在进行三级科目的设立过程中，对于同一批复项目中的各个工程项目，应当根据企业内部核算、合理避税、会计准则的具体要求进行准确的分类核算，尽量与预算编制的规划内容保持一致性水平，便于展开土地增值税清算。在对发出存货成本进行确认的过程中，应以具体的会计准则为依据标准，在先进先出法、平均加权法、个别计价法等方法的作用下完成。对用途与性质相似的存货进行成本确定的工作当中，应保持成本计算方法的统一；为特制的专项存货进行计算时，必须通过个别计价法对其存货的实际成本进行独立的计算。因此，在房产开发企业的存货计算活动中，必然要通过个别计价法，在功能区、批次内容、房屋类型上对产品的具体初始成本进行确认，使成本核算的归集方式符合土地增值税清算的具体要求4成本项目分配内容上的要求从政策法规的角度，应按照受益原则，选择合理的方式，在利于房产开发企业土地增值税清算的前提下，对分期开发、同期开发的多项目、同项目的不同类型、共同成本、无法区分的间接成本等内容，分别的分配至各个不同的成本对象。其中，土地征费按照占据面积进行分配、公共设施按其构成比例进行分配、借款按借款用途或各项目资金缺口等进行分配、其余由开发企业根据实际情况具体进行分配操作即可。受益原则，是以产品的受益水平对其成本费用进行分配计算。所以受益水平与消耗成本费用较多的产品，相应的承担成本费用也较高。在占地面积比例分配的基础之上，采用受益原则对其他的成本进行分配，有着较高的合理性水平，符合土地增值税清算的降低成本要求。站在增值税的立场上进行分析，对其他成本分配方式进行选择的方法，需相应的做大增值额度较高的项目实际开发成本，以此实现为企业减少赋税支出的效果。在房地产的开发项目中，土地出让金、动迁补偿、契约税、土地使用税等，是构成土地成本的主要内容。如果项目开发中，产品的种类较为单一，可以直接采用土地成本总额度与可售面积对土地费用进行计算，然后分别对不同分期建设进行单独计算。若是开发项目的综合性较强，在出让时有不同的价格表现，为了保证土地增值税的在清算上，实现利益的最大化，则应按照具体的使用类型进行分别计算。工程建设的前期费用与建筑安装费用的具体分配对象较为清晰，可以直接以对应的方式有效的分配到独立的产品对象中，同时也可以采用分类汇总的方式进行处理。其中，基础设施的费用与公共配套设施的费用，在成本分配中，大部分是不能进行有偿转换的。而在一些可以进行转换设施的归类中，应当严格遵照实质大于形式的基本会计准则，将其与开发产品同类化，并展开相应的核算工作，使房产开发企业在土地增值税的清算工作中表现出全面性的特点。5结语成本核算工作，无疑对房地产行业造成巨大的影响，尤其在成本项目分配方式转变的基础上，会通过具体的土地增值税清算内容，为房产企业的盈利与销售带来影响。所以房产企业为了在市场竞争中保持优势，必须对成本核算内容带来的影响进行深入研究，在分析土地增值税清算对成本核算要求的过程中，使企业保持发展的稳定性。参考文献［1］贺丹房地产开发企业土地增值税税收筹划方法研究［］现代经济信息,20179［2］杜辉房地产企业土地增值税清算流程与重点问题探讨［］财经界学术版,20163作者徐信芳单位浙江省宁波市镇海区庄市街道勤勇新村篮球场PEP小学英语五年级下册UnitfourWhenisEaster?教学设计教学内容:PEP小学英语五年级下册UnitfourWhenisEaster？PartA:Let’sspell。教材分析:unit4的主题是WhenisEaster?主题是东西方节日及个人的生日。主题图通过学生们在教室里谈论母亲节、中秋节和生日的情境，呈现出本单元要学习的核心词汇和句型及其语用环境，拉开了本单元学习的序幕。为学习单元A.B部分的各个板块做好准备。而Let’sspell板块为我们呈现了字母组合th在单词中发/θ/和/ð/的规则。通过听音圈词活动，强化记忆th的发音规则，巩固学习th的音形拼写对应关系。第三部分通过选择单词写句子，帮助学生按照发音规则拼写句子。这些设计符合英语新课程标准的要求，有效的突出了英语核心素养。学情分析:五年级学生学习英语已经有二年半的时间了，对于教材的特点和结构都比较熟悉。此阶段的学生活泼好动、好奇心强、勇于尝试，具有一定的逻辑思维能力和语言表达能力，并有很强的自尊心和求知欲，对于学习英语的兴趣已经逐渐显示出自己独特的个性。