XXXX年04月12日宁波鄞州区科技局北侧-2地块项目市场研

鄞州区科技局北侧-2地块项目市场研究暨产品定位提报谨呈：宁波振邦置业有限公司中国·宁波2010年04月12日第一部分项目宗地解析占地面积4221平米用地性质商务办公容积率3.5建筑密度30%绿化率20%建筑限高70米建筑形式要简洁、体现现代建筑风格小体量，高容积率，属性为商务办公用地鄞州综合活动中心鄞州行政服务中心少量写字楼和政府机构区政府鄞州公园万里学院鄞州科技局荣安府九中鄞州博物馆/文化中心政府机构开元大酒店网球中心、体育馆万科·金域华府利时金融大厦（规划）本案表示建成表示再建或者未建南部商务区惠丰东路学士路鄞州中心城区本案万达商圈BEST商圈联盛广场高教园区南部商务区2.5KM范围内，三大商圈环伺候，商业配套成熟东湖小学宋诏桥小学华茂外国语学校高教园区万里学院、理工学院2.5公里范围2.9公里范围鄞州二院明州医院0.8公里范围1.9公里范围1.2公里范围本案鄞州实验中学1.7公里范围学校与医疗机构遍布，均在3公里范围内公交路线南面首南中路上：102、166。西面学士路上：102、159、107、188。私车交通通过惠丰路走鄞县大道、钱湖北路、天通南路，通往全市各地。轨道交通轻轨3#、5#线。高速距大朱家高速路口约3公里。大朱家四明路鄞县大道宁姜公路天童路钱湖北路规划轨道交通5#线钱湖南路站本案规划轨道交通3#线鄞县区府站鄞县大道站立体化交通网络凸显，通达性强1、位于鄞州中心区，商业及生活机能齐全，处于都市繁华深处。2、南部商务区的发展，使得SOHO租赁市场被看好，市场空间扩大。3、地块较小，影响项目价值塑造。结论项目核心问题界定：我们将做什么样的产品类型才能最大限度地规避风险，实现项目精准定位、快速收益？写字楼OR公寓？第二部分市场条件解析先来看写字楼市场，我们是否具备做写字楼的市场条件？S1：写字楼市场情形解析项目的可能发展方向研究一024681012141608.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.02供应量成交量写字楼市场综述09年写字楼整体市场在住宅市场火爆的带动下活跃异常，需求旺盛。09接转而来的存量为63.2万平米。大量存量导致未来总量增加，需求不可能在近2年内得以释放。供大于求的趋势在未来5年内将长期存在。写字楼供求走势单位：万平米2005-2009年宁波六区写字楼供需状况50.748290.1107126.12538.5552662.90204060801001201402005年2006年2007年2008年2009年供应总量（万平米）成交总量（万平米）供求：压力巨大的写字楼市场，供需矛盾突出05101520253035海曙江北江东高新区鄞州供应量成交量09年以来各区域市场供求情况单位：万平米0246810121416海曙江北江东高新区鄞州截至10年2月各区域市场存量单位：万平米鄞州区是市场供应的热门，其中南部商务巨大的供量拉动了整体。其较低的价格和享受的优惠政策，使其销售表现突出。市场存量相对较少。其次高新区同样也是依靠政策优惠和低价位，表现可圈可点。成交：主力为鄞州区、高新区、江东区成交：集聚效应的商务区分流了传统写字楼客群南部商务区、高新区（研发园区）、东部新城商务区等体现办公集聚效应的体量存在，依靠政策扶持优惠和低价位，加剧了宁波写字楼市场的竞争，冲击传统市场。南部商务区：一期总推量91万平米，价格5500-9000元/平米。绿城·研发园：总体量60万平米，价格5500-5900元/平米。限产业限价型。创新128：总体量14万平米，价格约6500元/平米，鄞州区制订了针对性系列优惠措施。020004000600080001000012000140001600008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.02价格段1-2月成交量（平米）近四个月成交比重09年11月09年12月10年1-2月6000元/平米以下1617.440.4%52.0%2.2%6000-8000元/平米40614.634.0%22.6%55.1%8000-10000元/平米14685.77.2%5.0%19.9%10000-12000元/平米9254.49.6%12.2%12.5%12000元/平米以上7575.78.7%8.2%10.3%10年2月成交均价为7569元/平米，环比下降14%，由于成交量有限，成交均价受个别项目影响较大，目前市场总体价格保持相对稳定。从各价格段成交情况来看，基本8000元/平米以内产品成交量占市场70%左右，中低价位是市场成交绝对主力。宁波写字楼月均成交价格走势：（元/平米）各价格段成交分析：价格走势：价格呈震荡下行，低价位为主流，价位高企乏力三江口板块：未来2年内主要供应项目有和丰创意广场、鄞奉路商务地块、三江汇金融街南侧地块，宁波财富中心、三宝国际金融大厦等项目，预计供应量将达到60万平米。江北区：将以城市居住为主，暂时不会形成新的商务区。东部新城：正在逐步形成新的152万平米的写字楼集群，除去企业自用，保守估计约有75万平米的推量。鄞州区：已形成以南部商务区为核心的总部办公集群，其中二期未来2年内将有130万平米的推量；除去企业自用，保守估计约有65平米的推量。未来研判：约200万平米的未来推量不容乐观未来1-2年市场市场去化量未来1-2年市场供应总量启示：市场的失衡表明：必须要在竞争中找准自身定位，满足市场需求，才能成为市场博弈中的最终胜利者。