A-项目解析

第一部分项目解读地缘条件①南面：观山路，临时建筑&农田②北面：高浪路，落霞苑一期（动迁房）&落霞苑二期③西面：中南路，临时建筑&农田④东面：经二路，一栋商业楼（烂尾楼）&临时建筑⑤基地：规划道路和纬二路将地块分为三块，地块西侧有河道，并沿纬二路从地块腹中穿过。经济指标①项目总占地：322,500平米②项目总建面：670,970平米③项目总容积率：1.9④物业类型：商业、办公、高层、小高层、多层⑤分地块经济指标A地块B地块C地块地块属性商业用地居住用地居住用地占地面积52,100103,900196,500建筑面积130,250187,020353,700容积率2.51.81.8绿化率(%)304545地块条件简析优势：项目临近滨湖区区行政中心；项目距市中心太湖广场直线仅7公里（沿华清路车行仅需10分钟）；项目距新区工业园区仅6公里（沿高浪路车行仅需8分钟）；项目地块规划有一定体量的商业设施和充足的社区生活配套；劣势：项目距离滨湖热点区域尚有一定距离；项目周边居住环境还比较荒凉；项目地块内的景观资源不够优越；受容积率限制，项目的物业形态单一。机会：项目所在的滨湖板块已逐渐成为无锡改善居住的置业首选；项目居住和配套同步开发的理念，有利于建立自主型客户的信心；项目的国际性品牌，有利于客户建立信赖感。威胁：万科和顺驰等开发较早的项目，已形成半成熟社区的生活概念。周边项目的较早入市，以及所在位置，截流了大部分从市区而来的客户。总结：本案位于热点板块中的边缘地区。区位条件不占优势，但品牌优势相对显著。产品配比PhaseOne（B-4、B-7、B-8、B-18、B-19、B-21）幢号户型户数建筑面积(m2)套内面积(m2)总户数配比B-192S-b01392.7878.6339.09%B-192S-b1491.9577.9B-42S-b11691.377.9B-212B-b018105.2584.65214.33%B-212B-b18104.3883.9B-182B-b018105.2484.6B-182B-b18104.3783.9B-43S-a016120.6102.9328.82%B-43S-b010121.42103.6B-43S-b16122.36104.4B-183S-d011128.88103.617447.93%B-183S-d114129.38104B-183S-e017128.63103.4B-183S-e18128.63103.4B-213S-d017128.89103.6B-213S-d18129.39104B-213S-e017128.64103.4B-213S-e18128.64103.4B-83B-b010132.59110.1B-83B-c020132.52110.1B-83B-d010134.13111.5B-193B-f021131.73111.6B-193B-f14132.67112.4B-193B-f29132.2112B-74R-b17160.63133.76818.73%B-74R-c17158.47131.9B-74R-d17159.89135.2B-74R-e11181.41153.4B-74R-f6194.3164.3B-18Ph-b1223.9218041.10%B-18Ph-c1226.91182.4B-21Ph-b1223.94180B-21Ph-c1226.92182.4Subtotal36347268.763632007年7月18日可开始办理以上部分的预售许可证小结：大三房为本期的主力户型；还有一定量的140m2以上的豪华户型。大三房面积在130m2左右(占总量的47.93%)，还有少量小三房(8.82%)；其次为两房，占供应量的23.42%；140m2以上的四房，占总量的18.73%；以及极少量的复式，仅2套。PhaseTwo（B-9、B-10、B-20、B-22、B-23）幢号户型户数建筑面积(m2)套内面积(m2)总户数配比B-202S-b01392.7878.6174.66%B-202S-b1491.9577.9B-222B-b034105.3984.67821.37%B-222B-b118104.5283.9B-232B-b018105.2584.6B-232B-b18104.3883.9B-223S-c050126.45101.55013.70%B-223S-d036129.06103.620455.89%B-223S-d114129.56104B-233S-d017128.89103.6B-233S-d18129.39104B-233S-e017128.64103.4B-233S-e18128.64103.4B-203B-f021131.73111.6B-203B-f14132.67112.4B-203B-f29132.2112B-93B-c020132110.1B-93B-d010134.13111.5B-103B-b010132.59110.1B-103B-c020132.52110.1B-103B-d010134.13111.5B-93B-e010144.44120.9102.74%B-22Ph-b2224.2418061.64%B-22Ph-d2222178.2B-23Ph-b1223.94180B-23Ph-c1226.92182.4B-25Commercial/1898.6/B-26Commercial/1582.2/Subtotal36549047.13652007年11月18日可开始办理以上部分的预售许可证小结：大三房仍是主力户型，并在数量上大幅提升；豪华户型急速减少。大三房面积在130m2左右，占总供应量的69.59%；大两房面积在105m2左右，占总供应量的21.37%，还有小两房(4.66%)；豪华户型供应量减少，144m2的四房仅占2.74%，及少量复式供应(仅6套)；B区经二路沿线商业部分基本完成。