设计理念：根据英语新课程标准的要求以及突出英语核心素养，本节课我设计以情境教学为支撑，以学生小组合作为方法，在合作学习的基础上经过老师的点拨轻松掌握th的发音规则，并能在不同形式的练习中巩固学习th的音形拼写对应关系。发展学生的自主学习能力以及引导学生进行发现式的学习，观察，感知体验并自己归纳，突出以教师为引导，学生为主体的教学理念。教学目标:1.学生能够掌握字母组合th在单词中发/θ/和/ð/的规则。2.学生能够根据th的发音规则读出生词。3.学生能够按照th的发音规则拼读单词，并进一步提高在单线上抄写句子的能力。4.引导学会发现、观察、体验学习的学习方法。教学重难点:重点：学生能够掌握字母组合th在单词中发/θ/和/ð/的规则。难点：学生能够根据th的发音规则读出生词。学习方法：情境学习法、小组合作法。教具准备:多媒体教学课件、单词卡片、评价奖章等。教学过程:一、WarmUp1绕口令游戏。口舌之争。【设计意图】拉近师生距离，愉悦学生心情。增进对彼此的认识，以便让课堂顺利开展，同时锻炼学生的齿舌灵活能力。2.GreetingT:Hello,boysandgirls.Ss:Hello,teacher.二、lead-in1.看情境图，引出三只小猪进考场的故事。学生发现这个故事中的每句话都有什么特点，小组合作读一读说说自己的发现。【设计意图】:通过情境图的展示，让学生在情境中发现问题，思考问题，引出课题。三、Presentation1.出示学习目标，明确本节课的学习任务。2.继续看情境，小组合作读句子，说说你发现了字母组合th有几种不同的发音，交流。Thefirstpigisthirteen.Helikesmaths.Thesecondpigisthreeyearsold.Heisthin.ThethirdpighasabirthdayonthefifthofApril.3.老师解疑，出示th在单词中的两种正确发音。清辅音：/θ/舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带不振动。浊辅音：/ð/舌尖放在上下齿之间，气流由舌尖间的缝隙挤出，声带振动。教师示范，学生模仿。学生以各种形式自由练习发音，展示学习成果。【设计意图】:通过仔细观察发现疑问，提出疑问。带着疑问学习新授，主题突出，学生的学习中心地位明显。由教师直接给出答案，打消疑惑，直奔主题，明确th的正确发音。4.拆音法读单词。师生一起读。【设计意图】:教给学生明确的学习方法，让学生理解知道单词的拼读规则。5.小组合作分一分。给单词正确的归类。【设计意图】:及时了解学情，以便于掌控课堂。同时考察学生对知识的运用能力，突破重点。6.质疑引导，发现规律。教者做简单的提示，引导学生自主归纳规律。清辅音：/θ/1.单词是数词。2.以th开头的单词。3.以th结尾的单词。浊辅音：/ð/1.th后有er的单词。2.单词是代词，冠词的单词。【设计意图】:及时总结归纳规律，以便在后面的学习中能举一反三。同时也是对前面知识的巩固，对学情的再次回查，突破难点。四、Practice1.继续来到情境图，三只小猪又遇到了问题，家谱图。怎么读呢？学生展示。2.三只小猪想送鲜花给妈妈。师生一起拍手说。【设计意图】:通过情境，既可以培养学生口头表达能力，又可以提高学生对单词的熟练掌握程度。朗朗上口的chant再次让学生巩固体会th的发音。五、ProductionChoose，writeandsay.【设计意图】:能够按照th的发音规则拼读单词，并进一步提高在单线上抄写句子的能力。通过挑战天气预报员，熟练运用知识在日常生活中。六、Sum-up学生自由说说本节课的收获。七、Homework1（必做）.Listenandimitatethelisteningtwice.(听录音并模仿两遍。)2.（选做）Trytofindoutmorenewwordsabout“th”.andread.板书设计:UnitfourWhenisEaster?ALet’sspell清辅音：/θ/threethinthirteenmaths浊辅音：/ð/thisthatmotherbrother教学反思：