XXXX-03长安路电视塔商业项目调研与定位

长安路项目商业畅想——调研、定位1．我们经过深入的市场调研、分析，充分的对项目周边的商业现状进行整理，为项目的商业定位提供依据。2.名利双收:我们有信心将本项目打造成西安地区付商圈的代表性商业集合体中心!实现“五出”（出业绩、出声誉、出影响、出品牌、出形象）目标.本次策划的目标报告目录西安市市场分析一项目SWOT分析三项目商业定位四项目商业状况分析二第一章西安市市场分析宏观经济发展趋势1西安市商业基本状况2商圈列举3经济形势长期看好，中、短期则喜忧参半12345国际金融危机影响下，2009年国际经济低速增长的基本面不会改变房价下跌和成交量萎缩的情况，预计会延续到2010至2011年才结束整个房地产行业艰难过冬的时候，商业地产却成为了避风港国家连续性利好政策的出台，4万亿资金落实的细节为长期发展打下基础西安市做为内陆城市和西北的标志，所受到的“寒冬”影响是较小的6地区间产业转移不断推进，西部地区传统服务业升级转型加剧–人口：•2006年：常住人口823万，年均增长2％•2010年：市域955万；市区695万；主城区525万•2020年：市域1030万；市区765万；主城区600万–用地：•2010年：市区695平方公里；主城区525平方公里•2020年：市区788平方公里，主城区600平方公里–经济：•2006年：GDP1450亿元，增长13％•2020年：国内生产总值5670亿，人均国内生产总值7590美元，人均可支配收入2万元•城市规模–现辖9区4县2020年：城市化率达80%，经济达我国中等发达城市水平城市分析——规模宏观经济发展趋势1西安市商业基本状况2商圈列举3城市分析——定位•产业：高新技术、装备制造、旅游、现代服务、文化等•西部：新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区•陕西：省会•中国：重要教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽•城市定位•历史：世界闻名的历史文化古都、旅游名城西安新“四化”：国际化、市场化、人文化、生态化城北城南城西城东浐灞生态区长安西咸秦岭二环路地铁2号线解读大西安市场曲江人文生态生活区西高新技术产业开发区东西大街、南大街生活娱乐商业区南郊小寨生活商业区东郊轻工业小商品商业区西郊老工业生产区北郊新兴工业生产开发区城内宏观经济发展趋势1西安市商业行业状况2商圈列举3城市分析——商业面向全国型商业辐射性集中地钟楼、东大街、西大街、书院门仿古文化街、南大街、康复路面向西安市区域辐射性商业地段小寨、土门、电子城、科技路西安区域型商业地段东：东新街、交大电脑城、轻康商圈西：土门商圈、丰庆路食品批发南：小寨、长安路北：龙首商圈社区型商业点西安市商业体系一级商业服务网二级商业服务网三级商业服务网中心商业区区域商业中心二环商业带三环商业带卫星城商业圈市区社区商业城镇商业区商圈名称人均流数（万人/天）客单消费范围（元/人）市场销售均价（万元/平方米）租金（元/月/平方米消费者结构钟楼商圈80~10090-6002.5--5.5700~800中高消费者较多小寨商圈30~5045-1201.8--2.4280－580年轻消费群体为主康复路商圈2035-751.2--2.5250-320个体经营者为主土门商圈15~2025-551--1.4200-250工薪阶层高新电子城商圈10~3045-1601.2--1.8300-450工薪阶层、白领人士西安新“小寨商圈“拥有极高的市场消费提升空间注：数据来源为创典数据库第二章项目商业状况分析地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析4项目地西接长安南路，是目前小寨商圈最繁华的主商街，也是西安市连接南北的交通大动脉。众多的高校及机关坐落周边。地铁2号线也即将投入使用。南面眺望的是长安区及大学城，而与项目地相邻的曲江会展中心是目前西安市乃至西北地区影响力最大也最富盛名的场馆，其间经常举办的各项会展及活动吸引了大批本地及外地的客商和人群。