DCYX世联_天津_天津港东疆港项目定位报告20

谨呈：天津港地产发展有限公司天津港东疆港项目前期定位沟通报告2011.05.112疆港（滨海十大战役之一），位于综合配套服务区2平方公里启动区内；n距天津滨海国际机场约40km，距滨海中央商务区约10km，距中新生态城约14km。滨海机场中新生态城于家堡天津港邮轮母港区青岛区位——位于滨海新区新兴规划区域东疆港片区/隶属综合配套服务区2平方公里启动区内/距离滨海核心仅10km大连460km烟台520km项目印象北京秦皇岛260km160km550km休闲度假区n地块隶属环渤海中心位置—滨海新区东南侧地块经济指标（目前已知）规划用地性质占地面积（万㎡）容积率建筑面积（万㎡）面积限高备注居住用地10.8≤2≤31.6≤80米（建议性）商业建筑面积占总建筑面积比例不大于10%北侧地块经济指标规划用地性质占地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）面积限高备注居住用地154849.2≤2≤309698.4≤80米（建议性）商业建筑面积占总建筑面积比例不大于10%3指标——地块整体52.6万平米建面/中大型体量/中等容积率/居住用地为主，商业建面≤10%项目印象北侧地块南侧地块4四至——紧邻亚洲及欧洲路两条区域主干道/地块内部较为平整，利于规划排布p项目四至——南：洛阳道；北：山西道；东：欧洲路；西：亚洲路。p地块现状——地块周边进入性好，亚洲路与欧洲路为东疆港南北主干道，全面畅通；地块现状内部为吹泥池，一定程度影响工程进度。项目印象亚洲路欧洲路山西道洛阳道亚洲路观澜路欧洲路速速高速京京京港欧欧洲路亚洲路亚洲路美洲美洲路跃进跃进路路路路海临海四川港九港号5新港七号南港新港六号路北京路道四川道八新新路号路路交通——未来规划两条快速路直达开发区/津滨轻轨可贯穿港区/道路交通路网发达项目印象n对外快速路：京港高速、津滨快速、京津塘高速直达东疆港区n轨道交通：津滨轻轨B5线自北向南贯穿港区n内部交通路网：区域内规划了配套区内景观大道——美洲路,亚洲路，欧洲路，南北贯通n公交系统：目前尚未规划公交系统进入该区域n距开发区、市区交通距离和时间距离开发区核心区行车距离约10公里，道路条件良好的情况下行车时间约15分钟；距离天津市区约50公里，行车时间约1.5小时；东北疆港区疆港区南疆港区津滨轻轨B5线道津港高速道海底隧道北京津滨快速内部路网6资源——经改造后海水等级达到旅游景点标准/项目位于海景第二排，距离海边仅0.8公里项目印象p东疆港三面环海，海水资源条件优p与大连、青岛、秦皇岛等区域海水资源等值p近2000米长人工沙滩p海景第二排，距离海边0.8公里东疆港东疆港7项目印象五星级酒店全国最大游艇会邮轮母港区域内部规划有酒店、商业、学校、娱乐设施等高端配套。人工沙滩长约2000米，宽约105米•水上休闲娱乐区•沙滩亲水区•沙滩游泳休闲区•水上运动训练中心配套——邮轮母港和东疆湾景区现已投入运营/未来区域将有丰富高端休闲度假配套/生活配套尚待完善之中邮轮母港总建筑面积160万平方米，岸线长2000米，6个泊位，首期开发面积76.1万平方米，码头岸线800米，3个泊位。豪华游轮陆续停靠，让天津走向世界！邮轮母港东疆半岛236784母1港码头51.邮轮母港码头2.海滨浴场3.人工沙滩4.五星级酒店5.国际游艇俱乐部6.国际休闲运动中心7.SPA中心、网球馆、环球影城8.商业购物中心4远期套区居住区域商商业中彩虹项目：配套闲中小规模，产品品质有限低密度部分商业产权，众期兑现先启动时间较晚，套划未定假端度8项目印象东疆港微格局——预计为区域首个面市高端大盘项目，有打造区域标杆的机会生活配邮轮母港地块：规划未定，启动时间较晚远期高端综合体集群务、心贻成项目：休大启动时间较晚海航项目：规配高按已知信息看，除贻成外，各项目启动时间均较晚9公共交通配套匮乏快速联通环渤海2小时经济圈核心p内部路网健全，可快速联通p滨海核心和天津市区、高速路网可快速联通天津北京、唐山、秦皇岛等环渤海城市未来规划有