房地产运营计划管理

房地产企业运营与计划管理课程目标☺☺☺☺全面介绍运营计划管理的核心内容和主要方法深入解析业内成熟的运营计划管理体系通过运营计划集成运营管理的具体工作介绍业内标杆企业运营的操作方法和经典案例目录第一章如何理解房地产企业运营与计划管理第二章怎样形成高质量的房地产企业运营计划第三章房地产企业运营多层级计划要点分析第四章房地产企业运营计划的执行、控制与调整第五章如何进行计划管理的考核与激励第六章实现高效运营、缩短开发周期的典型方式第七章标杆企业计划编制流程与模板借鉴第一章如何理解房地产企业运营与计划管理第一节什么是房地产企业运营第二节计划与计划管理的一般概念第三节计划管理的六大基本过程第一节什么是房地产企业运营一、房地产企业管理的三个层次发展目标项目开发运营体系第一节什么是房地产企业运营二、运营管理的定义与职能运营(Operations)就是把投入的资源（生产要素）按照特定要求转换为产出（产品和服务）的过程。因而是一切组织的最基本职能之一。输入材料设备人员信息资金输出产品服务职能过程制造供应运输服务创造和提供产品和服务的过程第一节什么是房地产企业运营二、运营管理的定义与职能运营管理(OM)就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系统的设计、运行和改进。___《OperationsManagementforCompetitiveAdvantage》第一节什么是房地产企业运营二、运营管理的定义与职能运营管理的主要职能提出内部管理机构设置及岗位设立方案组织拟订公司的业务规范和业务流程确定各管理层级的授权组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划确定和分解全年经营指标协调制定公司的全面预算协调各部门之间的工作关系主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评……第一节什么是房地产企业运营三、房地产企业运营的特点房地产企业运营的特点房地产企业运营是把项目开发作为创造和提供产品和服务的过程房地产企业运营管理是对项目开发各系统进行设计、运行、评价和改进房地产企业运营管理对项目开发过程进行计划、组织、实施和控制第一节什么是房地产企业运营三、房地产企业运营的特点当前房地产运营管理的状况部门职能不清，部门相互推诿岗位职责不明，干好干坏说不清授权不清，不知该不该做主单个项目做得很好，但多项目运作问题不断同样的问题重复发生一个领导一种做法越级指挥，计划天天变制度流程一大堆，形同虚设……计划的形成：事前控制计划的跟踪与监控：事中控制计划的调整：事后控制第二节计划与计划管理的一般概念一、计划计划是管理的首要职能,要求围绕着企业的既定目标，对未来的活动进行预先的行动安排。二、计划管理——计划管理的PDCA第三节计划管理的六大基本过程《PMBOK指南》一．活动定义二．活动排序三．活动资源估算四．活动持续时间估算五．制定计划表六．计划执行与控制一．活动定义确定为产生项目各种可交付成果而必须进行的具体计划活动。其基本依据是工作分解结构（WBS）。是将工作分解结构的最下层的可交付成果有计划的分解为更小、更易于管理的组成部分，即具体的计划活动，为估算、安排进度、执行，以及监控项目工作奠定基础。二．活动排序识别与确定各计划活动之间的逻辑关系（依赖关系），来安排计划活动顺序。要充分考虑加入时间提前与滞后量的依赖关系，利用网络图的4种紧前关系，准确表达计划活动之间的逻辑关系。（FS）完成对开始（FF）完成对完成（SS）开始对开始（SF）开始对完成示例三．活动资源估算估算完成各计划活动所需资源的种类与数量。资源（人员、设备或物资）的估算除经验数据与专家判断外，还要自下而上估算。将工作进一步分解，估算下层每个更具体的活动资源需要，以做到合理与科学。四．活动持续时间估算估算完成各计划活动所需工时单位数。