XXXX14徐州老体育场项目

2013年1月徐州老体育场地块市场研究及产品定位报告1谨呈：江苏龙庭置业有限公司本体解读1城市解读2I、项目解读市场解读3客群解读4项目应当如何打造？2本案本地块项目区位：项目位于主城区内，北侧为徐州最有名的云龙公园，南侧为徐州著名景区云龙湖和云龙山。项目距云龙湖岸不到500米，与云龙公园一街之隔，距市中心约1.5公里，整体区位条件绝佳，主城区内尤为稀缺。市中心本地块即为徐州市传说中的金三角地块。4项目指标：项目总用地约10万㎡，容积率小于1.3，为商住用地，商业体量不低于总建筑面积的15%，楼面地价大于10090.36元/㎡，是徐州市的单价地王。经济技术指标出让面积102154m2总建筑面积约13.28万m2建筑限高由北向南依次为12米、15米和18米容积率≤1.3建筑密度≤30%绿化率≥30%土地性质商住土地年限住宅70年商业40年商业体量不少于总建筑面积的15%成交价格13.4亿元楼面地价≥10090.36元/㎡5地块现状：地块内部已拆迁完毕，内部土地整体较为平整，西侧地势略高于东侧，内部有少量植被，西北角一部分土地目前暂时被当地居民用于种菜。基地目前已经具备了基本的开工条件。6道路交通：项目周边道路通达性极好，四周均有道路可进入地块，地块半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。本案和平路云龙山隧道站体育场西站云龙公园西站云龙公园站云龙山站中医院站苏堤路无名小路中山南路湖北路四至资源：项目周边资源丰富，依山傍水，同时也不乏休闲娱乐生活配套，是城市中难得的闹中取静之地。本案云龙公园：徐州著名公园，面积361亩,其中水面面积180亩云龙山：苏北名山，是徐州市内重要的风景山林，山上巨石磷峋，林壑幽美。云龙湖：位于徐州城区西南部，是云龙风景区主要景区，1984年被江苏省政府批准为省级风景名胜区。市民广场：云龙畔市民休闲广场，当地较为有名的滨湖新天地位于其中，涵盖吃、喝、玩、乐、逛五大主题，集休闲娱乐、特色酒吧、商务休闲、中外特色料理等于一体。云龙湖云龙山云龙公园滨湖新天地周边配套：项目周边半径2公里以内各种商业、教育、医疗配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。8商业配套（商场、大型超市等）教育配套（中小学）医疗配套（大中型医院）权比细目佳较佳一般较差差基地条件★区位条件★自然景观★交通情况★生活配套★社会人文★区位形象★区域规划★基地条件：地块地势平整，内部无任何建筑物，已经具备了开工条件。区位条件：地处主城区内部，周边景区环绕，距市中心不到5分钟车程，区位条件十分优越。自然景观：依山傍水，北侧是著名的云龙公园，南侧是省级名胜风景区云龙湖和云龙山，自然景观条件极佳。交通情况：项目周边道路通达性良好，四周均有道路可进入地块，半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。配套资源：项目周边半径2公里以内各种配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。人文资源：本案周边教育资源丰富，不乏名校。区位形象：本区域具有极高的认知度，可说人人皆知，整体区位形象优秀。区域规划：目前本案所处区域各方面已经成熟，后期很难再有突破性的规划改变。9综合评价：项目地理位置优越，拥有极高的区域认知度，本案既能享受城市生活带来的所有配套，又拥有无与伦比的自然景观资源，是市区内不可多得的风水宝地。优势区位便捷交通城市核心丰富配套强势景观城市罕见综合项目自身及周边资源，项目具备打造成为城市腹地云龙湖畔主城精品别墅徐州第一豪宅10优势区位便捷交通强势资源丰富配套人文氛围主城稀缺本体解读1城市解读2I、项目解读市场解读3客群解读411徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的淮海经济区的中心位置。从道路交通来看，徐州是我国东西、南北大通道的交汇处，是我国经济发达地区的一个重要的交通枢纽。城市地位：徐州位于淮海经济区几何中心位置，是我国东西、南北大通道的重要交通枢纽，随着徐州经济圈初具雏形，城市地位日益加重。徐州市位于华北平原的东南部，东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%。域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。自然地理：徐州东临淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。全市总面积11258平方公里，市区面积1160平方公里。2010年末，徐州市常住人口约858万，城镇化水平约为46%。现下辖丰县、沛县、睢宁县三县，邳州市、新沂市二市，以及铜山区、鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区五区。至2010年12月，全市共有113个镇镇。以徐州都市区为核心，构成徐州都市区、邳州市区、新沂市区、丰县城区、沛县城区、睢宁县城区六个中心城市发展区，形成徐州都市区——五县城区——重点中心镇——一般镇的四级城镇体系结构。行政区划：随着城市化的不断推进，市区的集聚效应更加强化，吸引周边五县市居民到市区购房。轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，未来将通向城东新区；轨道二号线连接新城区，主要站点贯通行政中心办公区。对接沿海，共享重大交通设施，构建出海大通道，打造‚陇海引桥‛。联动京沪，积极利用京沪廊道效应，提高地区集聚能力，打造‚京沪驿站‛。综合交通：对外联动京沪、对接沿海；对内构建便捷交通体系，促进老城区与新城区的发展，以支持向东、东南发展战略。