XXXX年广厦之江珊瑚村综合项目咨询定位报告

1谨呈广厦置业集团公司2010年3月广厦之江珊瑚村综合项目咨询定位报告2What做什么逻辑步骤Why为什么2、大杭州房地产市场研究总体市场分析土地市场分析分物业市场分析（酒店式公寓、商圈分析、高档酒店市场）1、之江转塘区域发展研究区域之于城市的角色判断区域总体规划分析区域空间格局分析区域经济及产业分析高端居住市场研究（住宅、酒店式公寓）高档酒店市场研究区域旅游市场研究区域区域商业市场研究区域办公市场研究开篇谋局（总体市场及地块分析）7、分物业定位建议项目背景研究3、项目发展条件研究地块整体地块景观分析地块交通分析地块周边环境分析地块swot总结6、项目总体定位建议项目总体定位建议项目主题定位建议物业布局建议物业功能组合建议道路交通组织建议酒店式公寓定位高星级酒店定位配套商业定位项目定位建议筛选条件：地块性质区域定位市场情况.……可能性可行性4、区域分物业市场研究区域谋略（区域分物业市场分析）5、高档类似项目案例分析定位谋策项目适应性及竞争性分析筛选条件：区域市场本项目可发展物业建议3谋局篇之江转塘区域发展研究大杭州房地产市场概述项目自身发展条件研究项目背景研究4区域之于城市的角色判断区域总体规划分析区域空间格局分析区域经济产业分析1.之江转塘区域发展研究55之江之于大杭州的城市功能之江休闲度假区位于大杭州西南；西湖、西溪、之江旅游圈的组成部分，在城市体现的主要功能是旅游、休闲、度假功能；板块定位为城市的后花园；高端休闲度假居住区、创意创作区。之江休闲度假区西湖景区传统市中心西溪湿地大杭州区域图西湖、西溪、之江旅游带66之江区块规划定位2007年，《杭州城市西部地区(上泗区块)保护与发展规划》优化工作完成，其中之江地区的开发建设面积达到41平方公里，同时提出了推进之江工程，打造“品质之江”，把之江度假区建设成“世界级旅游休闲胜地、生态建设示范区、创新创意产业集聚区、旅游综合服务区”一地三区的目标。之江度假区的“发现之旅”将是一个综合发掘和整合旅游资源的过程。除发展特色旅游景点、休闲娱乐设施、生态农业旅游和现代会展旅游等业态外，钱塘江、龙井茶、大清谷等特色旅游资源将得到整合，并逐步完善配套旅游服务和集散功能，在之江度假区形成一条多元化的大旅游产业链，以规模效应赢得世界旅游休闲目的地的国际竞争力。“发现之旅”世界级休闲地之江板块自身规划发展目标是“世界级旅游休闲胜地、生态建设示范区、创新创意产业集聚区、旅游综合服务区”一地三区的目标——这个目标的完成过程就是一个之江的发现之旅的过程。世界级旅游休闲胜地生态建设示范区创新创意产业集聚区旅游综合服务区本项目思索?打造高级别的休闲度假产品发挥传统生态产业优势提供旅游后休憩栖息之场所给有艺术细胞的人发挥创意的场所77之江区块总体规划定位规划结构规划用地布局形成“一心五轴六片”的空间结构形式一心：即位于度假区中西侧的中心绿地，也是上泗地区的中心绿地；是之江旅游度假区、转塘镇区和浮山双浦地区的绿化核心，是地区绿化景观和生态环境的重要节点。五轴：即之江路发展轴、之浦路发展轴二条发展轴和绕城公路绿化景观轴、云河路(320国道)生态发展轴、沿钱塘江生态绿化景观轴三条生态景观轴；六片：即规划区内的六个功能片区，具体为综合度假片区，北部居住片区、商贸旅游片区、南部居住片区、沿江旅游度假片区、生态保护区。中心绿地规划用地布局形成“一心五轴六片”的空间结构形式，居住片区、商贸旅游片区、生态保护区相互依存，形成完善的空间发展格局88之江区块总体规划----区域对外交通对外交通：之江路--往东沿钱塘江，经六和塔可至杭州市区；320国道—往富阳方向；灵梅遂道--往北经梅家坞和隧道，可至灵隐再达市区；之江大桥--往东跨江经浦沿至萧山；轻轨线（规划中）--往东经之江大桥跨江至萧山，往西至富阳并与杭州市经轨线连接，停靠站在中心十字西侧；水上航线--钱塘江边开辟度假区专用码头道路交通四通八达，快速便捷；未来将建成规划轻轨和之江大桥进一步便利了之江板块的交通99内部交通：度假区内部干道(规划中)采取环路，环路是联系各功能区块的主通道。