2010年武汉超高层建筑建安成本经济技术分析专项报告

土建及工程技术分析报告2010年10月1/3超高层住宅建安成本经济技术分析专项报告某项目拟建设超过100米的住宅或公寓超高层建筑,根据现掌握的信息及资料,谨主要从建安成本角度对拟建造的超高层进行经济技术专项分析.一．武汉当地超高层居住物业概况武汉当地目前典型的超高层居住物业主要有:世茂锦绣长江,最高建筑为55层;时代广场，最高建筑为56层;水岸星城，最高建筑为53层;复地东湖国际，最高建筑为44层，其中某集团的滨江物业比较典型，并在上海，南京，武汉，福州，芜湖等地形成品牌开发，均占据海景江景等强势景观资源，以较高的物业水准，强化视野，通风，采光，园林景观优势来抵消客户对超高层的不安全感，地面脱离感等抗性，营造超高层居住优越感，时代广场，水岸星城，东湖国际等武汉本地项目也有类似特性，塔楼本身因超强景观和地段优势而能够较高溢价，且高度均突破100米，控制在150米左右，物业均价均超过10000元/m2,高端物业超过18000元/m2。二．超高层住宅建筑及机电设计要求2.1超高层定义：根据《民用建筑设计通则》GB50352—20053.1.2：建筑高度大于1OOm的民用建筑为超高层建筑。我国目前从《高层民用建筑设计防火规范》来看，一般也将100米以上的高层建筑统称为超高层建筑。事实上，在100米的高度，建筑物无论从结构还是设备及施工等方面均无明显的质的变化。根据理论及经验分析，一般在50层(大约150米)左右，是超高层建筑设计的敏感高度。所谓“敏感”，是指在这一高度以上，建筑物的超长尺度特性(绝对高度以及巨大规模)将引起建筑设计概念的变化，这种变化促使建筑师必须提出有效的设计对策，调整设计观念，应用适宜的建筑技术。2.2超高层住宅的消防设计要求：2.2.1《民用建筑设计通则》GB50352—20056.4.2：建筑高度超过100m的超高层民用建筑,应设置避难层(间),《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）：6.1.13建筑高度超土建及工程技术分析报告2010年10月2/3过100m的公共建筑,应设置避难层（间）,并应符合下列规定：6.1.13.1避难层的设置,自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间,不宜超过15层。6.1.13.2通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开,但人员均必须经避难层方能上下。6.1.13.3避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求,并宜按5.00人/m2计算。6.1.13.4避难层可兼作设备层,但设备管道宜集中布置。6.1.13.5避难层应设消防电梯出口。6.1.13.6避难层应设消防专线电话,并应设有消火栓和消防卷盘。6.1.13.7封闭式避难层应设独立的防烟设施。6.1.13.8避难层应设有应急广播和应急照明,其供电时间不应小于1.00h,照度不应低于1.00lx。分析：关于避难层面积要求,只规定了公共建筑的为5.00人/m2,但对于住宅没有具体规定,计算超高层住宅避难层面积时,可以按公共建筑的要求,设计中可考虑空中花园及设备层,由于有避难层（间）、核心筒,加之内部结构条件等因素,同等条件下,公摊一定会比高层的高出一些,相同建筑面积下,使用面积会略低一些。《高层民用建筑设计防火规范》规定超高层公共建筑应设避难层。经过调研其城市已建成的超高层住宅,超高层住宅一般不设避难层。2005年7月1日实行的《民用建筑设计通则》超高层民用建筑应设避难层。超高层公共建筑中一个会议室中人数可能比超高层住宅中的总人数还要多,所以消防规范未对超高层住宅设避难层作强制要求实际中,如南京世茂滨江项目超高层未设置避难层,而通过增加消防楼梯和电梯等进行回避处理。2.2.2《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）：7.2.4高级旅馆、重要的办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑,应设消防卷盘,其用水量可不计入消防用水总量。7.4.6.2消火栓的水枪充实水柱应通过水力计算确定,且建筑高度不超过100m的高层建筑不应小于10m；建筑高度超过100m的高层建筑不应小于13m。7.4.7.2高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过100m时,高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa；当建筑高度超过100m时,高层建筑最不利点消火栓静水压力不应低于0.15MPa。当高位消防水箱不能满足上述静压要求时,应设增压设施。分析：充实水柱10m跟13m的区别在于水泵的选用；静水压力0.07Mpa和0.15Mpa的区别在于屋顶消防水箱到顶层的高差,所以此条款对造价影响很小。2.2.3《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）：7.6.1建筑高度超过100m的高层建筑及其裙房,除游泳池、溜冰场、建筑面积小于5.00m2的卫生间、不设集中空调且户门为甲级防火门的住宅的户内用房和不宜用水扑救的部位外,均应设自动喷水灭火系统。分析：土建及工程技术分析报告2010年10月3/3该条款规定超高层建筑的户门必须为防火门,且前室及裙房要做自动喷水灭火系统。国内已建成的超高层住宅很多未执行该规定。即使喷淋管道于空调风管同时暗敷于吊顶内,并采用侧壁出水方式,也很难满足喷淋安装要求和美观要求。这是规范只考虑了超高层公共建筑,未考虑超高层住宅的原因。上海市制定了自己的地方性规范。2005年10月1日新版《高层民用建筑设计防火规范》对超高层住宅有了明确规定。户内不再要求喷淋设施,但保留了火灾自动报警系统,分户门为甲级防火门。这样相比于普通高层住宅延长了等待救援的时间,缩短了报警时间,不再一味强调火灾早期扑灭(喷淋)。这充分考虑到了住宅建筑与公共建筑的区别性。2.2.4《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）：8.2.1除建筑高度超过50m的一类公共建筑和建筑高度超过100m的居住建筑外,靠外墙的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室和合用前室,宜采用自然排烟方式。(建筑内的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室或合用前室都是建筑着火时最重要的疏散通道,一旦采用的自然排烟方式其效果受到影响时,对整个建筑的人员将受到严重威胁。对超过50m的一类建筑和超过1OOm的其它高层建筑不应采用这种自然排烟措施)。分析：该条款规定超高层住宅的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室或合用前室必须采用机械排烟。2.2.5《火灾自动报警系统设计规范》GB50116－98：3.1.1火灾自动报警系统的保护对象应根据其使用性质、火灾危险性、疏散和扑救难度等分为特级、一级和二级,并宜符合表3.1.1的规定。(建筑高度超过100m的高层民用建筑为特级)。分析：该条款规定超高层住宅的火灾报警控制器和火灾探测器的要求级别为最高级。查看全文