商业运营管理方案1114218412

商业运营管理方案第一篇市场经营管理方案一、市场商业机会分析1、商业地产业态和业种选择1.1、第四代专业市场背景分析1.2、Shopping-mall（购物中心）背景分析1.3、商业街背景分析1.4、临时性展馆背景分析2、长三角主要商圈商业地产商铺供给面积分析3、可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场）二、本项目市场业态定位1、项目选择业态的原则2、项目的业态选择3、项目的业种选择4、项目的楼层规划4.1、第一层业种规划4.2、第二层业种规划4.3、第三层业种规划4.4、第四层安排4.5、第五层安排4.6、第六层安排5、市场业态的组合原则三、市场运营策划的核心――市场运营计划四、市场功能说明五、经营策略1、项目铺型结构详析2、赢利模式3、市场前期的经营管理六、市场经营管理手册第一章、市场招商细则第二章、市场抽签、选择商铺定位到户的实施办法第三章、市场商铺使用权转让、转租管理规定第四章、市场商铺使用权转让、转租流程第五章、业主入住流程图第六章、玩具商会章程第七章、市场管理公约第八章、市场商铺管理办法第九章、市场先行赔偿制度第二篇市场物业管理方案1、管理机构设置及人员配置1．1、管理架构1．2、人员配置1．3、岗位安排2、部门职能2．1、综合管理部2.2、财务部2．3、市场物业管理部2．4、安保消防部2．5、保洁绿化部3、岗位职责3．1、总经理岗位职责3．2、副总经理岗位兼行政管理部经理岗位职责3．3、综合管理部员工岗位职责3．4、财务部员工岗位职责3．5、市场物业管理部员工岗位职责3．6工程部员工岗位职责3．7、安保消防部员工岗位职责3．8、保洁绿化部员工岗位职责4、各部门工作手册4．1、安保消防部工作手册第一章总则第二章日常管理制度和规定第三章、安保人员应具备的礼仪第四章、消防管理规定第五章、市场防火方案第六章、物业火警应急处理程序第七章、安保消防部安保员培训第八章、安保员车辆管理服务=c4．2工程管理部工作手册第一章、工程管理部人员素质第二章、设备房管理第三章、弱电管理第四章、电梯管理第五章、空调系统运行管理第六章、供暖锅炉运行管理第七章、仓库管理第八章、采购管理第九章、工程部紧急措施实施方案4．3、保洁绿化部工作手册第一章、清洁服务与环境卫生保洁工作要求第二章、地板拖扫操作标准第三章、楼道清洁操作标准第四章、玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准第五章、公用卫生间清洁操作标准第六章、办公场所清洁操作标准第七章、市场外公共场地清洁操作标准第八章、垃圾的运送和清理第一篇市场经营管理方案一、市场项目商业机会分析1、商业地产业态业种选择1.1、第四代专业批发市场背景分析从发达国家商业批发业的发展趋势和经验看，专业批发市场的发展具有以下一些规律：其一，其发展都经历了从初级到成熟、从粗放到集约、从混乱到有序的过程；其二，其发展呈规模化、集约化发展趋势，市场数量减少，规模扩大，分布集中；其三，批发市场一般分布在交通便捷、用地宽敞的城市周边地区，布局较均衡；其四，能够承担起商品的企划开发和零售店支援的功能，同时具有金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批发市场的现代化发展趋势，如现代化的管理系统、国际国内仓储物流中心、酒店餐饮、铁路货场等都是必要的；其六，逐步形成与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市场运行机制。义乌市场的规划符合批发市场的趋势与规律，成为最具特色的第四代专业批发市场（即：批发+样品展示+义博会）。目前义乌小商品城股份公司下属的篁园市场、宾王市场、国际商贸城一、二期市场、四星级宾馆银都宾馆、三星级宾馆商城宾馆、梅湖会展中心以及国际商贸城国际仓储物流中心、江东国内仓储物流中心等。其中，国际商贸城一期市场占地400亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元人民币。该市场的经营业态主要为玩具和饰品等，有9600个商铺。国际商贸城二期市场主体建筑由三个市场交易区和6幢小高层组成。市场包括：F、G、H三个市场交易区、四星级宾馆、高档写字楼等，总用地面积52．82M²（792．3亩），总建筑面积约90万M²，容积率1．45，绿地率25%，建筑密度38%，预算总投资约30亿元。本项目地处上海周边，高标准、体量大、设施先进、功能齐全，作为让“国内卖家和国际买家“无缝对接”的国际采购中心，适合选择在第四代专业批发市场业态上发展而来的具有展览展示和网上交易平台的第五代专业批发市场业态。1.2、Shopping-mall（购物中心）背景分析购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shoppingmall是指城市市区购物中心。购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。购物中心在９０年代中期开始引入国内。９０年代末期，深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，堪称“现代商业巨型航母”。购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营失败。本项目地处“江苏的东大门，上海的后花园——昆山花桥”，不在上海繁华闹市之内，故本项目不适合选择购物中心业态。1.3、商业街背景分析从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shoppingmall购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。