轨道交通系统和地下隧交通条件基本生活配套匮乏丰富高端休闲度假配套道p邮轮母港、东疆湾景区已投入运营p未来规划有多项高端休闲度假配套配套条件滨海城市核心/海资源优越居住价值纯粹优势尚属陌生区域，区域内尚未项目供应以居住价值为导向的中大规模，为不同阶段物业选择提升难度环渤海中心滨海新区东端东疆港2km启动区p地块整体52.6万平米建面/中大型体量/中等容积率/p居住用地为主，商业建面≤10%区位条件指标条件劣势陌生区域、海景资源、中等密度、以居住为导向的中大规模项目/有机会打造区域首个标杆项目项目印象词：产品及生产能力：集装箱、煤炭、矿石、石油及制品关大支柱货类，港口企、市级50荣誉企。p多次荣获“中国500家最大服务型企业”、“全国量效益型企业国有开发背景——集团实力强大/以港口物流为主营业务/地产开发经验有限目标理解pp天津港集团下属地产公司，具备雄厚的集团实力和国企背景2009年11月成立，涉及港口工业、住宅、商业地产的开发、建设、销售、租赁及步向成全pp国有特大型交通运输企业，负责全面经营和发展天津港。以港口物流为主营业务：包含港区土地开发；装卸搬运；仓储；货物中转联运、分拨；港口理货；客货运输服务；驳运等相关服务p中国500强企业，位居港口行业第二名，总资产逾300亿元，下属二级企业和单位共计63家天津港集团天津港地产p四键设计吞吐能力10427万吨。物流业务、别奖”、“全国质量管理先进企业”等多项国家、部0物业管理等业务，业务链众多，但地产客观实操经验有限p近期的开发以东疆港项目的成功运营为核心，后期将逐关键外扩大，形限市持续开发实区域运营的首个高端项目/对项目有中高端追求目标理解瞰海轩本项目l从瞰海轩到海倾城，区域深耕另一力作，项目质素＞瞰海轩；l承载中高端追求的极佳地块，品牌中高端形象树立。地块现有规划意向：l多产品类型规划，包含高端别墅产品；l大面积园林体系。中高端品质追求。稳健操作本项目初步规划世联对东疆港项目目标的理解：品牌落地1st:实现品质基础上的热销，保证项目稳健操作2nd:全面承载开发商品牌美誉度，口碑传播，成为东疆港运营商本体有机会打造中高端项目海资源开发商有中高端追求稳健操作资源导向型陌生区域，规模大盘中高端打造之路基于项目属性和目标的问题聚焦：中大规模中等密度打造道路上有障碍区域陌生项目整体运营品牌落地有缺憾无高端开发经验世联大盘操作实践观点：考虑层面：战略层面财务目标层面战术层面战略层面：从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目可能担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题；不能用战术手段解决战略问题，陷入到每一个具体地块的解决方案之中。财务目标层面：整个区域开发如何盈利。什么是用来建立区域形象与价值标杆的，什么是争现金流的？是否每个回合都要获胜，还是有输有赢，最终整体获利。战术层面：如何将钱用在刀刃上，在服从于整体战略的基础上每个地块（功能区）的开发目标和手段是什么。如何启动项目、启动区域如何执行？如何营销？•以财务目标为核心的开发策略•基于竞争的可持续发展的项目核心能力•配套开发策略的制定是项目成功的关键•动态的客户层面选择•兼顾长短期目标的启动策略和启动模式选择•项目增值为导向的营销策略•企业品牌的社会营销•项目持续增值的社区管理和项目运营创新世联大盘操作实践观点：大盘操作的8大关键问题•站在城市视角的区域价值定位基于城市视角的整盘价值洞见解决整盘开发的战略问题驱动因素核心动力一期=整盘，准确选择启动模式战术选择确保启动必胜后期营销命题壹、站在城市视角洞悉整盘价值区域·市场·客户·案例壹问：区域资源拉动的新兴板块，价值是否止于海滨度假？第一眼印象“京津知名休闲旅游度假岛”，依托资源拉动的区域发展n天津定位：国际港口城市、北方经济中心和生态城市n滨海定位：中国北方对外开放的门户，全国综合配套改革试验区n东疆港定位：规划面积33平方公里，丰富一线海景资源，知名休闲旅游度假区和北方国际航运及国际物流中心东疆港分为码头作业区、物流加工区、港口综合配套服务区“三大区域”，具有码头装卸、集装箱物流、商务办公、生活居住、休闲旅游“五大功能”。