家居物流中心可研定稿

大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司家居物流中心项目可行性研究报告二Ｏ一Ｏ年三月项目名称：家居物流中心建设项目工作阶段：可行性研究报告签审人员审签人：齐庆康副主任高级经济师注册咨询工程师（投资）审核人：王洪波处长高级工程师项目负责人：张琦工程师编写人员齐庆康注册咨询工程师（投资）、高级经济师王虎注册咨询工程师（投资）、高级工程师王洪波高级工程师何建安高级工程师王小玲注册咨询工程师（投资）、工程师王杰经济师张琦工程师王超助理工程师家居物流中心项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心2010年3月-1-第一章总论1.1项目名称家居物流中心建设项目1.2可行性研究报告编制单位及法定代表人可行性研究报告编制单位：*****工程咨询中心工程咨询资格等级：甲级工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：工咨甲13220070022法定代表人：******注册咨询工程师（投资）高级经济师上级主管单位：陕西省发展和改革委员会电话：[phone]可行性研究报告编制依据1、国家计划委员会、建设部颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）。2、原国家发展计划委员会颁布试行的《投资项目可行性研究指南（2002年试用版）》。3、陕西省人民政府陕政发[2005]44号《陕西省人民政府关于加快现代物流业发展的意见》。4、大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司提供的资料。5、项目调研中搜集的有关资料。1.4报告研究内容本报告的工作内容主要包括项目建设必要性、市场分析与建设规家居物流中心项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心2010年3月-2-模、建设地址和建设条件、建设方案、环境保护、资源节约、劳动安全卫生、组织机构设置、人员配置、实施进度安排、投资估算与资金筹措、财务分析以及风险分析等。1.5项目建设地址及建设条件本项目建设场地位于大荔县工业园区秦202线东侧，距国道108线、西禹高速公路20公里。四周为耕地和居民。无重大污染源、自然环境良好。给水：水源由场地北侧300米处县城市政给水管网供给。排水：采用雨、污分流制。污水经处理达标后排入场地西侧市政排水管网。雨水直接排入市政雨水管网。电源由500米处的阳庄变电站110KV高压线引入，可满足项目用电需要。该地区天然气管网铺设完成。1.6主要建设内容及规模根据大荔县家居装饰产业的发展需要，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素。本项目建设规模为33500平方米。总用地面积100亩（含代征道路5亩）。建设总建筑面积33500平方米。内容包括交易大厅、商务信息办公楼、货物仓库、其它配套附属设施用房，需购置信息系统设备、货运电梯及运输工具，以及配套的供排水、消防、供电等公用配套工程。1.7土地资源利用根据陕政办发[2008]25号《陕西省建设用地指标》中“陕西省仓储、配送行业用地指标”的有关规定：日流通量≤1000吨，单位用地家居物流中心项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心2010年3月-3-指标为6.75～5.85亩/百吨，45～39平方米/吨。本项目年流通量18万吨，按360天/年计算，日流通量为500吨，征地100亩（含代征路5亩），单位用地指标为6.0亩/百吨，40平方米/吨。符合合理利用土地的规定。1.8投资估算与资金筹措经估算，本项目建设规模总投资为7540万元，其中：工程费用4490万元，其它费用1835万元，预备费用348万元，建设期利息237.6万元。本项目资金来源为全部由建设单位自筹。项目建设资金按1.5年安排投入。第一年60%，第二年40%。1.9财务分析经计算，本项目各项财务评价指标较好。