XXXX06_上海_佳兆业8号_别墅项目定价

上海佳兆业8号项目别墅定价佳兆业8号项目组2013年5月28日提报纲要第二部分板块市场跟踪第四部分佳兆业8号首批别墅产品推售建议第三部分佳兆业8号首批别墅产品价格建议第一部分近期市场表现第一部分近期市场表现政策回顾3月各地成交量出现爆发式增长，‚国五条‛的出台无疑是楼市火爆的最大动力之一，市场‘搭末班车’的效应非常显著，而随着地方细则的出台，楼市的交易温度也将渐渐回落，回归理性。不过，多数城市政策力度温和，当前刚性需求仍然旺盛，全年的市场成交和价格受政策影响不大。中原观点——“跑量拿地”成为2013年楼市趋势在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上通胀预期的因素，以及新“国五条”细则发布后一手房“免税（20%个税征）”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推新房市场继续放量，这对于提振开发企业拿地的信心起到非常重要作用。从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，对于开发企业来讲，把握好新国五条细则4月底5月初“细则中细则”政策尚未落地的“真空期”，加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。在经过火热的3月楼市后，4月上海商品住宅市场降温明显，同策咨询研究中心数据显示，4月全月成交量环比下滑4成，至90.29万平米，但与去年同期相比则上升了48%。从均价上看，受部分中高端产品集中成交，均价呈现上扬至23914元/平米，环比上扬幅度4%，同比上扬幅度6%。从供应方面看，也出现了大幅下滑的局面，并呈现供略小于求的状态，也显示了当前市场购买力充足。4月份2万元/平米以下均价段房源成交4657套，占比64%，较3月份小幅上涨了5个百分点。3月份的市场恐慌情绪已经过去，部分买家提前臵业造成了3月市场销量的畸高，当前尽管4月商品住宅销量显著下滑，但依然在同期水平之上，说明市场热度还是非常高涨，尤其是当前对政策走向主要是针对二套房等，将利好于刚需产品的开发商上海商品住宅可售余量已从去年第四季度1000万平米以上的高位回落,从市场存销比来看，如果按照今年1-4月平均交易量100.05万平方米来计算，当前市场存销比降为9个月左右,当上海商品住宅市场存销比低于10个月时，房价则面临持续上涨的压力数据显示，当前公寓市场已持续7个月面临供小于求的态势，其中尤其是小户型刚需市场更是供不应求。但并非所有的产品都面临这样的问题，比如别墅市场、商办市场还依然显示供过于求，价格还有下滑的压力。大势市场结论第二部分板块市场跟踪奉贤别墅市场奉贤别墅板块•成交量：2012.1至今，奉贤别墅成交13.5万方，全市成交面积排名No.7，月均去化39套，均价1.9万/平，全市成交均价排名No.8;•供应量：2012年至今，新增供应676套，主要集中在海湾柘林板块，供应量主要存在于个别项目；•存量：目前存量32万方，1151套，其中联排别墅15万方，728套，独栋别墅17万方，423套。联排别墅为主要存量产品。序号项目名称板块预售面积预售套数发证日期1棕榈滩别墅海湾板块49063.671102012-11-182招商海湾别墅柘林板块24663.61842012-6-163招商海湾别墅柘林板块13083.5492013-4-204申亚花满庭金汇板块10724.28482012-9-195海湾国际名苑海湾板块39557.851842013-4-266碧海金沙嘉苑二期柘林板块26903.362012012-9-18奉贤重点别墅板块研究——南桥新城/柘林海湾南桥新城板块：•2012.1至今无新增供应，匀速去化，月均去化7-8套，均价23173元/平；•拉高奉贤整体的成交均价，价高量少；•“十二五”重点建设的三大新城之一，政治、经济、文化中心，区域醇熟，配套齐全，以改善居住需求为主。海湾柘林板块：•2012.1至今新增供应15万方，628套，月均去化28套，均价18085元/平；•成交量占奉贤的73%，为区域内的成交主力板块；•凭借区域内丰富的自然资源和人文资源，成为新兴板块，主打经济型别墅度假投资别墅。2012.1至今南桥新城和柘林海湾板块别墅成交TOP10序号项目名称板块成交面积成交套数均价主力成交面积套均总价月均去化速度存量优惠1绿地海语墅柘林3988129016794124-13523017941买房送车2旭辉·圆石滩柘林250749719124210-2834946111/3正阳世纪星城南桥新城117445822472200-242455328/4聚贤煌都南桥新城96254116344212-24538325/5海韵馨苑柘林7496348412168-224185216/6碧海金沙嘉苑一期柘林38211810202192-22421618买房送车7碧海金沙·嘉苑柘林21171010202192-2222150.54买房送车8海湾假日花园海湾1984912508169-3002750.532全款9折9绿庭半岛名墅南桥新城3554950846357-43720070.534/10恒盛湖畔豪庭南桥新城1926819652190-2264730.522/奉贤重点别墅板块研究——南桥新城/柘林海湾•奉贤重点板块内的别墅以绿地海语墅为成交主力，总价在215-230万/套，经济型的度假别墅市场接受度高；•南桥新城的别墅大多为尾盘，去化比较慢，总价在390-470万/套，改善型别墅，吸引南桥当地的改善型客户。佳兆业8号奉贤未来新增供应集中，大牌开发商云集（合景泰富、绿地、中粮、恒大、卓越、中建、佳兆业），体量大供应期集中，未来去化压力可见一斑地块名称用地性质建设用地面积规划建筑面积（㎡）容积率项目特色标签及产品规划张江汤臣地块02-02、02-04地块为居住；02-05地块为商业96683193366（住宅94.4%）2.0住宅总户数1477户。