除专家判断、类比估算、参数估算外，三点估算是一个有效和合理的估算方法（最可能、乐观、悲观持续时间估算的平均值）。时间估算是逐步细化与完善的，取决于数据依据的详细程度与准确性。五．制定计划表分析计划活动顺序、持续时间、资源要求，制定项目进度表。里程碑进度表（里程碑图）、概况性进度表（横道图）、表明逻辑关系的详细进度表（网络图）。示例六．计划执行与控制控制项目进度表变更。判断项目进度的当前状态，查明进度是否已经改变，以合理的方式处置变更。第二章怎样形成高质量的房地产企业运营计划第一节房地产项目开发工作分解结构第二节房地产企业运营多层级计划管理体系第三节房地产项目开发资源策划第四节准确编制项目开发计划第五节开发计划与各部门工作有效结合的把控点第六节计划编制的管理要求第一节房地产项目开发工作分解结构一、项目工作分解结构定义项目工作分解结构是项目团队为实现项目目标并创造必要的可交付成果而执行的工作分解之后得到的一种层次结构。每下降一个层次意味着对项目工作更详尽的说明。第一节房地产项目开发工作分解结构二、房地产项目开发工作分解的原则1.工作分解结构确定了项目整个范围；经分解的下一层次内容之和要100%反映上一层的范围。2.把项目可交付成果分成较小的、便于管理的工作和可交付成果，既不能太粗，也不能太细。3.直至结构最底层的“工作细目”水平，可以可靠地估算费用和持续时间。1.2.3.4.5.6.论证阶段工作分解策划阶段工作分解设计阶段工作分解施工阶段工作分解营销阶段工作分解入伙及维修阶段工作分解第一节房地产项目开发工作分解结构三、编制房地产项目开发各阶段工作分解结构1.论证阶段工作分解①论证阶段的主要工作和合理顺序②论证阶段的工作成果③论证阶段工作分解结构2.策划阶段工作分解①策划阶段的主要工作和合理顺序②策划阶段的工作成果③策划阶段工作分解结构3.设计阶段工作分解①设计阶段的主要工作和合理顺序②设计阶段的工作成果③设计阶段工作分解结构4.施工阶段工作分解①施工阶段的主要工作和合理顺序②施工阶段的工作成果③施工阶段工作分解结构5.营销阶段工作分解①营销阶段的主要工作和合理顺序②营销阶段的工作成果③营销阶段工作分解结构6.入伙及维修阶段工作分解①入伙阶段的主要工作和合理顺序②入伙阶段的工作成果③入伙阶段工作分解结构项目开发工作分解结构案例计划级别计划内容一级计划即项目发展计划，确定项目全部工作计划安排。二级计划即项目开发各阶段、各专项项业务工作计划，确定各阶段、各专项业务全部工作计划安排。三级计划即各单项工作计划，确定项目各个具体单项工作的全部工作计划安排，细化到从准备工作开始，到工作完成结束的全过程。第二节房地产企业运营多层级计划管理体系一、项目维度的计划：房地产项目多级计划系统计划级别计划内容公司经营计划指公司的年度经营计划，是公司战略的具体化和表现形式，是公司预算编制的基础。业务部门计划根据公司年度经营计划制定的业务部门工作计划。月计划业务部门制定的每月工作计划。第二节房地产企业运营多层级计划管理体系二、组织维度的计划：房地产企业的多级职能计划系统级别分类一级计划二级计划三级计划项目开发项目发展计划项目策划定位计划报建计划设计计划出图计划施工计划营销计划成本计划采购计划资金计划入伙计划客服计划销售回款计划样板确认计划项目分包队伍进场计划项目甲供材料进场计划营销配合工程计划认筹计划开盘计划销售计划广告推广计划专项业务计划样板房开放计划工程款和费用支付计划公司运营公司经营计划业务部门工作计划财务计划人力资源计划企业文化发展计划部门月计划三、房地产企业运营多级计划管理体系第二节房地产企业运营多层级计划管理体系【案例分享：标杆企业的多层级计划管理框架12】项目计划一级计划（项目发展计划）二级计划（项目各阶段和各分项业务计划）三级计划（项目单项工作计划）四级计划（工作细化计划）运营计划公司经营计划部门业务计划月计划周计划第二节房地产企业运营多层级计划管理体系三、房地产企业运营多级计划管理体系1.单项目现金流分析与资金平衡2.