深圳平湖华南城运营模式深入研究(精华)

22深圳华南城13华南城开发成绩及商业模式解读深圳华南城经营现状I.II.III.概况主体工程简介开发分期I.II.III.IV.项目总投资项目租售收入项目一期项目二期IV.V.VI.VII.招商策略推广策略启动策略关键要素总结IV.V.VI.开发历程取地方式盈利情况IV.V..项目三期项目配套I.II.III.IV.V.选址策略产业选择资源整合政府扶持创新模式4西安、河源、南昌、南宁全国各地的华南城分析【基础资料】位于平湖物流基地，总建筑面积260万平方米，逐步发展成为立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际的超大规模综合商贸物流平台n区位：位于深圳龙岗区平湖物流园基地，深圳市与东莞市的交界地，奠定其采购与需求两大基础；n规模：占地1.5平方公里，总建筑面积260万平方米，总投资100亿。n经营范围：由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成；n运营时间：华南城一期建筑面积约50万平方米，2004年12月陆续投入运营。n香港五大财团倾力打造：香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团及京晖国际五家公司携手创办。他们皆为深圳市的政协委员，相关行业的资深工业家，拥有广泛的行业网络；4概况概况【功能构成】华南城是集居住、休闲、商务、物流、商业于一体的现代综合商贸物流平台功能居住商业商务物流辅料交易中子工业原材心店主体工程简介五大交易中心是华南城的发展主体，对整个商贸物流城的集成化影响最大，其发展结构如下1、华南城国际纺织服装及面辅料交易中心总建筑面积：约43万平方米展示位：约7400个首期建成开业面积：约10万平方米主要经营：纺织原料、辅料、面料，家纺面料，皮草，各类服装成品及床上用品等2、华南城国际电子原材料及成品交易中心总建筑面积：约22万平方米首期建成开业面积：约4万平方米主要经营：电子元器件、电子工具、仪器仪表、电子材料及辅料、电子设备、电脑、通讯、数码产品等。3、华南城国际印刷纸品包装交易中心总建筑面积：约37万平方米首期建成开业面积：约5万平方米主要经营：各类纸张、材料、油墨、耗材、印刷包装设备、配件、印刷包装成品等。五金化工塑料交易中心4、华南城国际皮革皮具及原辅料交易中心总建筑面积：约48万平方米展示位：约9300个首期建成开业面积：约10万平方米主要经营：合成革、制成革、鞋材、辅料、皮革五金配件、皮革化工、缝制设备及皮具成品等5、华南城国际五金化工塑料交易中心总建筑面积：约37万平方米首期建成开业面积：约8万平方米主要经营：五金工具、机械设备、模具磨料类，五金饰品、配件类，化工类、塑料类等皮革皮具原辅料交易中心印刷纸品包装交易中心华南西苑纺织服装原华丽城酒料交易中心会展中心办公大楼仓储区72003年11月动工，2004年12月，首批商家进驻50万平方米3200个交易展示位、两幢三星级酒店、一座美食广场、两幢商务办公楼的建筑，其余配套建设陆续投入使用。从正式开工到一期50万平方米五大市场试运营，华南城实现五大交易中心总体入驻率超95%，一个现代化的综合商贸新城出现在人们面前。时间规模产品效果开发分期共分2期开发，一期启动50万建面，主要为五大专业市场及配套商务设施；一期11皮革皮具1服装纺织五金化工数码广场1印刷制品118二期2007年7月动工，2009年，投入运营210万平方米1号交易广场、2号交易广场、环球物流中心（商务办公楼）、政府办公区、保税仓储区、生活服务区和停车区同时，华南城以更加惊人的速度在全国四处开花，短短数月间，广西南宁华南城、广东河源华南城、陕西西安华南城和江西南昌华南城就相继大规模开工，得到各地各级政府的高度重视。