房地产压力测试

11项目背景该项目为A公司开发的B项目。该项目的评估总投入为1183680万元，项目资本金为734616万元。该项目总建筑面积约22.2万平方米，其中可售面积按16.2万平方米计算。项目评估开工日期2016-1-1，完工日期2017-1-1，项目已取得房地产项目开发贷款449064万元，截止测试基准日已全部发放完毕。因营销策略改变，该项目实际开工日期为2016-2-1，预计实际完工日期2017.3-1，借款凭证年利率按10%计算。该项目成交均价160000元/平方米，已销售面积2.2万平方米，计算出项目合同销售收入352000万元。该项目抵押物为本项目国有土地使用权。抵押物面积为27983.2平方米，抵押物单价为229252元/平方米。截止压力测试基准日，该项目的监管账户可用资金余额为120000万元，项目所有已支付款项为938280万元，项目已到账的销售收入为352000万元。据预测，压力测试基准日后第一个季度销售面积约为30000万平方米，基准日后第二个季度销售面积约为20000万平方米，基准日后第三个季度销售面积约为30000平方米，第四个季度销售面积约为10000万平方米，第五个季度销售面积约为10000万平方米。基准日后贷款到期销售面积约为10万平方米。该项目尚有未付土地款等应付未付金额8000万元，尚需投入的建安成本231400万元，尚需投入的财务费用6000万元，尚需投入资金合计245400万元。22基础数据2.1项目静态数据项目静态数据表客户名称A项目名称B压力测试基准日2016-3-1项目评估总投入1183680万元项目资本金734616万元项目总建筑面积22.2万项目评估开工日期2016-1-1项目评估完工日期2017-1-1项目总可售面积16.2万平贷款审批金额449064贷款到期日2016-9-1项目评估销售均价1600002.2项目动态数据项目进展及贷款情况表项目实际开工日期2016-2-1项目预计实际完工日期2017-3-1借款凭证年利率10%项目当前市场价格160000项目已销售面积2.2万平项目合同销售收入352000万元累计已发放贷款449064万元已归还贷款0贷款余额449064万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物价格229252其他抵押物市场价值0监管账户可用资金120000万元项目所有已支付款项938280万元项目已到账销售收入352000万元项目销售面积分期预测表基准日后第一个季度销售面积预测基准日后第二个季度销售面积预测基准日后第三个季度销售面积预测基准日后第四个季度销售面积预测基准日后第五个季度至贷款到期日销售面积预测基准日到贷款到期日销售面积预测合计3000020000300001000010000100000至项目完工尚需投入资金预测表未付土地款项等应付未付金额尚需投入的建安成本尚需投入的财务成本尚需投入的销售费用其他尚需投入的工程资金尚需投入资金合计8000231400600024540033压力测试3.1各压力情景下的风险敞口与终极损失压力情景设计与风险敞口的测算贷款余额449064借款凭证利率10%贷款到期日2016-9-1项目DCF净值预测1291560基准日后可售面积162000贷款风险敞口-962496销售面积预测100000本项目做抵押物数量27983.2项目当前的市场价格160000本项目做抵押物的市场价格229252销售收入预测1600000万元其他抵押物市场价值0监管账户可用资金120000万元抵押品处置收回率0.7至项目完工尚需投入的金额245400万元抵押品处置收回449064贷款剩余期限0.5贷款终极损失-14115604压力情景表压力情景一（交易面积下降30%）压力情景二（交易面积下降50%）交易量预测70000交易量预测50000项目当前的市场价格160000项目当前的市场价格160000销售收入预测1120000万元销售收入预测800000万元监管账户可用资金120000万元监管账户可用资金120000万元至项目完工尚需投入的金额245400万元至项目完工尚需投入的金额245400万元贷款剩余期限0.5贷款剩余期限0.5借款凭证年利率10%借款凭证年利率10%项目DCF净值预测833898万元项目DCF净值预测528790万元贷款风险敞口-504834万元贷款风险敞口-199726万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物的市场价格229252本项目作抵押物的市场价格229252其他抵押物市场价值0其他抵押物市场价值0抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回449064万元抵押品处置收回449064万元贷款终极损失-953898万元贷款终极损失-648790万元压力情景三（市场价格下降30%）压力情景四（市场价格下降50%）交易量预测100000交易量预测100000项目当前的市场价格112000项目当前的市场价格80000销售收入预测1120000万元销售收入预测800000监管账户可用资金120000万元监管账户可用资金120000万元至项目完工尚需投入的金额245400万元至项目完工尚需投入的金额245400万元贷款剩余期限0.5贷款剩余期限0.5借款凭证年利率10%借款凭证年利率10%项目DCF净值预测833898万元项目DCF净值预测528790万元贷款风险敞口-504834万元贷款风险敞口-199726万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物数量27983.25本项目作抵押物的市场价格229252本项目作抵押物的市场价格229252其他抵押物市场价值0其他抵押物市场价值0抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回449064万元抵押品处置收回449064万元贷款终极损失-953898万元贷款终极损失-648790万元压力情景五（交易面积下降30%、市场价格下降30%）压力情景六（交易面积下降50%、市场价