多元化现代物流基地

-1-多元化现代物流基地项目名称：多元化现代物流基地建设地址：投资总额：10亿元建设期限：3年建设内容：该项目主要建设办公楼、厂房及配套设施，计划总投资10亿元，其中固定资产投资10亿元，占地面积230亩，建设规模15万平方米，建设为多元性仓库,满足集团未来业务发展需要及市场需求。该项目建设期限为3年，达产后预计年纳税可达5亿元。市场分析及预测：1、项目建设背景国家发改委、国家统计局、中国物流与采购联合会日前发布的最新统计数据显示，2009年全国社会物流总额96.65万亿元，同比增长7.4%，反映出物流需求在经济增长的带动下，企稳回升步伐有所加快。（1）在全球经济一体化进程不断加快、高新技术迅猛发展的形势下，以电子商务为代表的新经济逐步发展成一种崭新的运作方式和商务模式，已成为推动经济增长的重要驱动力，同时也引发了经济领域里自工业革命以来最广泛、最-2-深刻的一场变革。随着信息技术的普及应用和电子商务的发展，在实现由传统物流向现代物流快速转型的同时，物流业也被提到了前所未有的高度，越来越显示出其在社会经济发展中的重要作用和战略地位。（2）目前国际上普遍认为，物流业的发达程度和水平高低是一个国家现代化程度和综合国力的重要标志之一，现代物流已经成为发达国家最具普遍影响力的经济基础和“朝阳产业”。在世纪之交的这几年，特别是我国加入世贸组织以来，现代物流发展的机遇与挑战日益明显。跨国公司加快进入我国，外资、外贸持续高速增长和跨国采购中心纷纷落户我国，对物流环境提出了新的要求，也给国内物流市场注入新的活力。（3）目前企业物流已成为我国物流业发展的瓶颈，在我国物流分为社会物流和企业物流，企业物流是指在生产经营过程中，物品从原材料供应，经过生产加工到产成品的销售，以及伴随生产消费过程中所产生的废弃物的回收及再利用的完整循环活动，包括物料在仓库与车间之间每个环节的流转、移动和储存(含停滞、等待)及有关的咨询管理活动，它由采购物流、生产物流、销售物流、回收物流等组成，是一个集商流、信息流、资金流、实物流、人才流为一体的供应链。现阶段社会物流左右着物流业的发展方向，是物流业的领头羊。这就显得在社会物流蓬勃发展的今天，企业物流-3-已成为我国物流业发展的瓶颈。主要表现在以下三个方面：a）随着经济的发展，我国的企业物流已经越来越不能满足顾客对物流服务的要求越来越个性化、多样化。b）企业的基础设施落后，物流效率低下。从运输方面看，我国许多企业仅拥有一些单一的运输手段，运输网络也不完善，重复、对流运输比率较高，有数字显示目前我国货运汽车空驶率高达37%，返空现象严重。另外，仓库空间浪费大、保管不合理；大多数企业物料出、入库仍然由一些简易的机械设备来完成；很多企业的仓库仅具有传统的存储功能，还未向流转型转变。c）企业物流的信息化程度低。由于我国信息产业发展比较晚，大部分企业还未能实施数字化的物流管理，先进的电子数据交换、自动识别和条码技术、全球定位系统等更无从谈起。这就使得企业无法对自己的物流进行快速反应。在这种情况下介入物流业将给企业找到新的经济增长点。（4）现有物流仓储规格低，供应能力差，投资物流仓储，尤其是高端设施机遇好、空间大。（5）企业总部向一线城市迁移，制造基地向二、三线城市转移，将增加对总部基地和研发楼宇等工业地产的需求。（6）外资物流企业同样看好中国物流市场，正准备继-4-续深入中国工业地产。（7）我国物流发展的政策环境有了很大的改善。国务院和国务院各相关部委对物流发展给予了高度重视。物流发展的合力正在逐步形成。国务院2009年3月发布《物流业调整和振兴规划》，对发展物流提供了一系列支持，实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，是整个国民经济发展的必然要求。2、项目建设的意义和必要性（1）发展物流是我国经济发展的需要全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2009年的18.1%，物流费用成本呈下降趋势，物流业规模快速增长。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%。2009年我国社会物流总额96.65万亿元，同比增长7.4％。然而我国物流基础设施能力不足，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷的综合交通运输体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强。物流需求快速发展与我国物流行业尚且薄弱的矛盾需要我国大力发展物流行业。（2）企业物流是我国企业发展的需要传统的物流服务已经不能适应现代企业的生产运作模式。