高层住宅3栋21层，2栋20层住宅楼，6栋18层，大户型为主，户均120㎡；1栋7层公寓式办公+2层商业裙房、1栋4层商业配套楼上海恒大地块住宅用地16298260771.6高价地块，预计以大户型为主上海恒大地块2（内部补偿，平衡楼板价）居住用地13349213581.6上海合景、朗润控股、轩安投资地块商住办103722241673（住宅25.57%）A-01-03、A-01-05地块：3.0；A-01-07：1.0集中商业+办公+住宅鑫金圆置业地块居住用地27557551142未知中环投资、南桥新城建设发展有限公司地块居住用地754951358911.8未知江海置业、建都房地产开发地块商住2876771917（住宅80%）2.5小高层+二类高层(18层以内)上海苏宁电器地块商住办42120105301（住宅60%）2.57栋18层高层住宅，2栋16层高层住宅、1栋商办综合楼阳光家园项目住宅540001100002.0398-114㎡二房、130-144㎡三房卓越世纪中心二期地块LOFT、写字楼、住宅、酒店、商业121996282758（二期住宅41880）综合容积率2.32主力128-138㎡三房绿地地块住宅、商业82807104336住宅，4476商业自持1.8未知申通地块商品房43876877522未知中粮地块02A-02A区域商品房38756620101.688㎡两房，110㎡小三房，130㎡大三房，700多套，预计2013.6~7月开盘中粮地块02A-02A区域居住用地684251710642.5未来住宅地块潜在上市量约91万方目前的供应量中基本没有别墅供应，但是不排除住宅新增供应产品总价与本案产品总价产生竞争2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年中环、南桥投建地块：恒大地块：阳光家园项目地块：鑫金圆置业区域：中粮地块：中粮地产区域：张江汤臣地块：建都、江海地块：苏宁地块：恒大地块：奉通置业地块：绿地地块：中粮、苏宁等知名开发商预计在13-14年集中上市，预计推量约60万方未来南桥新城住宅用地入市时间表供求关系从南桥本地别墅产品的供应与成交上看，住宅市场呈现供不应求的状态。市场环境南桥目前市场整体供求健康，年均去化近30万方，产品均价每年10%左右增长；其中别墅市场以经济型度假别墅成交最为活跃，本案产品面积上占优势市场格局本区域住宅市场多层级竞争已形成，各层级竞争差异明显；南桥别墅成交集中于个别项目，价格普遍在23000元/平米以上，庄行别墅则以18000元/平米为界限划分。产品类型奉贤别墅集均价段成交热点集中在13000-18000；总价段成交热点集中250-300其中别墅集中于250-300万的产品目前市场供应不足，本项目可以抓住机遇未来市场目前南桥新城板块供应土地81.4万方，未来住宅总竞争量近140万方，众多大牌开发商入驻，产品规划多为90-130平米2-3房，均价预计在16000元/以上，从总价上看，住宅市场会对本项目造成威胁佳兆业8号首批别墅产品价格建议价格策略建议：考虑到整体的价格策略是稳健型策略，项目目前在蓄水阶段,客户意向摸排不准，且项目开盘时间紧张,因此建议本期联排别墅的价格，以市场较能接受的价格入市。市场筛查法•根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，从市场数据出发，抢占空白点市场比较法•根据位置和品质相近原则选取可比项目得出合理的市场定价联排别墅基准均价•市场比较法和筛查法共同推出本案静态单价市场筛查法•根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，从市场数据出发，抢占空白点柘林板块15413元/平米本案庄行板块16450元/平米项目名称区域产品类型均价景源名墅庄行板块联排：190-30017448元恒盛湖畔豪庭南桥新城联排：20023999元正阳世纪星城南桥老城联排：190-30020391元奉贤整体市场以南桥为中心向东发展，老城别墅依靠完善的配套价格最高，新城依靠其未来规划价格紧追其后，整个奉贤板块出现中高旁低的局面，在此价格体系影响下，本案花园洋房单价不宜高过南桥板块目前23000元/平米的均价。按目前奉贤市场的价格梯度规律，本案联排别墅产品价格应设定在柘林板块-南桥新城板块均价活动之间南桥板块23047元/平米奉城板块12725元/平米金汇板块22103元/平米本区域别墅市场各板块竞争已形成，各层级竞争差异明显；本案2012年6月-2013年至今奉贤区域均价8000元/㎡以上联排别墅成交价格段成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交总金额（万元）户均面积（㎡）户均总价（万元）8000-150009419348110222132720522615000-1800026039911163896541415325118000-230009119760212473314618436423000-28000285363246975478719147328000-33000225628351728128364总计47584638207231754028611678奉贤地区联排主力成交均价段在15000-18000元/㎡之间，成交极其活跃，其次是18000-23000元/㎡万，这两个区间成交项目均以150㎡-190㎡经济型别墅为主，集中于柘林板块区域本案面积以160㎡联排别墅为主，除海湾/柘林板块外，此类面积段上属于稀缺，在价格竞争上占据优势本项目的综合产品力一般，应选择中档位置所以，建议本案的别墅入市均价控制在18000-20000元/㎡，价格高于柘林/海湾，略低于南桥板块，高打性价比，占领市场空白点均价成交热点产品均价与去化关系主力成交集中于柘林板块/海湾板块主力成交集中于南桥板块产品总价与去化关系2011年6月-2013年至今奉贤区域均价8000以上别墅成交价格段成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交总金额（万元）户均面积（㎡）户均总价（万元）200-250210297161542645843141218250-300122307140003231192269300-35064124931680420994195328350-400183996178966753222375400-450386