绕城公路是快速高架干道。此外，还有度假区专设的游览车道、自行车道、步行道和马车道之江西路--在度假区北部横贯东西，连接高尔夫球场。支路--各功能区块内部的道路。自行车道--建立一个便利的非机动车系统。步行系统--以江滨风景线及商业步行街特色的步行系统。区内轻轨系统--今后沿林荫环路外侧设立区内轻轨系统。绕城公路步行道自行车道马步行街车道游览车道之江西路道路交通规划：区块内部交通呈圆弧型，游览道、行车道、步行道合理分离，便于游览活动的开展之江区块总体规划———内部交通1010之江区域开发现状目前开发情况以之江路为界来判断，之江路以北基本已开发，以住宅、游乐用地为主，规划予以保留；之江路以南基本未开发，目前基本以农居、企业、水塘为主。近几年，之江板块开发建设主要集中在之江路以南，围绕之江路、之浦路等区域主干道开发。之江板块之江路以南的区域比重较大，尚处于待开发阶段，是近几年区域开发的重点之江路1111之江区块——商业项目规划用地规划本案之江度假区1101冰雪世界——旅游休闲项目占地面积为349亩，文化旅游商业兼容用地02SHOPPINGMALL占地面积为557亩，56万方，文化旅游商业兼容用地03核心留用地04沿江文化旅游商业地块占地面积为146亩，文化旅游商业兼容用地05沿江住宅地块占地面积为185亩，住宅用地06南片住宅区占地面积为140亩，住宅用地07凤凰创意产业园区——创意办公产品占地面积332亩，工业工地08转塘特色商业街占地面积为420亩，文化娱乐及商业金融业用地09浮山科技区——办公产品占地面积为70亩，商业金融业用地10浮山科技区——办公科研产品占地面积为65亩，科研用地11派拉蒙影城主题公园占地面积350亩，文化旅游商业兼容用地之江区块作为旅游休闲区域，近期会有冰雪世界、派拉蒙电影主题大量主题鲜明的商业旅游项目；将规划一个56万平的大型shoppingmall、52万方转塘特色商业街；开发三个创意办公类项目——未来之江板块将是一个自身配套完善、功能齐全的板块。形成很浓厚的休闲旅游度假以及创意创业氛围。1212之江区块产业布局之江区域整体产业是以旅游休闲产业为支柱、以艺术创意产业和总部经济产业为补充的多功能发展格局。旅游休闲产业——以东部区域为核心，衍生到整个区块旅游休闲产业是支柱：依托区域丰富的旅游景点，大力发展自然景点游、主题景点游、乡村及农业观光旅游、工业旅游、大学旅游、以及相关旅游生活配套产业创意文化产业——转塘单元创业文化产业是补充：依托中国美院等高校，发展以艺术创意为主题的转塘单元本案之江度假区产业规划单元11休闲旅游度假区艺术创意主题转塘单元总部经济主题浮山单元休闲商务和总部经济产业——浮山单元商务和总部经济产业是升华：总部经济和休闲商务随着板块成熟发展起来，将会加快区域成熟的进程。13总体市场分析土地市场分析酒店式公寓市场分析高星级酒店分析商圈分析2.大杭州房地产市场研究1414杭州市整体商品房市场杭州市销售量09年3月开始攀升，之后呈现量价齐升，供应量也随之增加。存量房则由09年初的三万套下降到年底的一万套。成交均价去年3月开始一路攀升，今年2月份价格突破两万，与去年低点比翻了一倍。10年年初两个月为传统淡季，成交量有所下降，但价格整体趋势仍然保持向上。商品房市场火爆、商品房存量不断减少，商品房均价不断上扬。杭州楼市成为全国沸点楼市之一。1515杭州市商品住宅分布区域下沙、江干、滨江区三个区域成交量占市成交量比重最大。区域内在售楼盘较多支撑了成交量。之江区由于目前推出市场产品不多，所占市场比例不高。杭州09-10年2月商品房分区市场份额变化下沙、江干、滨江三个主力供应区比重最大，之江区目前上市产品不多，竞争相对较小1616区域整体市场分析之江区09年3月-12月成交量保持在200套上下，月份达到成交最高点，进入10年成交量骤降，供应量与成交量变化趋势基本相同。区域成交价格在4月到达谷底后开始上涨11月底均价达到最高点，突破两万元，之后保持在19500元上下。