时间规模产品效果二期主要增建两大交易广场，并升级和完善商业、商务和居住等功能1皮革皮具数码广场印刷制品11五金化工21服装纺织2阶段配套跟进扬帆起航2003整体规划n12月6日，一期建成，首批商家正式进驻华南城,总体入驻率超95%n华南西苑开工n华南西苑开盘n均价5000元/m22004200520062007200820092010周边住宅价格n11.20华南城开工奠基；n由香港五家企业投资60亿元打造n五大交易展示中心、三星酒店、美食广场、商务办公楼n一期50万m2正式试营业，获得五亿美元的融资；n7月7日，二期全面动工，建面超过170万m2快速发展培育过程角色确立四处开发n二期在主板上市，获得30多亿元的融资；n二期规模扩大，更向高端生产服务业延伸，成为辐射整个华南及东南亚地区的“世界工业原料及商品展示交易中心”；n启动深圳二期二批建设；n启动广西南宁华南城、广东河源华南城、陕西西安华南城和江西南昌华南城相继大规模开工nshoppingmall在建；n兰桂坊酒吧街投入使用；n各种餐饮、银行陆续进驻；n2011年五星级酒店开建；n华丽城酒店开业n啤酒广场营业2003以前均价2000元/m22007年均价8500-9000元/m2（茗萃园）n华南西苑入住n目前华南西苑均价7000-8000元/m22009年均价15000-20000元/m2（御峰园）2010年均价20000-25000元/m2（合正中央原著）9开发历程华南城用380天创造了“华南城速度”，用短短七年的时间打造成为蜚声海外，名动珠三角的国际工业原料城，并且“华南城模式”在全国四处开花10取地方式以物流工业用地价格取得土地，并与政府约定30%物业销售，70%物业租赁，以保证政府、企业和商户的利益酒店、办公、公寓等配套只租不售；公寓等。实际操作中，另外的70%类物业出售使用权。目前周边土地已上涨约3-4倍其中可出售的30%，仅限于商业物业，其余可建总楼面：260万平方米保留的70%包括商业物业、酒店、办公楼、取地方式：以物流工业用地取地，产权为50年。取地基础信息取地时间：2002年取地总价：3亿元取地条件与政府约定三七模式：即，全部物业中，出售30%，保留70%。营利情况华南城主要盈利点在于物业销售。截至2011年3月，年度总收入较去年上涨42%，增长迅速亿港元增加16.8%至约15.53亿港元。每股基本盈利为25.95港仙，董事会建议每股派息2.5港仙。业绩报告表示，深圳华南城在报告期内表现出色，共就交易中心商铺约9.4万平方米订立销售合同及意向书，其中约8.56万平方米已签订合同，并已算入年度收益表。交易中心商铺的平均售价约为每平方米16750港元，较去年上升11.7%。11华南城盈利点物流和配套服务物业经营前期，通过销售一部分物业，快速回收投资。物业租赁华南城营利构成物业销售华南城营利情况华南城6月28日晚间公告，集团截至2011年3月31日止年度总收入由去年约15.7亿港元增加42.3%至约22.34亿港元。母公司拥有人应占溢利按年由约13.33深圳华南城经营现状20华南城项目总投资项目总占地1.6平方公里,拿地成本3亿元(一亩地13万元).总投资100亿元。但由于地形复杂，山包沟壑较多，土地整理费用不菲。20华南城项目租售收入销售员说辞：09年、10年销售收入为17---18亿。租金收入为每年1亿左右。预期每年递增中。20华南城项目一期一期共分四大块，以纺织、皮革、电子、印刷四大原材料的三层商铺为主。商铺面积划分：70-80平方、150-180平方、270-300平方，出租率100%。好位置70-80元/平方/月，差位置30-60/平方/月。租金每年递增约10%-15%2010年整个市场的贸易额800亿（销售员说辞）印刷五金20华南城项目二期1号馆33万平方、2号馆38万平方；销售价格13000/平方。均为地上六层，地下二层。负二层为停车场，负一层营业。目前入住率为30%--40%。1号馆划分有奥特莱斯店\香港企业/台湾企业/三个主题。20华南城项目三期三期五号馆30万平方是电子交易大厅在建、在售。售价24000---25000。投资客户为主。占80%。自用客户占20%。3号馆16万平方、4号馆30万平方目前未建。