多项目现金流汇总与资金平衡案例：资金平衡计划表第三节房地产项目开发资源策划一、项目现金流和资金平衡案例：现金流分析二、工程策划与合约规划案例：合约规划三、人力资源策划四、资源策划的确定（项目启动报告、经营策划书、项目发展报告）——各类标准与经验数据一、基础/标准数据1.工程工期2.设计周期3.预售工期重视经验数据的积累，特别是自身公司的经验数据，因各公司操作均不相同第四节准确编制项目开发计划施工进度计划编制流程【案例分享，标杆企业的计划管理标准化有关参考文件】第四节准确编制项目开发计划二、标准模板/工具计划模板案例采购工作细化计划（模板）做好层级平衡与匹配过细则难以进行合理分权第四节准确编制项目开发计划三、编制深度与计划精度1、恰当的深度---计划管控的精细度体现管理的精细抓重要节点与输出成果过细则难以抓住重点排序及逻辑关系明晰过细则关联复杂、推卸责任、效率下降2、计划的精度---计划细化至可以精确估算的程度分项计划名称招标方式考察时间出图时间招标时间签约时间进场（开工）时间计划开始计划完成计划开始计划完成计划开始计划完成计划实际铝合金门窗工程招标计划第五节开发计划与各部门工作有效结合的把控点建立如下的逻辑关系是计划成功的关键开发计划与各部门工作有效结合的把控点案例第六节计划编制的管理要求一、计划编制的相关责任人——主导、配合、执行、检查、反馈对象二、计划编制的时间要求案例——编制开始时间、持续时间、检查时间点自上而下提出节点要求自下而上编制计划满足节点要求信息提供，反馈评审，对口管理反反复复多个来回的磨合反反复复多个来回的磨合第六节计划编制的管理要求三、计划编制的沟通要求——对象（知会部门/人）、媒介、方式公司经营目标分解①计划的评审：②计划的审批：③计划的下达：部门相关人员参与的计划编制评审部门之间的计划评审公司多项目的计划评审分级层审批分级层形成计划完成指标正式的计划版本计划的严肃与权威性第六节计划编制的管理要求三、计划编制的沟通要求——对象（知会部门/人）、媒介、方式第二章怎样形成高质量的房地产企业运营计划小结第三章房地产企业运营多层级计划要点分析第一节项目开发的纲领性计划：项目发展计划第二节开发各环节的有关专业计划内容要点分析第三节各级职能计划要点分析第一节项目开发的纲领性计划：项目发展计划一、项目发展计划的内容分析1.法律手续关键节点2.项目融资节点3.项目专业管理监控点4.协调各专业关系的关键点5.销售回款节点6.重大的费用节点7.重要审批授权点8.阶段成果完成节点第一节项目开发的纲领性计划：项目发展计划二、如何设定以下关键节点1.公司总部控制的关键节点2.区域公司控制的关键节点3.项目公司控制的关键节点项目发展计划关键节点第二节开发各环节的有关专业计划内容要点分析一、项目设计计划要点分析二、项目报建计划要点分析三、项目施工计划要点分析四、项目采购计划要点分析五、项目营销推广计划要点分析六、项目售楼处与样板间实施计划要点分析七、其他第三节各级职能计划要点分析一、战略定位与战略目标二、公司年度工作计划三、职能部门年度计划四、职能部门月计划第四章房地产企业运营计划的执行、控制与调整第一节什么影响了计划的有效执行第二节如何保证计划的有效执行第三节常见的几种计划监控方式第四节计划的动态调整第一节什么影响了计划的有效执行一、运营平台对计划执行的影响分析1、组织架构与权限划分对计划执行的影响效率2、经营目标的不确定性对计划执行的影响战略3、团队执行力对计划执行的影响习惯，随意性第一节什么影响了计划的有效执行二、哪些业务环节对常常对计划执行造成影响1、设计管理对计划执行的影响2、报建管理对计划执行的影响3、采购管理对计划执行的影响4、成本管理对计划执行的影响5、现场组织与条件变化第二节如何保证计划的有效执行一、计划分解与落实业务作业计划的规范化工作要求执行部门责任人第二节如何保证计划的有效执行二、对比分析两种有效执行推动方式：任务导向与成果导向任务导向的计划管理成果导向的计划管理第二节如何保证计划的有效执行二、对比分析两种有效执行推动方式：任务导向的计划管理优点：缺点：前提：成果导