n码头作业区位于港区西部，纵深1000米，建成后将为天津港新增8公里深水集装箱码头岸线，可满足未来10－15年天津港集装箱发展的需要。n物流加工区位于港区中部，利用临港优势，进行现代化的进出口货物加工、配送、采购、换装、分拨、调配等作业。n综合配套服务区位于港区东部，由南向北依次布置为旅游休闲度假居住区、商业商务区、居住区。在港区南部岸线还规划了大型国际邮轮泊位，与其后方的休闲旅游度假区域融为一体，具备发展国际豪华邮轮母港的优势条件，将国内旅游与国际旅游联为一体，提升天津旅游业，推动环渤海区域走向世界高端旅游市场东疆半岛第一眼印象邮轮母港母港码头东疆半岛2345678142.海滨浴场4.五星级酒店6.国际休闲运动中心1.邮轮母港码头3.人工沙滩5.国际游艇俱乐部7.SPA中心、网球馆、环球影城8.商业购物中心以国家规划带动的高端旅游休闲配套/生活型配套缺失p依托东疆半岛和游轮母港两大国家重点规划的休闲旅游板块带动区域休闲旅游产业的发展；p区域内商业、娱乐等高端休闲配套齐全，民生类居住生活配套缺乏；初看价值：国家对于区域定位——“京津知名休闲旅游度假岛”；区域内配套规划——仅规划满足高端休闲度假需求，生活配套缺乏，区域家孩子短板。但是，区域价值是否止于海滨度假的资源价值？如果未来仅以资源为驱动项目将走向何方？东疆港区域的海景资源北不及大连，南不及青岛和威海，知名度及影响力弱于海南三亚，仅以资源辐射外部能力较弱资源对比威海p东疆港海水水质不及大连，青岛及威海，资源先天不足；p大连，青岛为传统海滨城市，旅游业发展数年；p三亚被称为“东方夏威夷”，是影响力及认知度最大的海滨旅欧景区；东疆港青岛【东丽湖·万科城】一期联排2004.102005.122007.72008.72009.72010.102006.6一期独栋二期洋房/小高6000800014000120001000020000160002500023000三期联排四期联排五期洋房/小高五期小高五期别墅元/平米40001300095007500650085001200015000120002500020000700093001500011000440048005600双拼/联排洋房/小高独栋独栋价格联排/双拼价格洋房/小高价格仅以资源为驱动的项目，前期依托资源和产品形式可实现销售，但后期驱动力不足，产品价值拉升缓慢案例借鉴l从资源对比看，资源的外部影响辐射能力有限；l从市场经验看，仅以资源为价值驱动的项目后期动力不足，价值拉升有限！！资源价值决不能仅仅作为项目价值的唯一依托！！城市价值——滨海新区是带动以北京-天津为核心的中国经济第三天津·滨海中国·环渤海城市群落环渤海向东看n05年10月滨海被纳入“十一五”规划n07年10月，滨海被写入中共十七大报告2006年6月6日，国务院通过中国政府网全文发布《国务院推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》，正式宣布天津滨海新区成为全国综合配套改革试验区，是继深圳经济特区、浦东新区之后，又一带动区域发展的新的经济增长极。目前环渤海地区已成为中国北京经济发展的“引擎”，继珠三角、长三角之后中国经济第三大“增长极”。滨海新区的开发将有力支撑以北京-天津为轴线的区域经济，从而带动环渤海地区在先进工业、高端制造业、商业、金融业、物流业、旅游业等方面获得更大的发展突破。滨海新区2005年列入“十一五”规划，定位为国家战略规划的改革试验区，高端制造业及服务产业为重点规划产业——自此滨海开始升温第一二城市价值——城市半径外扩，高端改善项目向东北迁移/东疆港有第五大街Step1第一大街、第二大街依托华纳高尔夫成为涉外高管的主流居住片区典型社区：御景园、华纳豪园Step3第五大街泰达时尚广场板块依托MSD吸引高端改善客户进驻典型社区：万通新城国际、万科金域蓝湾Step2第三大街、泰丰公园板块依托商业或公园