09年区域存量呈现持续下降趋势，10年前两个月降至三百余套。之江板块商品房销售非常火爆，体现在存量房急剧减少、新增供应快速消化、目前已经差不多是无房可售的局面1717总体市场分析土地市场分析酒店式公寓市场分析高星级酒店分析商圈分析2.大杭州房地产市场研究1818杭州市土地市场分析09年土地出让量是自03年以来最高点，建筑面积接近七百万方；楼面地价同样达到历史最高点。09年各区域成交地块中，江干区成交量最多，建筑面积203.4万方，其次是拱墅区与下沙区。土地成交楼面地价最高为上城区，达到16588元/㎡。随着市场的不断升温，地价越来越高。09年的全市平均楼面价已经突破一万，最高的上城区09年均价达到16588元/平方米。09年拱墅、江干、下沙是土地供应三大区。1919杭州市土地市场分析10年1-3月土地出让量达到57万方，建筑面积175万方，出让金已达到152亿元。。到2010年3月，土地市场持续升温。3月拍出文晖路地王。楼面价达到25000元/平方米。2010年1月-3月滨江区成为土地供应大户。202008年6月至今，土地出让量达到114万方，建筑面积397万方，商业用地量十分充足。各区域中，下城区土地出让量及建筑面积最多，土地出让量第二大区域是西湖区，但该区建筑面积要少于江干。之江区商业用地出让量最少，建筑面积不到12万方。杭州市商办用地出让情况08年6月至今，商业办公用地出让达114万平方，建筑面积接近400万。主要集中在下城、江干、西湖等区。之江区出让有限，仅5.9万平方米商办土地，区域内商办项目较少。21总体市场分析土地市场分析酒店式公寓市场分析高星级酒店分析商圈分析2.大杭州房地产市场研究2222目前国内存在的酒店式公寓主要有二类：I.一类是有统一的酒店式经营管理的标准型公寓酒店，只租不售，通常以高端客户为服务对象，引进先进的国际/国内酒店管理公司；II.另一类是以小产权为特征，相对集中管理的公寓酒店，以小户型与酒店式服务为卖点目前杭州市标准型酒店公寓基本没有，均为出售或租售混合。杭州产权式酒店公寓自04年面世，地段好的周边配套成为消费者的首要参考因素；而价格直接关系到其承受能力也就成了购房者考虑的重中之重。90年代出现，以外籍人士与境内高收入客户为主要服务对象；不零星出售，只是出租，侧重居住功能，同时可能还兼顾办公，；酒店管理公司多为较一流公司，采用大酒店的一些服务内容和管理模式；多半以“小户型单身公寓”的面貌出现，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为主要卖点；将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主自由居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营；全部或部分酒店式服务，服务管理次于大产权服务式公寓产权型酒店式公寓产权型公寓式酒店标准型酒店式公寓杭州市酒店式公寓市场——分类酒店式公寓分两类，一类是纯租赁的，一类是销售型的。杭州市酒店式公寓除了云天财富中心和欧美中心是部分持有的，其余基本上是销售为主。2323杭州市酒店式公寓市场分布目前杭州市场的酒店式公寓项目主要集中在新城及滨江一带，早年主城区的供应基本消耗完全，景观度假型的酒店式公寓目前市场也处于起步阶段。（图中标绿为将售项目）第六大道福雷德广场风尚蓝湾星光国际视界之窗柏悦轩西溪CIC留庄原筑壹号万象城城市芯宇西湖金座360空间易购大厦MOHO尚筑西溪天堂西溪峰尚凤凰城广场同方国际云溪印象观澜龙禧广场水岸帝景泰地北上新城时代现代印象大西溪板块之江万银国际都会钱塘光彩中心华联UDC五福天地名汇公馆盛泰名都智格星座You盘时代三墩新天地杭州酒店式公寓多为商办项目，目前呈现遍地开花的局面，未来供应项目达10余个，之江板块目前竞争不激烈，仅有一个项目。24241.211.331.191.218.150.320.001.002.003.004.005.0