RF-YY-ZY-02项目后评估作业指引（DOC7页）

广州富力地产股份有限公司项目后评估作业指引文件编号RF-YY-ZY-02版本/修订A/0日期2013年8月1日第1页共7页项目后评估作业指引编制日期审核日期批准日期广州富力地产股份有限公司项目后评估作业指引文件编号RF-YY-ZY-02版本/修订A/0日期2013年8月1日第2页共7页一、作业指引目的为规范项目后评估工作，及时分析和总结项目开发的经验与教训，积累项目开发成果，推广项目成功经验，提高公司项目投资决策水平，提高项目开发管理能力，特制订本作业指引。二、适用范围适用于公司投资开发的所有项目分期或全期的评估工作。三、职责3.1企业管理中心3.1.1负责编制后评估报告模板和汇总评估资料清单；3.1.2参与区域层面项目后评估会议；3.1.3组织召开集团层面项目后评估会议；3.1.4组织建立项目管理案例库，并不断更新完善。3.2各区域公司3.2.1组织召开项目后评估区域评估会；3.2.2参与集团层面项目后评估会议。3.3各地区公司3.3.1开展本地区公司项目后评估工作，组织各专业编制各专业后评估报告；3.3.2编制《项目后评估报告》（初稿），提交区域公司；3.3.3参与区域层面项目后评估会议，并完成《项目后评估报告》（修订稿），提交集团企业管理中心；3.3.4参与集团层面项目后评估会议，完成《项目后评估报告》（最终稿），报集团领导审核审批。四、关键活动描述4.1地区公司项目后评估4.1.1项目结束后，由地区公司在竣工交付后三个月内，完成项目后评估工作，回顾项目运营目标的达成情况，对工作经验进行分析总结。4.1.2各专业线负责人根据地区公司总经理的指示，编制各专业后评估报告，各专业线的区域分管领导需提供支持和协助。广州富力地产股份有限公司项目后评估作业指引文件编号RF-YY-ZY-02版本/修订A/0日期2013年8月1日第3页共7页4.1.3各专业后评估报告完成后，地区公司总经理组织项目团队成员（需包括营销、设计、成本、采招、工程、物业等业务线）召开后评估会议，形成项目后评估成果文件《项目后评估报告》（初稿），须遵循集团项目后评估报告统一模板要求。4.1.4若项目为分期开发，项目后评估按分期实施。4.2区域层面项目后评估4.2.1区域评估会召开时间限制：《项目后评估报告》（初稿）提交分管区域集团领导后10个工作日内或按集团通知要求，由分管区域集团领导组织召开区域评估会。4.2.2区域评估会的参会人员，为区域各专业线领导、集团企业管理中心及地区公司项目团队。4.2.3区域评估会通过后，地区公司需形成《会议纪要》，并于会后2个工作日内，提交分管区域集团领导审核后，报集团企业管理中心备案。4.3集团层面项目后评估4.3.1区域评估会通过后，地区公司需在15个工作日内或按集团通知要求，根据会议决议形成的《项目后评估报告》（修改稿），经分管区域集团领导审核后，提请集团企业管理中心组织召开后评估会议。4.3.2集团企业管理中心负责根据《项目后评估报告》（修改稿）和《项目运营目标责任书》等会议材料的准备情况，与集团董事长确定集团后评估会议的时间，并组织召开集团后评估会议。4.3.3集团后评估会议的参会人员，一般为集团董事长、决策委员会领导、分管区域集团领导、区域各专业线领导、集团企业管理中心及地区公司项目团队主要负责人。参会人员名单由集团企业管理中心根据项目需要实时调整，具体以会议通知为准。4.3.4集团后评估会议需形成《会议纪要》和《项目后评估报告》（最终稿），并于会后15个工作日内，由地区公司提交分管区域集团领导签字审核后，报集团企业管理中心呈递集团董事长审批。4.3.5集团企业管理中心依据《项目后评估报告》（最终稿）和《项目运营目标责任书》，组织开展落实项目绩效考核最终方案，并责成各相关部门实施改进措施和方案，必要时组织相关部门进行专题讨论，形成项目管理案例库，为其它项目提供经验和教训的知识案例，按要求归入知识库，并及时对相关流程文件进行修正和完善。4.3.6集团后评估会议形成的《项目后评估报告》为公司机密文件，严禁泄露。4.4项目后评估主要内容广州富力地产股份有限公司项目后评估作业指引文件编号RF-YY-ZY-02版本/修订A/0日期2013年8月1日第4页共7页4.4.1项目后评估结果要形成《项目后评估报告》，内容包括但不限于：1)项目概况；2)项目开发指导书中指标完成情况总结；3)项目定位策划总结；4)项目营销专业总结；5)项目设计专业总结；6)项目工程专业总结；7)项目客服专业总结；8)项目成本管理总结；9)项目进度管理总结；10)项目总体经验总结。