市场失衡，市场竞争近乎惨烈结论区域较为成熟、性价比较高典型项目：金都国际、泛亚国际价格：8000-11000元/㎡客户：海曙、望春工业区、鄞州依托高新区产业基础和政策优势典型项目：绿城研发园、科贸中心、九五国际广场、万特商务中心价格：5500-10000元/㎡客户：江东、鄞州区域非常成熟、地段认可度很高典型项目：环球中心、银泰国际、恒隆中心、银亿·时代广场价格：15000-27000元/㎡客户：海曙、江东、鄞州、镇海、北仑新兴区域、尚处于发展初期、政策扶持力度大典型项目：商会·国贸中心、中基·第一国际、利时商务大厦、总部壹号、广博国际商务大厦、合和国际、豪如国际大厦价格：6000-8500元/㎡客户：江东、鄞州、南三县、多为宁波商会成员企业区域未来潜力较大典型项目：雷迪森广场、宁波国际金融中心价格：15000元/㎡左右客户：外贸、航运、银行南部商务区高新区东部新城海曙西中央商务区江东核心区区域未来潜力较大典型项目：中信泰富广场、世纪东方商业广场、名汇东方、银晨国际价格：10000-20000元/㎡客户：江东、鄞州、南三县主要与鄞南板块楼盘直接竞争，分流客群俊鸿嘉瑞汇亚国际创新128南部商务一期本案区域内目前写字楼基本集中于南部商务区以及创新128。其他项目供应量少。南部商务区政策性项目低价位，对市场受冲击明显。区域内非南部商务区项目向单身公寓“变脸”。钱湖天地原三间客明天广场联盛.天连天利时·卢森堡嘉华SOHO办公项目办公变脸单身公寓项目受南部商务区冲击，办公变脸趋势加强板块楼盘销售时间可售体量备案销售面积备案率最后报价南部商务区恒元HAO中心10-1138881346297%8000（售完）国骅商务大厦09-11208721611677%8800（售完）奥丽赛·豪如国际09-101577515775100%9400（售完）广博商务大厦09-101283412834100%售完合和国际大厦09-987618053100%7900（售完）商会·国贸中心09-7594574161970%12800（售完）中基·第一国际09-61332413324100%9200（售完）华茂·总部一号09-62661226612100%8700（售完）俊鸿·嘉瑞08-4210902033796%暂停销售宁兴·泛亚国际08-9342322662478%8800启示：南部商务区楼盘对区域外楼盘发展形成巨大冲击。表现：南部商务区借助于政策扶持与优惠政策，价格便宜，销售周期短。其它项目销售缓慢，周期拉长南部商务区绝大多数项目已经向市场公开信息，目前已接触到楼盘总计28个，其中开盘在售项目8个，未售项目20个；区域后续供应市场压力大。目前已知总销售面积目前已推出项目面积目前尚未推出项目面积96.7万平米35.6万平米66.5万平米项目总建项目总建奥克斯中央大厦65502奥丽赛豪如国际29288商会国贸中心102760广博国际商务大厦24090中基第一国际52000通和·英郡30000国骅商务大厦50400汇港中心15966华茂总部壹号55165恒元中心27160杉杉国际商务大厦43669华翔科技大厦15900红巨大厦61604爱伊美办公大楼13000荣安大厦39763盈升国际商务大厦18395罗蒙大厦25119合和国际大厦21125南洋航空大楼28195桑德兹国际14800博纳国际大厦41330恒威商务大楼15136利时商务大厦15360欣达商务大楼35500日月星座34934布利杰商务大楼16528侨商商务大厦25990鸿安大厦48576未推项目量65%以推项目量35%南部商务区政策性项目市场状况表现：后续项目虎视眈眈，体量不容小觑销售周期加长，资金回流速度慢，加大项目风险。去化量小，压力极大，价格上涨乏力。投资回报周期长导致客群不足。供应量巨大，后续放量巨大。尤其是南部商务区的冲力太大如若做写字楼，市场极度寒冷，风险系数高，无法生存。整体结论再来看下公寓市场，我们是否具备做公寓的市场条件？S2：公寓市场情形解析项目的可能发展方向研究二020040060080010001200140016001800200008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.2供应套数成交套数050010001500200025003000350008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.208年月均成交155套09年以来月均成交541套单身公寓作为非刚性需求产品，以投资为主，受经济大环境和房地产市场环境的影响，波动较为厉害。09年单身公寓市场供需两旺。截至10年2月底目前市场存量约2900套，按09年以来的销售速度，需要5-6个月消化完毕。2008-2010.2宁波单身公寓供求走势单位：套2008-2010.2宁波市场存量情况：单位：套供求：09年公寓市场火爆，供需两旺，市场相对乐观02000400060008000100001200014000160001800008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.208年受大势影响，呈震荡下滑趋势。09年以来，市场的火爆带动了价格的平稳攀升。70年产权的价格优势明显，40年产权公寓更注重周边的商业配套或市场租赁客源。目前70年产权的单身公寓以东外滩花园最高，达2.4万元/平米，40年产权公寓以环球中心最高，达2.6万元/平米起价。2008-2010.2宁波单身公寓成交均价走势单位：元/平米价格：平稳攀升，均价已达至1.2-1.4万/平米宁波目前主要单身公寓楼盘情况产权目的