住房抵押贷款规模化或尚需时日

住房抵押贷款证券化解析：规模化或尚需时日随着房贷政策的松动，有关住房抵押贷款证券化(Mortgage-BackedSecuritization，下称MBS)的关注正在升温。9月30日，央行、银监会联合下发《进一步做好住房金融服务工作的通知》，并提出“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(下称MBS)，发行期限较长的专项金融债券等多措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”政策导向虽然明朗，但MBS短期规模化发展或有难度，21世纪经济报道记者统计发现，从2005年至2014年的十年间，国内完成发行的MBS发行笔数仅有三单。业内人士指出，在募资成本、制度环境以及发行人积极性不强等因素的掣肘下，MBS大规模发展仍需时日。MBS“十年3笔”7月22日，中国邮政储蓄银行作为原始权益人的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)(下称邮元14)”在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元，其中优先档64.73亿元分为A、B两档招标，而次级档3.4124亿元由邮储银行自持。值得一提的是，邮元14的A、B两档证券发行成本最终均以利率区间上限价格完成发行，即优先A档5.8%，优先B档6.79%左右。在业内人士看来，邮元14贴近利率区间上限的发行完成价格，恰恰折射出MBS买方资金供给不足的显示，而国内时至今日完成发行的MBS仅有3笔。2005年底，“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券(下称建元05)”的发行成为了国内首单MBS，而其操作细节亦成为此类项目的“第一次”。发行资料显示，建元05的公开发行规模达29.26亿元的资产支持证券，其主承销商与簿记管理人均为中金公司。截至当年的11月10日，该资产池内含有15162笔贷款，本金余额为30.17亿元，资产池的法定最终到期日为2037年11月26日。产品层级和内部增信方面，建元05除设定A、B、C、次级四档证券实现逐级担保外，还设置了“流动性”、“服务转移”、“混同和抵销”、“税收”等信托储备账户，分别用于补充现金流分配的不足金额、更换“贷款服务机构”的转移费用、弥补混同或抵销风险以及“信托”的相关税收。而在证券票面利率的定价上，建元05采取了基本利率加上基本利差的形式，即四档证券根据基本利率进行相应的利差加减，其中首个计息期间资产加权平均贷款利率5.31%。值得一提的是，在对建元05的评级中，国际评级公司——穆迪评级旗下的北京穆迪投资者服务有限公司也曾参与其中;事实上，由外资机构参与的国内资产证券化评级案例亦较为鲜见，彼时一同列席的国内评级公司还包括国内机构中诚信评级。建元05完成发行的两年后，总量40.21亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”再次发行，其交易结构和增新方式近似于建元05的模式，不过其托管人由中信信托变更为中诚信托，评级职责则由联合资信评估有限公司承担;而在此后，MBS业务便经历了长达七年的“冬眠”。规模化尚需时日事实上，今年以来信贷资产证券化发行速度已较去年加速。iFinD数据显示，截至10月8日，今年在银行间市场发行的资产支持证券规模已达1757.06亿元，较去年全年增长834.51%。在此背景下，MBS得到了来自监管层的正面鼓励。但在业内人士看来，MBS的规模化发展仍需时日，其中，制度环境以及有关方的积极性都是制约要素。“今年信贷类支持证券发行量大增有很大一部分是去年启动的项目，很多也是监管层引导试水的结果。”华东一家券商固定收益部人士表示，“信贷资产证券化制度改革尚不明朗，许多机构并不积极。”有业内人士指出，目前政策环境下，MBS的发行短期内对增加住房信用投放也存有难度。“MBS的发行长期有利拓宽银行业住房信用投放的来源，但其很难降低银行资金来源成本高的问题，短期来看，无法有效为增加住房信用投放提供帮助。”招商证券固收团队表示。此外，在当下无风险利率较高的特殊环境下，MBS由于久期较长、收益偏低而造成的吸引力缺失，亦是掣肘其规模化发展的原因。“比如一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率有9%，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引力;比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%，扣除管理费用，提供给投资者的收益可能更低。”浦发银行报告表示，“长期限的MBS资产寻找资金对接难度较大，因投资者对其期限、溢价要求较高。”而在业内人士看来，监管层对MBS所言的“鼓励”意味着，未来MBS有望作为央行定向定量调控工具的抵押品出现。“市场和技术性问题可能均制约MBS市场短期内的大规模扩张。”浦发银行报告认为，“我们猜测可能的运作模式由国开行来购买市场发行的MBS债券，其以此为抵押品，向央行申请PSL(抵押补充贷款)来实现融资。”乐微搜网完！转载请注明出处，谢谢！