XXXX0226_扬州_建德项目_项目界定及发展定位(终稿)

建德扬州项目整体定位与开发策略研究及整体物业发展建议谨呈：建德置业扬州投资环境及房地产市场研究项目定位与战略发展研究项目经济测算与经济评价物业建议与启动区发展策略附件扬州投资环境及房地产市场研究项目定位与战略发展研究项目经济测算与经济评价扬州城市研究城市房地产市场研究区域房地产价值分析物业建议与启动区发展策略附件扬州城市历史背景扬州城市规划发展扬州城市研究扬州宏观经济发展宏观政策研究城市发展历程——几经起落的历史名城历史背景发展历程人文底蕴扬州曾因水路畅达而兴盛历史上的扬州“因水而兴，因水而发”，曾极度繁华富庶。唐代，扬州是中国四大贸易港口之一；清康乾时期，其以盐运和钱粮漕运而繁盛。曾是文艺繁荣之地“故人西辞黄鹤楼，烟花三月下扬州”，“天下三分明月夜，二分无赖是扬州”，这些千古绝唱反映出扬州曾经的繁华景象，而以“扬州八怪”为代表的清代为其发展的鼎盛时期。现代交通物流体系的兴起使得其水路优势丧失，经济逐渐衰落嘉道之后，盐业衰败，随着公、铁交通运输崛起，昔日占尽水运便利的交通要冲，变成闭塞之地，扬州从曾经的长三角区域经济中心，渐渐滑落为区域边缘城市。“联合国人居奖”获奖城市作为一座千年古城，扬州拥有着极为优质的人居环境。2006年10月4日，联合国人居署执行主席安娜·贝蒂琼卡为我国唯一获奖城市——扬州颁授“联合国人居奖”。历史上的扬州作为商贸及文化中心存在，政治地位相对较低，决定了其城市集聚与发展将主要依托产业发展及优化的特质。城市文化底蕴——爱耍气派的扬州人历史背景发展历程人文底蕴扬州人有“扬虚子”的名字；这个“虚子”有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个“扬盘”的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是“扬盘”；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，“把我当扬盘看么？”盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓“商派”，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。（注：选自朱自清《说扬州》）德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。发展契机——地处两大经济辐射圈；城市轨道交通不断完善；两岸港口直航迎来发展新机遇城市规划扬州地处沪宁杭“大三角”和宁镇扬“小三角”双重辐射圈，是上海经济圈和南京都市圈的节点城市。处于沿江经济带和“承南启北”的重要位置，素有“苏北门户”之称。沪宁高速、宁通高速、扬溧高速、宁启铁路及沪宁铁路贯穿扬州境内。扬州港口成为首批两岸直航的港口之一，将极大降低货运成本，有利于物流行业及对外贸易的发展。目前，南京辐射圈对扬州的影响仅局限于公路交通方面的建设，尚未形成合理的梯度产业链结构，对扬州的促进作用不大。区域与契机城市定位发展方略项目区规划南京扬州镇江扬州对外交通示意图发展成为宁镇扬经济一体化重点城市沿江开发，构建带状组团式滨江城市群城市规划区域与契机城市定位发展方略项目区规划扬州港口工业区邗江工业园广陵产业园杭集产业园仪征化学工业园沿江产业规划三大群体（港口、城镇、产业）和六大板块（化工、纺工、汽车船舶、生态农业、物流业、旅游业），结合扬州、仪征、江都呈沿江带状发展。港口区以转移中心城区传统产业为主要目标，同时建设港口物流园区。该定位有利于城市整体经济活跃度的发展，但在一定程度上降低了主城区对人口的凝聚力。主导向南，西进东联产业向南，行政文教向西，商贸商务向东城市规划发展方向—主导向南，西进东联产业向南—重点建设港口工业园和瓜洲旅游新区，打造南部副中心。行政文教向西—完善西区商业副中心和新城配套设施建设，推进新城西区行政商务中心建设。商贸商务向东—将河东地区建成现代服务业（金融、贸易）中心，成为推进东部地区发展、连接江都的引擎。区域与契机城市定位发展方略项目区规划文化风景区城市CLD中心沿江工业区广陵新城东区整体规划——建成一座现代化新城城市规划未来整体规划：建起一座现代化新城区,以“两河之间”（即古运河、京杭大运河）围合而成的区域为规划范围。包括东北分区、东部分区、东南分区和河东分区四大板块。区域与契机城市定位发展方略项目区规划河东分区：打造成以旅游观光为主的湾头风景区、以金融服务为中心的广陵新城及广陵科技产业园的“一区、一城、一园”格局。东南分区：规划成集教育、科研、文化、居住为一体，工业新区、生态园区和现代产业区并驾齐驱的城市新区。东北分区：规划建设为扬州铁路、公路、水路联运的货运枢纽，发展配套加工工业和物流产业的基地，以发展生态可持续居住片区为目标的城市东北分区，同时是城市中心区（老城区）外延发展的主要腹地。东北分区河东分区东部分区东南分区东部分区：以运河西路为界划分为南、北两大片区，以发展市场群、商务办公等为主轴，形成一个分区中心、两个片区中心和若干邻里中心的三级配套服务体系。以商业和居住为主，对老城区历史文化及商贸功能形成补充。项目周边近期规划——规划中的居住中心项目区位—本项目地处东部分区西南角，开发东路以南、连运路以北，毗邻西南分区和东南分区。周边规划—东南西分别规划为物流园地、食品产业园和扬州第二城，北侧汶河路有意南延，将项目区域与主城区紧密相连。运河西路开发东路渡江南路连运路项目位置第二城城市居住区城市产业园文昌路扬子江路开发路主城区广陵新城本区域食品园物流园临港新城城市规划区域与契机城市定位发展方略项目区规划总量分析——扬州GDP总量不高但增速较快，08年扬州GDP约为1580亿元，人均GDP突破5000美元，处于全省中等水平2008年，扬州GDP约为1580亿元，比去年同期增长约20.5%，人均GDP突破5000美元，比去年同期上升21.7%。