三期5号馆三号馆四号馆在建三期五号馆20华南城项目配套2个四星级酒店已经投入运营,规划中还有两栋地超高层五星酒店.酒店、公寓、办公、住宅、商业等多业态并存华南西苑——项目占地39992平方米，总建面161341.25平方米，户型以1房38m2、2房73m2、3房111m2为主，07年入市，08年交房。当时售价5000元左右，没有产权，只有50年的使用权。底层租金50—60元/平方/月高层租金70---80元/平方/月写字楼住宅20华南城开发成绩及商业模式解读21华南城控股有限公司已将深圳华南城成功的业务模式复制到中国各个拥有战略位置的地区包括江西省南昌市（南昌•华南城）、广西壮族自治区南宁市（南宁华南城）及西安（西安华南城）、广东河源（河源华南城）南昌广东南宁西安·华南城西安南昌·华南城河源·华南城深圳·华南城南宁·华南城届时，华南城将成为中国乃至全球独一无二、拥有建筑面积超过3376万m2。22全国华南城总体发展概况华南城目前在国内拥有5大基地，未来全部建成后总建筑面积将超过3376万m2，成为全球首屈一指的世界综合商贸物流中心。深圳华南城260万m2南宁华南城488万m2河源华南城300万m2南昌华南城428万m2西安华南城1800万m2n到2011年6月，一期完成交易中心商铺及住宅物业总建筑面积131万平方米，其中会展中心已与2010年10月投入使用，作为“2010中国—东盟轻工产品展览会”，江南华府一期建设已经完成，商贸预计2012年上半年投入运营。n总投资80亿元，已列入省重大建设工程项目。截至目前，该项目市政道路与水系工程正在进行土地平整。一期目前在售住宅售价5300。商贸市场预计将于2012年5月投入运营。n总面积约1800万平方米，在落实规划及前期准备工作，预计2012年6月份一期投入运营。n商业未建，别墅先行。规划第一期及部分第二期建设约22.3万平方米别墅单位，并已完成约8万平方米的建筑面积。新落成的别墅单位已于2011年1月中开售，约5.02万平方米已订立销售合同，每平方米的售价约为8391元；南宁华南城南昌华南城西安华南城河源华南城23一期即将投入使用1、2号交易广场正在招商住宅正在销售一期五金机电项目正在销售住宅项目已开盘全国华南城总体发展概况【外地项目开发情况】外地四家华南城中，目前南宁华南城已投入使用，河源和西安华南城项目陆续建成销售，南昌还在前期建设阶段24华南城的成功复制正是基于深圳华南城的成功发展模式。因此，以下主要以深圳华南城为研究对象，分析华南城的成功经验。铁路京九、广九线穿基地而过；平湖铁路货运编组站位于基地中心；日编组8000车次；原有16股道，未来规划为18股；平湖编组站将升级扩容改造成华南地区最大的铁路编组站，运输能力成倍提高；高速水官、清平、南坪、机荷高速、莞深、广深等十几条高速公路在华南城周围纵横交错；机场香港国际机场－1个小时；宝安国际机场－20分钟；港口码头葵涌码头：从华南城可直接到世界集装箱吐吞量第一的葵涌码头；盐田港：15分钟可到世界集装箱吐吞量第四的盐田港；25【选址策略】交通因素：以平湖铁路货运编组站为中心，形成四通八达的立体交通网络，辐射范围广泛，货物运输可至全世界15KMnu位于深圳龙岗区平湖物流园基地，深圳市与东莞市的交界地东莞市素有“制造业名城”之称，大量的工业原料需求为华南城的发展奠定了充实的基础。u平湖紧邻龙岗大工业区，150公里第一覆盖区有几十万家制造工厂;300公里的第二覆盖区囊括了珠三角90%以上的制造业，这是原材料就近采购的两个临界点。26【选址策略】产业因素：与全世界制造业发达的珠三角广阔腹地相连，150公里半径范围内聚集了数十万间工厂及企业，具备强劲的原材料需求与供给保障纺织服装原料由于珠三角纺织服装原材料供给市场有限，导致企业的原材料都从外省市购买，珠三角的纺织企业原料成本更高，企业生产过程中的创造利润环节更少皮革皮具原料珠三角汇聚了30000多家皮革皮具企业，形成年需450亿皮革皮具原材料市场，仅华南城1小时经济圈内，三大皮革基地深圳、东莞