未来规划的地铁5号线将穿越其间为本地区的大量客流提供了便捷的交通方式。商业用地规划为50亩用地，但是应同整体项目做为“城市综合体”进行统一布局项目的东、北方向除目前大量的行政性村落聚集区外，未来的居住性规划用地及大量的常驻性人口，也是极大的市场消费潜力的来源。同时天坛遗址保护中心区的设立及道路的贯通也会为商业带来众多的流动性消费人口。项目目前除住宅用地之外。商业土地实际所有为20亩用地。由于预计还有30亩相邻的商业用地，因此在商业规划时应按照整体性统一规划。容积率5.7预计商业总面积为189810平方米，地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析4处于政府规划的新‘小寨、长安街‘干字型主商圈中。占据绝佳的地理优势。东临曲江0.5公里；西距高新3公里；南至大学城2公里；北入西安市市区。华东服饰广场麦德龙仓储超市三森家居建材曲江会展中心百安居易初莲花华润万家超市结论一区域地处冲要，是重点发展的城市附中心，为商家经营持有的必争之地。地铁2号线的即将建成，以及未来5号线的投入，使得项目所在地成为了小寨商圈南扩的又一有力支撑。在缓解交通压力的同时，也带来了大量的异区域消费。由于整个商圈内，公交线路繁多；504、229、239、527、704、408、217、k631、215、600、19、323、44、603等近30路公交车连通四面八方，使得西安市各个方向的消费者在有需要的情况下能够非常便捷、顺畅的到达这里。而南三环的近在咫尺也为各类商业的发展提供了有利的运输条件结论二区域交通四通八达，随着城市性功能的提高，流通性将会不断持续满足需求。地区周边是西安市各大高校的汇聚之地，陕西师范大学、西安外国语学院、西北政法大学、西安邮电学院以及邻近区域的西安交大医学院、长安大学等。均在便捷的立体交通体系中，是核心商圈及二级商圈的主力消费群体。而周边的企事业单位、行政村落，以及不断涌现的各个新的居民社区、楼盘更是提供了大量的常住性消费人口，而且其消费时间上也在被周边的消费需求有效的延长。同时长安区的延伸性购买及曲江会展中心的旅游、会议性消费也为商业的运营范围扩展了极大的空间。结论三消费人口的集中及区域人口的素质优良，为发展更高级别的商业中心提供了基础•由于商业的聚集性特性，各业态、业种的加剧性集中，在形成繁荣性加剧的的同时，也为各业态业种的不断深入优化提供了发展的温床。•项目所在地区的各类中、小型商业经营单位使得本地区的商业用房极度紧张，在形成了高租价、高售价的是成格局之后，也是的经营性的垂直立体流成为了现实。结论四中小商业的聚集发展，为升级型商业提供了资源并打下了持续性发展的基础随着地区各类传统商业的进一步发展，消费人口的能力、素质的进一步提高，交通运输能力的进一步扩大。也使得许多非传统意义的商业（如快捷连锁酒店、汽车餐厅、精装SOHO等）不断的涌现出来，形成的商业业态的行业多元化格局，也为进一步的城市商业附中心的升级换代准备了充足的资源。结论五商业行业多元化的发展，为城市副中心的集成化商业提供了最大限度利用性地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析4根据国家统计局西安调查队发布的《从回归模型分析点击西安消费》报告显示，未来几年西安消费仍有很大上升空间，对西安经济增长的拉动力量会由弱走强。其中‘吃‘居首位，而增长幅度最大的却是同百姓生活消费最密切相关的杂品及服务；同时教育文化、娱乐服务和交通通讯等的持续增长，也充分说明了在物质逐渐丰富之后，人口素质和精神提高也成为了新的消费理念及追求。