投资利润率为12.9%，投资利税率为15.46%；全部投资财务内部收益率为13.95%，高于行业基准收益率；全部投资回收期9.19年；财务净现值1051.87万元；不确定性分析显示本项目盈亏平衡点不高；销售价格及原料收购价格对项目收益的影响较大，但在销售价格及原料收购价格分别降低5%和提高5%的不利因素影响下，项目财务内部收益率仍为11.21%和11.09%，表明项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目经济可行。1.10研究结论实施本项目是大荔县家居装饰产业发展的需要，是做好家居装饰促销，完善商贸流通市场建设的需要。经研究分析，项目实施符合国家相关政策及企业自身发展规划，建设依据充分，外部建设条件基本得到落实。因此，本项目的建设是必要和可行的。家居物流中心项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心2010年3月-4-第二章项目建设必要性2.1项目提出的背景没有农业、农村和农民的小康，就没有整个社会的小康。澄城是陕西省扶贫开发重点县，重视农业、发展农业、扶持农业、显得尤为重要和迫切。澄城是一个传统的农业县，现辖8镇6乡266个村民委员会711个自然村，国土总面积1121平方公里，耕地89万亩，总人口38.51万，其中农业人口31.16万。这里是全国商品粮基地县，全国果品产量百强县，国家苹果标准化示范区。为了尽快变资源优势为经济优势，县上积极推进产业化，通过贸工农、农工商一体化、增强农民对市场的适应性；通过建立合理的利益分配机制，使农民与龙头企业结合为利益共同体，让农民在农副产品加工销售环节获得收益；通过强化四大支撑体系（社会化服务体系、农产品市场体系、农业支持保护体系、组织推进体系），推动全县农业和农村经济持续快速健康发展。大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司依托当地资源优势，瞄准新兴的物流业，拟将大荔县盛丰现代农业发展综合市场建设成为以农副产品贸易为中心的区域性综合大市场，此举不但符合县情，也符合渭南市“十五规划”将农贸市场建设纳入扶贫攻坚开发工程系列的政策，很快得到县委、县政府的大力支持，并列为澄城二00四年重点项目工程之一，在市场征地、项目筹划、建设环境以及有关工商税务城建等部门收费方面均给予了最大限度的支持。家居物流中心怎样准确定位、合理布局、做大做强，是大荔县盛家居物流中心项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心2010年3月-5-丰现代农业发展有限责任公司面临的新课题。综合考察国内各区域各类型市场的兴衰和走向，成功的关键在于专业市场有品牌、综合市场有特色、区域市场有汇流，才能保证商贸物流持续增量和扩大交易规模。大荔县盛丰现代农业发展综合市场以农副产品贸易和农业信息服务为重点，突出特色；以县域资源为依托，保证货源；以大荔县盛丰现代农业发展有限责任公司投资兴办，强化品牌；抓住装饰材料市场大发展大重组的机遇，配套发展日用百货等相关专业市场，体现了专业而不单一，综合而不庞杂，开放而不粗放的市场经营思想。2.2项目建设的必要性2.2.1是推动农业产业化，实施扶贫攻坚开发工程的需要澄城既是全国商品粮生产基地县和全国果品产量百强县，又是陕西省扶贫开发重点县。之所以会出现“抱着金娃要饭吃”的矛盾现象，主要是农副产品销售渠道不畅，处于低价位运行，资源优势难于转化为经济优势，造成农民收入增幅减缓，甚至增产不增收。《渭南市国民经济和社会发展十五计划和2010年远景目标纲要》将农贸市场建设确定为扶贫攻坚开发工程之一，目的就在于推动农业产业化。据统计资料显示：2009年全县粮播面积70万亩左右、苹果面积30万亩、棉花面积3万亩、烤烟面积1万亩、辣椒面积3万亩、油料面积3万亩、红枣面积12万亩、花椒面积17万亩、核桃1.1万亩、柿子面积2.2万亩、西瓜面积2万亩、药材面积1.7万亩，专业化养殖村30多个，并建立了刘家洼金龙牧业公司，澄赵益群羊基地等规模化养殖场，全县鸡存栏130万只，猪存栏12万头，牛存栏2.5万头，羊存栏7.8万只，肉兔存栏8万只，塑棚设施1562棚，全县农业总产值43182万元，占国内生产总值的35.96%，农业战线提供的税金超过家居物流中心项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心2010年3月-6-全县地方财政收入的三分之一。