PhaseThree（B-3、B-16、B-17）幢号户型户数建筑面积(m2)套内面积(m2)总户数配比B-172S-b02893.5178.63611.11%B-172S-b1892.6877.9B-162B-a58101.8886.310632.71%B-32B-a048102.1686.3B-173S-a014122.42102.97222.22%B-173S-a122122.9103.3B-173S-b028123.25103.6B-173S-b18124.21104.4B-163B-a58137.17116.210632.71%B-33B-a048137.56116.2B-16Ph-a2320.27271.341.23%B-3Ph-a2321.17271.3B-24会所1100Subtotal32439976.423242008年03月18日可开始办理以上部分的预售许可证小结：两房和三房的供应量并重，且都以大房型为主。100m2的大两房和137m2的大三房为主力房型，分别占总供应量的32.71%；其次是小三房(22.22%)和小两房(11.11%)；少量供应复式(1.23%)。B区会所建造基本完成。PhaseFour（B-1、B-2、B-5、B-6、B-11、B-12、B-13、B-14、B-15）幢号户型户数建筑面积(m2)套内面积(m2)总户数配比B-142S-b02893.5178.6369.09%B-142S-b1892.6877.9B-22B-a048102.1686.310626.77%B-152B-a58101.8886.3B-13S-f06116.4108.49624.24%B-13S-f16118109.9B-113S-f06116.4108.4B-113S-f16118109.9B-143S-a014122.42102.9B-143S-a122122.9103.3B-143S-b028123.25103.6B-143S-b18124.21104.4B-23B-a048137.56116.210626.77%B-153B-a58137.17116.2B-54R-g010154.2145.24010.10%B-54R-g110155.7146.7B-64R-g010154.2145.2B-64R-g110155.7146.7B-1Ph-e02212.8198.1123.03%B-1Ph-e12216201.1B-11Ph-e02212.8198.1B-11Ph-e12216201.1B-2Ph-a2321.17271.3B-15Ph-a2320.27271.3Subtotal39649602.423962008年03月18日可开始办理以上部分的预售许可证（该部分产品尚未确定，在此不做详细分析）总结：07年可能上市的房源最多为728套(共计92835.06m2)，分别为PhaseOne和PhaseTwo，并且B区经二路沿线商业部分也将基本完成。07年上市的产品中主力户型为130-137m2左右的大三房(占58.8%)，其次为两房(占24.8%，其中以大两房为主)，140m2以上的房型也占10.7%。产品结构PhaseOneB-4（小高层8F，一梯三户，得房率84%）三房两厅两卫（120.6m2、121.42m2、122.36m2）优点：全明设计，基本没有浪费面积，作为三房的房型功能齐全。缺点：作为多层得房率较低；两房朝北；部分房型次卧门与卫生间门对门，部分房型客厅面宽小于4米。两房两厅一卫（91.3m2）优点：面积控制合理。缺点：餐厅为暗厅，卫生间和厨房的采光都不佳；次卧采光也不好。B-4的房型优势不大，一梯三户的配置和较低的得房率将加大市场的购买抗性。B-7（中高层18F，两梯两户，得房率83.2%）四房两厅三卫+工人房（160.63m2、158.47m2、159.89m2）优点：三个卧房和一个客厅都朝南；南向客厅开宽4.5米，以及超大阳台；两个卧室都具有独立卫生间的套房设计。缺点：朝南客卧与卫生间门对门，乃风水大忌，也会影响居住的舒适度。朝北的卧室基本没有观景空间。四房两厅三卫+工人房（181.41m2、194.30m2）优点：三个卧房和一个客厅都朝南；朝北卧室也具有观景空间。客厅与餐厅南北通透；南向客厅开宽4.5米，以及超大阳台；两个卧室都具有独立卫生间的套房设计。缺点：朝南客卧与卫生间门对门，乃风水大忌，也会影响居住的舒适度。异性客厅和长走廊，使面积浪费。B-7房型属于豪华型居住，只有金字塔顶部的高端消费客群才可能接受。B-8（小高层11F，一梯两户，得房率83%）三房两厅两卫（132.59m2、132.52m2、134.13m2）优点：双厅朝南，双卧朝南。南向宽6.5米的超大阳台。朝北卧室也有社区景观“绿河”可抵消其抗性。空间设计合理，动静分离，主卧套房设计，入门储物功能的玄关。缺点：朝南次卧与卫生间门对门，乃风水大忌，也会影响居住的舒适度。B-8房型将成为改善居住型置业的首选。B-19（中高层17F，两梯三户，得房率84.7%）三房两厅两卫（131.73m2、132.67m2、132.2m2）优点：全明设计，基本没有浪费面积，作为三房的房型功能齐全；侧厅开窗，引入窗外景观资源，增加餐厅采光。缺点：两房朝北；客厅面宽小于4米；部分房型次卧门与卫生间门对门。两房两厅一卫（92.78m2、91.95m2）优点：面积控制合理；主卧和客厅朝南，朝南客厅4米超大阳台。缺点：餐厅为暗厅，卫生间和厨房的采光都不佳；次卧采光也不好。B-19房型与B-4房型结构基本相同，但在两类户型的产品细节处作上，结合楼栋所在景观节点都做了适当调整，给此类户型大大增值，消除了部分市场抗性。B-18、21（高层26F，两梯三户，得房率79.6%）三房两厅两卫（128.89m2、128.64m2、129.39m2）优点：全明设计，基本没有浪费面积，作