目前，徐州已形成集装备制造、能源、食品及农副产品加工业的四大千亿元支柱产业，50余种产品居全国或全省第一，徐工集团、维维集团等3家企业名列中国企业500强，光伏产业园成为全球最大基地。近10年来，传统的煤炭行业、船舶运输行业、工程机械行业、房地产行业蓬勃发展，为徐州带来了大量的人员导入，这成为了房地产发展的基础。支柱产业：徐州拥有众多大中型企业，势必带来大量的高级管理人员的汇集，也将给徐州房地产市场的需求提供了高质、高量的人口保证。经济总量：徐州经济持续快速增长，目前经济总量排名苏北第一，全省第六，经济增幅全省第一。徐州房地产处于高速发展的阶段。2007年2008年2009年2010年2011年2012年上半年GDP（亿元）1679.562007.362390.162866.933551.651960.35同比增幅15.30%13.50%13.90%13.60%13.50%13.20%12.00%12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%05001000150020002500300035004000徐州近年经济走势11%11%12%12%13%13%14%14%020004000600080001000012000苏州无锡南京南通常州徐州盐城扬州泰州镇江淮安连云港宿迁GDP(亿元)同比增幅2011年江苏省各市GDP排名大于8%5%-8%4%-5%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系2011年徐州全市GDP达到3551.65亿元，位居全省第六，苏北地区第一，经济增幅全省第一，后期发展潜力巨大。经济的快速增长势必为房地产行业的发展奠定强有力的基础。020004000600080002007年2008年2009年2010年2011年26313378402849096456人均GDP（美元）人均GDP：目前徐州房地产市场处于快速发展阶段，即将迈入平稳发展阶段，中产阶层快速形成，改善升级型居住需求迅速积累。徐州近年人均GDP走势城市人均GDP与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800~40004000~80008000~1200012000以上需求特征生存需求生存与改善并重，共同发展改善需求为主改善需求为主发展特征快速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展，综合性发展近年来徐州市人均GDP总量保持高速增长，2011年人均GDP达到6456美元，增速超过20%，根据人均GDP与房地产发展关系判断，徐州房地产已经处于快速发展向平稳发展过度时期。收入&支出：居民收入和支出持续上升，年增幅超过10%，恩格尔系数在30%-40%之间，处于相对富裕阶段。2007年2008年2009年2010年2011年人均可支配收入（元）1141213206147921676219206人均消费支出（元）71888318931710558120970500010000150002000025000徐州居民收入与支出34.85%37.70%34.10%35.20%35.50%32.00%33.00%34.00%35.00%36.00%37.00%38.00%2007年2008年2009年2010年2011年恩格尔系数徐州近年恩格尔系数恩格尔系数对生活水平的划分标准大于60%50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%小于20%贫穷温饱小康相对富裕富足极其富裕人口规模：徐州人口规模位于江苏省前列，城市化水平速度加快，城市经济高速发展。872.2868.8862.8857.3854.446.80%47.90%50.30%52.20%55.40%42.00%44.00%46.00%48.00%50.00%52.00%54.00%56.00%58.00%8458508558608658708752007年2008年2009年2010年2011年常住人口（万人）城市化率徐州人口及城市化率不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第三产业转移。2011年徐州常住人口854.4万人，呈逐年下降的趋势，人口外出务工现象明显。城市化率超50%，达55.4%。三产结构：近年来徐州市三大产业持续发展，目前以第二产业为主导，但第三产业比重开始上升，徐州工业化已步入加速成熟阶段，同时也刺激着房地产行业的发展。1922012502783358821061124914901777604735890109914400%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2007年2008年2009年2010年2011年第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）经济发展阶段第一阶段：工业化初始阶段第二阶段：工业化起飞阶段第三阶段：工业化加速成熟阶段第四阶段：后工业化阶段第一产业比重大于10%第一产业比重小于10%，且第二产业比重明显高于第三产业第一产业比重小于5%，且第二产业与第三产业比重大体相当第一产业比重进一步下降，而第三产业比重达60%以上产业结构特征徐州工业发展阶段徐州目前处于二产向三产过度的阶段，三产的比重已经接近50%，二产的比重逐年下降。徐州的工业化已经开始步入加速成熟阶段。产业的结构变化会进一步提高徐州居民收入水平，同时刺激房地产业的发展。2007年2008年2009年2010年2011年固定资产投资（亿元）960.71250.661624.572049.262200.99房地产投资（亿