从扬州GDP总量占全省比重来看，2005年为转折点，在此之前比重呈下降趋势，05年之后该比值缓慢上升。2007年，扬州GDP为1311亿元、人均GDP为28585元，处于全省中等水平。城市化水平GDP分析收入与消费投资结构宏观经济扬州历年GDP及增幅15.0%11.1%13.4%21.8%15.2%15.70%20.50%0200400600800100012001400160018002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%GDP（亿元）增幅（%）扬州历年GDP占江苏省比重5.1%5.1%5.2%5.3%5.2%5.1%5.0%050001000015000200002500030000350002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年4.5%4.7%4.9%5.1%5.3%5.5%扬州GDP（亿元）江苏GDP（亿元）扬州GDP占比（%）扬州历年人均GDP及增幅8.6%15.8%24.4%16.7%21.2%16.3%21.7%05000100001500020000250003000035000400002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%人均GDP（元）增幅（%）江苏各市2007年GDP及人均GDP比较275002393310217285854489453638839231790952841919111434716987128570.001000.002000.003000.004000.005000.006000.00南京无锡徐州常州苏州南通连云港淮安盐城扬州镇江泰州宿迁020000400006000080000100000120000GDP（亿元）人均GDP(元）模型推导——扬州房地产市场处在快速发展阶段扬州房地产市场快速发展：2002-2008年，扬州人均GDP从1400美元上升至5000美元，年均增长22.4%，房地产市场进入快速发展阶段。2002-2008年，扬州GDP从558亿元增加到1580亿元，年均增幅16.1%，房地产市场进入快速发展阶段。国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。人均GDP与房地产发展关系缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系1000-8000美元8000-12000美元12000-20000美元1000美元以下启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期城市化水平GDP分析收入与消费投资结构宏观经济城市化进程——总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势2007年全市总人口459.25万人，市区人口118.06万人，城市化率为50.2%。从城市化进程规律来看，扬州处于城市化加速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优异。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1234567891011121314151617181910%30%70%起步阶段加速阶段后期阶段城市化进程及房价表现第一阶段：城市人口＜50%，从农村进入城市，全国城市房价涨幅总体比较接近；第二阶段：城市人口＞50%，从小城市进入大城市，大城市的房价表现显著优异；第三阶段：城市人口＞70%，大城市郊区化，大城市郊区的房价表现继续显著优异；第四阶段：郊区城市化，形成“大都市圈”阶段，大城市郊区的房价表现将会继续显著优异。城市化率沿S型曲线变动城市化水平GDP分析收入与消费投资结构宏观经济扬州历年人口变化情况1.00%1.58%1.19%1.58%0.14%0.31%0.15%0.44%0.51%0.13%1.02%1.00%0501001502002503003504004505002002年2003年2004年2005年2006年2007年0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%1.60%1.80%总人口（万人）市区人口（万人）总人口增幅（%）市区人口增幅（%）扬州城市化水平变动趋势43.3%44.8%46.3%47.6%47.8%50.20%38.0%40.0%42.0%44.0%46.0%48.0%50.0%52.0%2002年2003年2004年2005年2006年2007年城市化率（%）可支配收入与消费能力——人均可支配收入水平低，增速平稳，恩格尔系数呈梯度下降趋势，消费能力不断增强2007年，扬州市城镇居民人均可支配收入为15057元，在江苏13个城市中中处于中等水平。2002-2007年间，恩格尔系数持续回落，07年的恩格尔系数值为38%，说明城市居民用于食品方面的支出比例逐渐降低，居民消费能力不断提高。宏观经济城市化水平GDP分析收入与消费投资结构扬州历年城镇居民可支配收入12.6%11.1%13.2%15.5%13.8%16.3%15.5%020004000600080001000012000140001600018000200002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%城镇居民人均可支配收入（元）人均可支配收入增幅（%）江苏各市07年城镇居民人均可支配收入（元）02000400060008000100001200014000160001800020000南京无锡徐州常州苏州南通连云港淮安盐城扬州镇江泰州宿迁城镇居民人均可支配收入（元）42%41%42%41%40%38%36%37%38%39%40%41%42%2002年2003年2004年