格下降50%）交易量预测70000交易量预测50000项目当前的市场价格112000项目当前的市场价格80000销售收入预测784000万元销售收入预测400000万元监管账户可用资金120000万元监管账户可用资金120000万元至项目完工尚需投入的金额245400万元至项目完工尚需投入的金额245400万元贷款剩余期限0.5贷款剩余期限0.5借款凭证年利率10%借款凭证年利率10%项目DCF净值预测513534万元项目DCF净值预测147405万元贷款风险敞口-184470万元贷款风险敞口181658万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物的市场价格229252本项目作抵押物的市场价格229252其他抵押物市场价值0其他抵押物市场价值0抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回449064万元抵押品处置收回449064万元贷款终极损失-633535万元贷款终极损失-267405万元压力情景七（总投资上升30%）压力情景八（总投资上升50%）交易量预测100000交易量预测100000项目当前的市场价格160000项目当前的市场价格160000销售收入预测1600000万元销售收入预测1600000万元监管账户可用资金120000万元监管账户可用资金120000万元至项目完工尚需投入的金额600504万元至项目完工尚需投入的金额837240万元6贷款剩余期限0.5贷款剩余期限0.5借款凭证年利率10%借款凭证年利率10%项目DCF净值预测952982万元项目DCF净值预测727263万元贷款风险敞口-623918万元贷款风险敞口-398199万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物的市场价格229252本项目作抵押物的市场价格229252其他抵押物市场价值0其他抵押物市场价值0抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回449064万元抵押品处置收回449064万元贷款终极损失-1072982万元贷款终极损失-847263万元压力情景九（交易面积下降30%、市场价格下降30%、总投资上升30%）压力情景十（交易面积下降50%、市场价格下降30%、总投资上升50%）交易量预测70000交易量预测50000项目当前的市场价格112000项目当前的市场价格80000销售收入预测784000万元销售收入预测400000万元监管账户可用资金120000万元监管账户可用资金120000万元至项目完工尚需投入的金额600504万元至项目完工尚需投入的金额837240万元贷款剩余期限0.5贷款剩余期限0.5借款凭证年利率10%借款凭证年利率10%项目DCF净值预测174956万元项目DCF净值预测-416891万元贷款风险敞口154107万元贷款风险敞口745955万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物的市场价格229252本项目作抵押物的市场价格229252其他抵押物市场价值0其他抵押物市场价值0抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回449064万元抵押品处置收回449064万元贷款终极损失-294956万元贷款终极损失296891万元73.2各压力情景下的资金缺口项目工期和工程资金缺口的压力测试结果贷款审批金额449064监管账户可用资金120000万元累计已发放金额449064未到位项目资本金或被挪用的项目资金0可继续使用的项目贷款0至项目完工尚需投入的金额245400万元实际已销售面积22000项目评估开工日期2016-1-1实际合同销售收入352000万元项目评估完工日期2017-1-1实际销售均价160000项目实际开工日期2016-2-1至贷款到期日销售面积预测100000项目预计实际完工日期2017-3-1至贷款到期日销售收入预测1600000万元项目工期提前（-）或滞后（+）0.08应节余资金0至预计实际完工日期的剩余期限1已归还贷款0至项目完工的资金缺口-1474600万元8压力情景表压力情景一（交易面积下降30%）压力情景二（交易面积下降50%）至贷款到期日销售面积预测70000至贷款到期日销售面积预测50000本季度平均销售均价160000本季度平均销售均价160000至贷款到期日销售收入预测1120000万元至贷款到期日销售收入预测800000万元监管账户可用资金120000万元监管账户可用资金120000万元至项目完工尚需投入的金额245400万元至项目完工尚需投入的金额245400万元至项目完工的资金缺口-994600万元至项目完工的资金缺口-674600万元压力情景三（交易价格下降30%）压力情景四（交易价格下降50%）至贷款到期日销售面积预测10000至贷款到期日销售面积预测10000本季度平均销售均价112000本季度平均销售均价80000至贷款到期日销售收入预测1120000万元至贷款到期日销售收入预测800000万元监管账户可用资金120000万元监管账户可用资金120000万元至项目完工尚需投入的金额245400万元至项目完工尚需投入的金额245400万元至项目完工的资金缺口-994600万元至项目完工的资金缺口-674600万元压力情景五（交易面积下降30%、交易价格下降30%）压力情景六（交易面积下降50%、交易价格下降30%）至贷款到期日销售面积预测70000至贷款到期日销售面积预测50000本季度平均销售均价112000本季度平均销售均价80000至贷款到期日销售收入预测784000万元至贷款到期日销售收入预测400000万元监管账户可用资金120000万元监管账户可用资金120000万元至项目完工尚需投入的金额245400万元至项目完工尚需投入的金额245400万元至项目完工的资金缺口-658600万元至项目完工的资金缺口-274600万元压力情景七（总投资上升30%）压力情景八（总投资上升50%）9至贷款到