2%2%4%4%4%7%6%9%10%15%16%21%批发市专营店大卖场医药店事务所电玩网吧社服店文教培训电子产品服饰店杂食店餐饮店个案指标分类街道卖场长安路南段会展路麦德龙华城新天地华东总建面积14-500m220-1000m3.3万m2近5万m22.7万m2店铺相关指标经营品种数量近200家店铺近80家店铺2.5万分为主题商城及步行街0.8万公摊无无48%54.5%实际使用面积配套临街商铺部分装修优良临街商铺部分装修优良近300个停车位单层经营中央空调,自动扶梯空调、宽带、两部直梯、八部扶梯销售方式是否出售否否否全产权出售否商铺经营方式出租/自营/委托经营出租/自营/委托经营出租/自营/委托经营自营出租/自营出租/自营价格售价1.8万--2万元/m2租价60—340元/m240—120元/m250-140元/m220—180元/m2物业管理费5-10元/月m215元/月m2周边商业项目商业业种通过数据分析可以看出：1、周边销售型商铺稀缺，且销售利润空间较为理想；2、地区整体商业经营活跃，租赁汇报比较理想；3、餐饮、电子、服饰类占比较高，具备提升性经营空间。主流消费群体周一~周五（工作日）•本区域学生•区内政府、机关人员•其他商务性消费者•当地中小企业老板•当地中高收入白领和个体老板•区域内居民重要性需求引发商务餐饮、娱乐特色、休闲餐饮精致生活体验商务配套服务周六、周日（节假日）•区域内居民、新家庭•周边区域居民、学生•过境、休闲的商务、旅游客•其他区域中高消费力的居民重要性时尚潮流服饰、配饰、精品生活、家居、家电、百货休闲餐饮、娱乐配套服务引发需求19%33%15%18%17%5%8%13%20%22%13%4%8%5%0%5%10%15%20%25%30%35%学生常住办公旅游经营公务员商务占比（日常）占比（周末）花费最多的店铺类型——按年龄年轻人更喜欢到现代销售渠道购物，这与他们的生活方式和收入无关。未来年轻人会继续选择现代销售渠道购物，这将进一步削弱传统销售渠道的重要性。394240403835404341396896541037712164341总计小于等于2425—3435—3940—4950—65菜市场传统食杂店便利店百货商店百货商店中的超市超市大卖场7854243902257254171390704总体小于人民币500人民币501—900人民币901或者以上所有支出（人民币）新鲜品类的支出（人民币）根据花费金额将消费者分为三类：第一类：29%，第二类：32%，第三类：39%54%51%58%58%花费——按消费金额平均每月支出：食品（包括新鲜食品、杂货、个人护肤用品）服装、休闲娱乐、用品等。平均每月新鲜食品的支出量为最高。小结——消费客群统计——年轻人及外来商务性流动性人口高年轻一代更具影响力的购物者随着现代业态的发展，消费者更经常的到上述超市、大卖场及专卖店购物年轻一代更倾向于在现代商业所提供的便捷的渠道购物，而且购物消费所针对的品类更强（如：品牌服饰、电子产品等）；而周边的常住性消费群体——更多是在生活方式和收入的反映，购物的倾向性是更多的针对优质的日常家庭生活所需的用品及食品；我们认为随着他们的日趋提高，这群人将继续加大在现代渠道消费主要问题是：他们目前在本地区核心商圈内仍缺少相对高端集中的消费场所地块基本状况说明1项目周边区域现状2项目周边商业市场分析3个案分析4华东服饰广场位于贯通南北的长安南路上，是目前该地区最大的商业体，经营面积近3万平方米，分为七层。负一层至四层分别经营百货服饰类商品，五六层为配套电玩休闲、文教类商业。租金价格物业费押金负一层50-70元/平方米15元/平方米1-1.5万一层180元/平方米15元/平方米1-1.5万二层100-120元/平方米15元/平方米1-1.5万三层50-70元/平方米15元/平方米1-1.5万四层25-45元/平方米15元/平方米1-1.5万注：五、六层为整体性租赁。华东服饰广场第三章项目SWOT分析项目SWOT分析1项目综合评价及项目发展策略2项目商业运作SWOT分析优：项目整体做同一规划运作，占据先发优势，规模在本区域内也具代表性；地块周边交通便利，地铁两条线路的站口紧邻项目；整体规划较为超前，适应性较强；项目面对曲江会展中心，具有相当的集客能力。劣：商业体量较大，加大项目的招商和培育难度；目前20亩商业用地之外的商业用地还未取得；现阶段周边特别是东、北两侧是自然村落商业形象及经营规模