建设大荔县盛丰现代农业发展综合市场目的在于，为农业生产提供信息咨询，智力支持和贸易服务，有利于农业和农村经济转到以提高质量和效益为中心的轨道上来，促进县域经济发展；有利于增加农民收入，使全县农民早日脱贫致富，走上全面建设小康社会的轨道；有利于规范市场交易，方便客商，打出澄城农副产品的个性品牌。2.2.2是实施科技兴农战略，健全农村社会化服务体系的需要。农村社会化服务体系是传统农业走向现代农业的纽带和桥梁，是现代农业的重要组成部分。大荔县盛丰现代农业发展综合市场集绿色生态土特商品批零交易、聚集扩散、物流中转、产品签定、质量认证、信息发布、产品展示、技术咨询于一体，是一个系统性智能化的大市场。可以为农业提供产前、产中、产后、社会化服务，为农户提供植保、防疫、灌溉、信息等服务，为农村提供产供销，农工商一体化的系统服务，还可以联合县乡两级农技、植保、土肥、庄稼医院等科技推广和服务主体，本着实际、实用、实效的原则，开展多层次的科技有偿培训，促进农民科技意识的增强和农业科技成果的转化。2.2.3是促进房地产业和建材事业发展，推动城乡居住条件改善的需要。2009年我国全社会固定资产投资总额为32917.73亿元，比上年增长10.3%，其中，房地产开发投资4984.05亿元，比上年增长21.5%；渭南市2009年全社会固定资产投资总额444854万元。其中房地产开发23016万元，城镇工矿区私人建房23740万元，农村私人建房65701万元，农村集体建房19838万元；大荔县2009年全社会固定资产投资24042万元，其中农村集体建房投资1579万元，城镇工矿区私人建房投资2949万元，农村私人建房投资2581万元。综合以上数据，近年来全社会固定资产投资强劲增长，尤其是房地产业的家居物流中心项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心2010年3月-7-迅速发展，不仅对建材和建筑装饰材料产生很大的需求，而且对建材家具市场提出新的更高的要求。据国家统计资料表示，我国建筑企业生产总值年递增13%；2009年全国建筑业总产值为12497.6亿元，其中，土木工程建筑业和建筑物装修装饰业产值为11406.14亿元，占建筑业总产值91.27%。按建筑装饰材料占土木工程建筑和建筑物装饰装修成本60%估算，建筑业年耗建材装饰材料6627亿元。《大荔县2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，全县建筑企业增加值0.75亿元，比上年增长14.5%；建筑企业的发展同时带动建材市场的繁荣。另据中国建筑装饰协会统计资料显示，乔迁新居的家庭90%以上要进行不同程度的装饰装修，2009年全国建筑物装修装饰工程产值突破2000亿元，比上年增长33%，其中家庭装饰工程产值950亿元，比上年增长36%。这表明随着我国人民生活水平的提高，美化居室已成为一种时尚和新的消费热点，建材家居市场的开发应用空间非常广阔，建设区域性的建材家居骨干市场，是促进房地产业和建筑建材工业可持续发展的需要。2.3项目建设的必要性2.3.1项目区有着丰富的废铜矿资源，为项目建设提供了充足的原料保障。2.3.2项目拟选址水、电、路配套设施齐全，完全可以满足项目建设需要。2.3.3项目建设有坚强的经济后盾，已与多家企业达成销售合作协议，市场前景和社会经济效益良好，规划、营销、管理规范，符合项目技术要求。2.3.4项目以大荔县盛丰现代农业发展有限公司为依托，并拥有一支高素质的专业建设队伍，完全可以满足项目经营需要。家居物流中心项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心2010年3月-8-2.3.5项目区政府和群众具有较强的发展意识，对项目建设给予大力支持。综合以上分析，实施本项目的建设是必要的、迫切的。家居物流中心项目可行性研究报告陕西省工程咨询中心2010年3月-9-第三章市场需求分析3.1全国家居装饰环境良好，产销呈现两旺的喜人形势近年来，我国商品交易市场呈现出规模化、区域化、智能化的发展趋势，涌现出一大批年交易额超亿元的大型商贸交易市场，年交易额占同期全国市场的70%。到2009年底，我国现有各类商品交易市场总数88811个。其中，城市商品交易市场26395个，农村商品交易市场62416个。2009年全国商品交易市场交易额达