《物业管理基本制度与政策》第五章(8)讲义

第八节房地产权属登记一、房地产权属登记的概念和作用二、房屋权属登记的种类三、房屋权属证书四、房屋权属登记程序与处理规则第八节房地产权属登记一、房地产权属登记的概念和作用(一)房地产权属登记的概念与相关情况1.概念我国的房地产权属登记，是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。第八节房地产权属登记【例题·单选题】我国的房地产权属登记，是指由()针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。A、房屋管理部门B、城市规划部门C、房地产中介部门D、人民政府房地产行政主管部门【正确答案】D第八节房地产权属登记一、房地产权属登记的概念和作用(一)房地产权属登记的概念与相关情况2.世界各国房地产权属登记管理制度（1）契证登记制度（2）权证登记制度第八节房地产权属登记契证登记制度与权证登记制度的比较：契证登记制度权证登记制度针对当事人的权利主张登记构成对抗要件登记构成成立要件审查内容形式性审查实质性审查登记的效力公示力公示力、公信力房屋转让合同生效的后果债权、物权同时成立仅成立债权，不能得到物权的保护物权成立标志合同生效颁发证件发生权属争议由法院直接确定权利归属法院只撤销错误登记，不直接确定权利归属登记错误责任不承担承担第八节房地产权属登记【历年真题】（2010年单选题第48题）契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间（）。A、债权成立B、债权先成立，物权后成立C、物权先成立，债权后成立D、债权和物权同时成立答案：D第八节房地产权属登记【例题·单选题】契证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取()。A、行为要件制度B、对抗要件制度C、效力要件制度D、成立要件制度【正确答案】B第八节房地产权属登记一、房地产权属登记的概念和作用3．我国的房地产权属登记制度我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现有：第八节房地产权属登记一、房地产权属登记的概念和作用3．我国的房地产权属登记制度(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。第八节房地产权属登记一、房地产权属登记的概念和作用3．我国的房地产权属登记制度(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。(4)法律确认房地产权属证件效力，撤消权属证件需经法律程序。第八节房地产权属登记一、房地产权属登记的概念和作用(二)房地产权属登记的作用1．保护房地产权利人的合法权益2．避免交易风险3．是房地产管理的基础工作第八节房地产权属登记二、房屋权属登记的种类（掌握）房屋权属登记分为以下几种：1.总登记2.初始登记3.转移登记4.变更登记5.他项权利登记6.注销登记第八节房地产权属登记【历年真题】(2010年多选题第80题)我国的房屋权属登记包括（）等。A．总登记B．转移登记C．备案登记D．他项权利登记E．注销登记答案：ABDE第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(一)总登记总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(一)总登记房屋登记机关认为需要对房屋权属进行总登记时，经过县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府具体规定。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。各地实施总登记、验证、换证，县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日30日前发布公告。第八节房地产权属登记【例题·单选题】县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记是()。A、总登记B、原始登记C、初始登记D、转移登记【正确答案】A第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(二)初始登记1．初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况。一是新建房屋进行的初始登记；二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(二)初始登记2．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。申请人应当提交的文件有：(1)用地证明文件或者土地使用权证；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证；(4)施工许可证；(5)房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(二)初始登记3．集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。第八节房地产权属登记【历年真题】（2011年单选题第58题）集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记是（）登记。A．初始B．转移C．变更D．原始答案：A第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(三)转移登记转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(三)转移登记转移登记的情况：1.房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价人股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的；2.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(三)转移登记转移登记的情况：3.因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；4.以房地产抵债的。以上情况房屋所有权主体都会发生转移。第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(三)转移登记当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。权利人申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明、以及与房屋转让情况相关的证明文件。第八节房地产权属登记【历年真题】（2010年单选题第49题）下列不属于转移登记的是：（）。A、继承B、划拨C、合并D、城迁答案：D第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(四)变更登记变更登记是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。房屋状况发生变化包括房屋坐落地点名称和门牌号码的变更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所发生的物资状况变更。权利人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书以及相关的证明文件。第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(五)他项权利登记他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。其中既包括担保物权，如抵押权，也包括用益物权，如典权、承租权等。目前主要是抵押权登记，还有少量的典权登记。第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(五)他项权利登记申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书，和设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书，以及相关的证明文件。第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(六)注销登记注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(六)注销登记原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件。第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类(六)注销登记登记机关掌握应当办理注销登记的情况，但原权利人未办理注销登记手续的，登记机关代为办理注销登记，并宣告原权利人所持房屋有关证件作废。第八节房地产权属登记二、房地产权属登记的种类小结：房地产权属登记时间的疏理总登记县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日30日前发布公告。初始登记新建的房屋，应当在房屋竣工后的3个月申请；集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，应当自土地权属性质变更之日起30日内申请转移登记应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请变更登记应当自变更事实发生之日起30日内提出申请他项权利登记应当自他项权利成立之日起30日内提出申请注销登记原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请第八节房地产权属登记三、房屋权属证书房屋权属证书有以下几种：1．《房屋所有权证》。由房屋所有权人收执。2．《房屋共有权证》。共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书1份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。第八节房地产权属登记三、房屋权属证书房屋权属证书有以下几种：3．《房屋他项权证》。由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。第八节房地产权属登记【例题·单选题】房屋权属证书有以下三种，下列错的一项是：()。A、《房屋使用权证》B、《房屋共有权证》C、《房屋所有权证》D、《房屋他项权证》【正确答案】A第八节房地产权属登记四、房屋权属登记程序与处理规则(一)房屋权属登记程序（熟悉）房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。第八节房地产权属登记四、房屋权属登记程序与处理规则(一)房屋权属登记程序（熟悉）登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。经登记机关审查登记申请，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。第八节房地产权属登记四、房屋权属登记程序与处理规则(一)房屋权属登记程序（熟悉）申请人申请房屋权属登记，应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。申请人逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。第八节房地产权属登记四、房屋权属登记程序与处理规则(二)房屋权属登记处理规则1．登记机关依法直接代为登记以下情况由登记机关代为进行房屋权属登记：(1)依法由房地产行政主管部门代管的房屋；(2)无人主张权利的房屋；(3)法律、法规规定的其他情形。第八节房地产权属登记四、房屋权属登记程序与处理规则(二)房屋权属登记处理规则1．登记机关依法直接代为登记其中房地产行政主管部门代管的房屋，是指由政府依据法律程序和有关政策代行管理的房屋，不包括房屋所有权人依据民法规定委托代管的房屋。由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。第八节房地产权属登记四、房屋权属登记程序与处理规则(二)房屋权属登记处理规则2．暂缓登记以下情况申请人可以申请暂缓登记：(1)因正当理由不能按期提交证明材料的；(2)按照规定需要补办手续的；(3)法律、法规规定可以准予暂缓登记的。第八节房地产权属登记四、房屋权属登记程序与处理规则(二)房屋权属登记处理规则3．不予登记下列情况登记机关不予登记：(1)属于违章建筑的；(2)属于临时建筑的；(3)法律、法规规定的其他情形。第八节房地产权属登记四、房屋权属登记程序与处理规则(二)房屋权属登记处理规则4．注销房屋权属证书下列情况登记机关有权注销房屋权属证书：(1)申报不实的；(2)涂改房屋权属证书的；(3)房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；