4.4.2项目后评估要点可参考下表：类别序号评估要点项目运营1项目运营计划关键指标达成情况总结（如签约及回款、销售利润率及内部收益率、项目成本变化、一级节点达成率、客户满意度及客户忠诚度等）2项目进度滞后或提前的原因分析3风险管理计划实施总结4项目运营成功点和不足点项目定位1项目总体定位分析成本1评估目标成本达成情况和成本控制难点分析营销管理1项目销售情况分析2营销策划效果分析3销售资料及合同管理问题分析4销售服务及客户反馈问题分析工程管理1评估项目工程质量是否达到项目目标2施工组织总结及重大施工方案评估分析3施工节点总结4客户反馈总结分析设计1设计难点总结广州富力地产股份有限公司项目后评估作业指引文件编号RF-YY-ZY-02版本/修订A/0日期2013年8月1日第5页共7页类别序号评估要点及研发2设计配合问题总结3客户反馈（客户敏感点）总结分析（从设计与技术角度）4新材料、新技术、新工艺应用效益及不足客服1交房准备及交房效果评估2客户需求及客户重大投诉评估3客户敏感点总结（从客户体验角度）综合1项目管理方法及团队建设总结及建议4.4.3营销后评估：销售策划部根据阶段营销总结和专题评估结果，结合销售完成情况提出《营销总结报告》并进行汇报，其他人员提出补充意见。《营销总结报告》包括但不限于以下几方面：1）项目总体销售统计分析；2）项目定位总结；3）营销策划成功经验与失败总结；4）销控措施经验与失败总结；5）销售合同管理问题总结；6）销售行为问题总结；7）客户反馈总结分析。4.4.4招标/采购后评估：招标中心/供应部提交《招标/采购后评估报告》进行汇报，各部门提出补充意见。《招标/采购后评估报告》内容包括但不限于：1）战略合作伙伴的合作过程评价和总结评价结果；2）招标采购的经验与问题总结；3）招标策略分析总结；4）不足总结。4.4.5成本后评估：核算部编制《项目成本后评估报告》，内容包括但不限于：1）归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：项目可研报告、目标成本指导书、目标成本测算表、该项目的各期动态成本分析等；2）汇总项目完整的结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更、现场签证等资料；3）按产品类型和成本科目，分别归集成本金额；广州富力地产股份有限公司项目后评估作业指引文件编号RF-YY-ZY-02版本/修订A/0日期2013年8月1日第6页共7页4）费用部分（土地费用、管理费用、营销费用、其他费用）由财务部负责归集，将实际发生额与目标成本作对比分析；5）对比项目结算与该项目可研报告中成本数据及制定的目标成本，评价投资估算、项目目标成本的准确、合理性；6）对比项目结算与目标成本指导书中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性；7）分析该项目各期的动态成本资料，评价项目成本管理的科学合理性，总结其中的经验教训；8）对照施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析开发计划、施工组织、工程承包范围变化，工程量变化、设计变更及现场签证、市场因素等对成本的影响；9）组织相关部门分析主要材料，尤其是影响外观的装修材料、影响使用的卫生洁具、门窗等，从其使用效果和耐用程度上，评价材料成本的合理性。4.4.6设计管理后评估：总工室/设计管理部提交《设计管理后评估报告》，内容包括但不限于：1）对方案设计、扩初设计和施工图设计的经验和问题进行总结、对客户投诉的规划设计问题进行总结、产品标准的使用落实情况进行总结、设计配合问题总结等；2）对客户投诉的规划设计问题进行总结；3）产品标准的使用落实情况进行总结、设计配合问题总结等；4.4.7项目管理后评估：工程部提交《项目管理后评估报告》，内容包括但不限于：1）对工程施工技术经验问题进行总结；2）工程进度和质量控制情况进行总结；3）对设计单位、监理、施工单位合作情况进行总结评价；4）施工管理经验和问题进行总结。4.4.8客户入住阶段满意度评估：客户服务部/物业公司提交《项目入住阶段客户满意度报告》，内容包括但不限于：1）组织回访形成的回访总结报告；2）收集客服热线接到的客诉信息、交房过程中客户反馈的相关信息，形成入住投诉分析报告。广州富力地产股份有限公司项目后评估作业指引文件编号RF-YY-ZY-02版本/修订A/0日期2013年8月1日第7页共7页五、支持性文件5.1流程及作业指引无5.2表单及模板5.2.1项目后评估报告（模板）