传统企业多数是按计划进行生产、制造等活动，不重视订单管理的作用，导致了物料不能立即进入生产线，产成品-5-也无法即时流通，增加了企业的物流成本，降低了整体盈利能力。据资料显示，在英国，各种物流开支平均占货价总额的14．8％；在美国，各种商品的物流费用百分比最低占10％，最高可达32％；在我国经济较为发达的珠江三角洲地区，一般商品物流成本占商品总成本多在50％～60％以上，而水果、食品等商品则高达70％。现代企业的生产制造要求从MTO(Madetoorder，按订单生产)出发，选用JIT(准时化生产)或MRP(ManufacturingResourcePlanning，生产资源计划)或LP(LeanProduction，精益生产)等生产方式，实施准时化采购和配送，将购买、生产、销售三者协调起来，达成与供应商和下游企业横向的双赢物流战略联盟，提高整个供应链的效率。（3）建设本项目是市场发展的需要中国第三方物流尚处在初级阶段，规模小、发展速度快，市场潜力大。（4）发展物流业是集团战略,从以制造业的物流服务，转型以满足客户、用户的物流增值服务，通过全国网络布局与重点仓储资源的建置，建立深网络、专业化、高效能的仓储运作核心竞争力，用来实现即需即供、零延误、零失误的多元化的物流服务，满足日益个性化的市场与客户需求。（5）在新经济环境下的电子商务模式将是21世纪消费的主要方式，电子商务模式将对物流配送模式提出新的要-6-求。目前，电子商务发展迅速，但是物流配送本身发展却显得有些滞后。电子商务的发展，需要一个完善的物流配送体系来支撑整个商务流程的交易活动，在这样的需求下，电子商务对物流配送提出了新要求。物流配送的全面信息化、物流配送网络化和社会化、物流配送智能化和柔性化。（6）目前我国物流行业竞争十分激烈，国内物流企业不断发展壮大扩张市场，国外大型物流企业看好国内物流发展的巨大空间加入市场竞争行列。家电行业今年来利润从暴利到微利，产品从简单到丰富，家电行业步入了近乎惨烈的竞争时期，加之最近几年的原材料和燃油电力成本的不断攀升，而家电产品的价格却逐年走低，从而使我国家电行业的利润水平被压至最低。家电企业开始了其家电物流的发展、创新之路。我国涌现出了一批专业的或在家电物流方面运作得比较成功的物流企业，安得物流、安泰达物流、中电物流、中远物流、南方物流、宝供物流等国外UPS、DHL、TNT等也纷纷进入中国市场。3、项目建设目标：承接集团战略，实现三网价值服务平台，打造沈阳物流园项目为一个具有专业第三方功能的现代物流服务平台。能支持多元化业务的物流服务,为供需互动的信息化平台，搭建B2B、B2C的业务模式，建立直送乡村的流通体系。推动三方物流的发展，以建立一个高品质、高效率、快速服-7-务、低运作成本、具综效的物流营运模板，为推动我国物流行业的发展做出贡献。4、商业模式定位:通过物流园的整体规划,以区域性专业化物流服务公司的定位,结合实网与虚网信息平台，建立多元化（B2B\B2C\B2B2C）客户、用户增值服务；并提供少量多样快速配送服务,营销上满意度提升进而有效扩大市场销售份额；物流营运上,因设备机制导入,有效的降低整体营运成本及提高库存周转；进而带动整体市场的物流运作的成本效率。经济效益分析：1、项目效益分析该项目建设期限为3年，达产后预计年纳税可达5亿元。租赁费收入实行营业税，营业税税率5％；城市维护建设税税率7％；教育费附加费率3％。所得税税率25%，房产税、土地使用税、印花税等计入管理费用。根据项目建设进度计划，建设开始起第二年投如运营，出租率按平面库、立体库、其他分别计算。固定资产折旧采用平均年限法。建筑工程折旧年限20年，设备折旧年限15年；残值率为5%。2修理费用的选取修理费用按折旧费用的15％计算。预测投资利润率11.72%，投资利税率12.32%，全部投资-8-所得税前财务内部收益率14.89%；投资回收期7.08年，贷款偿还期7.41年，均含建设期。不确定性分析表明，项目有较强的抗风险能力。可见，本工程在控制投资，确保预计收益的情况下财务效益是很好的，项目在财务上可行。2、风险分析目前沈阳项目规划的物流园区主要围绕日日顺、3C、IT、零配件等进行运作，对于上述运营模式将通过政策及渠道的完善以达成上述运营。对于空仓风险，主要有如下渠道进行考虑：VMI的引入规避。目前物流VMI的大宗压机等设备园区外在外有近2万平米外租库业务，其可以作为对沈阳项目空仓的补充，以弥补商业运作模式出现变故而导致的风险；物流社会化第三方的引入规避。无论从市场方面考虑还是从成本方面分析，物流园项目均有其战略可行性。品牌效应对当地政府招商引资的带动及引领当地现代化物流行业及流通业的发展。项目综合效益明显，投资回报期有保证。