商业步行街对城市发展的影响与作用：(1)、商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。(2)、重振原有商业中心，带动城市新一轮发展(3)、塑造新的城市中心。(4)、步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。(5)、强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局(6)、步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。上海海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一—上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。商业街必须与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托。有数据显示，10万平方米的Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。本项目刚开始开发，周边没有一定规模人口购买力来支撑，故本项目不适合选择商业街业态。1.4、临时性展馆背景分析随着改革开放的进一步深化，会展业在中国的发展也越来越快。根据有关数字显示，2004年中国举办展览会总数超过2000个。主要分布在北京、上海、广州、大连、成都、深圳等沿海和经济发达地区。据了解，改革开放以来，我国展览业从小到大，以年均20％的速度递增，行业经济效益逐年攀升，场馆建设日益完善，已经成为国民经济的助推器和新亮点。会展业的快速发展取决于她区别于传统产业的独特魅力。首先会展业作为新兴行业自身具有可观的经济效益。据专业人士透露，目前中国会展业本身的利润率大都在30％至50％，甚至更高。而近十年来，我国通过展览实现外贸出口成交额达340多亿美元，内贸交易120多亿元人民币。更为重要的是，会展业具有强大的产业带动效应，不仅能给城市带来场租费、搭建费、广告费、运输费等直接收入，还能创造住宿、餐饮、通信、旅游、购物、贸易等相关收入。据悉，这种带动效应大约为1比9，即举办地在会展上投入1元钱，就将在该地相关产业中有9元的实际产出。另外会展能汇聚巨大的信息流、技术流、商品流和人才流，将对国民经济和社会进步产生难以估量的影响和催化作用，这些社会效益有的是立竿见影的，而更多的是潜移默化、逐步发挥作用的。由此可见会展业是名副其实的朝阳产业。现以北京、上海、广州、武汉、深圳、大连、沈阳等城市为中心的全国性展览网络已经形成。但是，我们也应该看到，我国展馆建设也出现过热，在本项目周边已有建好和投入使用并已形成品牌的展馆有：上海新国际博览中心、苏州国际会展中心。我们应走“差异化”发展之路，即：采取“虚实结合”方式，通过举办主题性临时展来聚人气，以便于后期市场销售和招商工作。故本项目规划中央展馆（临时性展馆）一座，其他展馆为常年展馆，是符合业态选择规律的。2、长三角主要商圈商业地产商铺供给面积分析第四代市场类面积（平方米）市场面积（万m²）商铺面积（每个）扬州五亭龙玩具城18商业街：150-300市场：20-80五角世贸商城4815义乌国贸城一期349．5-14苏州国际服装城1009无锡新世界纺织城13020无锡东方轻纺城104市场一期1楼商铺：48；2和3楼:96合计434—3可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场）义乌国际商贸城一期市场占地400亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元人民币。该市场的经营业态主要为玩具、饰品和工艺品，有9600个商铺。其中：市场一楼的经营业态主要为玩具和花类，有3000个商铺。其中：玩具类商铺有2000个。它们包括：普通玩具（有1000个商铺）、电动玩具（有400个商铺）、充气玩具（有200个商铺）、毛绒玩具（有400个商铺）；花类商铺有1000个。市场二楼的经营业态主要为饰品，有3000个商铺。其中：珠宝类商铺有1600个；头饰类商铺有1400个商铺。市场三楼的经营业态主要为工艺品，有3000个商铺。其中：装饰工艺品商铺有1500个；喜庆工艺品商铺有300个；旅游工艺品商铺有200个；瓷器小工艺品商铺有200个；相框类商铺有500个；饰品配件商铺有300个。市场四楼为生产企业直销中心，有商铺600个。如表一和表二所示：表一：国际商贸城一期市场业态情况登记表商铺数（个）业态规划业种规划（商铺数：个）一楼3000玩具、花类普通玩具（1000）电动玩具（400）充气玩具（200）毛绒玩具（400）花类（1000）二楼3000饰品珠宝（1600）头饰（1400）三楼3000工艺品装饰工艺品（1500）喜庆工艺品（300）旅游工艺品（200）瓷器小工艺品（200）相框（500）饰品配件（300）四楼600生产企业直销中心合计9600———表二：国际商贸城一期市场业态分布图1.5本项目商业机会1、位置因素分析我们准备在江苏省昆山市花桥镇投资筹建的国际展览中心中，计划先期建一座玩具城堡。花桥是苏、沪两省市的交界处，昆山是外商密集的小上海，沿江高速、沪宁高速从花桥贯穿而过，将来上海延伸过来的城际轻轨，也为巨大的人流提供条件，因此是建玩具城堡的合适选址。2、区域产业因素分析截止目前，长三角玩具生产企业近2000家，从业人员有55万多人，2004年外贸出口总值达54.39亿美元。与珠三角相比，其玩具出口产品虽然在国际市场占有率、国际网络健全、玩具门类齐全等方面存在着一定的差距，但是由于长三角被经济人士公认为我国经济最发达、对外开放程度最高、经济最为活跃的区域之一，其在生产成本和