XXXX年昆明城中村项目研究（含18个项1731377999

报告分为二大部分：1、个案篇——18个城中村项目的基本数据及横向比较2、正文篇——昆明城中村基本情况、各区改造进展及2010年任务、城中村改造带来的影响等城中村项目市调名单及项目个案数据名称区域占地（亩）容积率总户数（户）住宅均价（元/㎡）南亚风情·第壹城南市区282.454.5721408500西山新城西市区80.073.9717005500鼎易天城高新区65.964.8211606000天骄北麓北市区3806.0119554300拓东.奥林匹亚花园市区27.62.831000——SOHO俊园市区29.224.110367200豆腐营13号市区49.754.168007500滨江俊园市区3263.9910486800启鸿·假日城市高新区223.44.2544706000汇都国际2期市区42.786.0130010000经典壹城高新区60.875.88325500凤凰龙城项目市区207估5.0——7000别样蓝天南市区3832.958787000联邦国际中心西市区2102.545005000志远城市综合体市区79.06估5.025007500新域盛景西市区63.22.510846000翡翠湾市区133.72.09111008500春城慧谷高新区10003.8530005500南亚风情·第壹城（滇池路福海片区城中村改造项目）地址滇池路中段原南亚风情园旁边开发商昆明诺仕达企业(集团)公司位置区域市区占地面积282.45亩建筑面积97.8万㎡容积率4.57绿化率22.9%建筑规划高层、多层★物业形态住宅写字楼商业酒店25%、14%、38%、5%建筑风格东南亚、海派、现代欧式风格★住宅户型58.19㎡—277㎡（其中90㎡以下，约占36%；90—120㎡，约占50%120㎡，约占14%）住宅总户数2140户（车位4700）销售状况住宅销售95%，商业未开盘管理费1.8元/㎡．月（住宅）装修标准毛坯房施工进度主体施工开盘时间2009年12月6日（一期）2010年1月3日（二期）交房时间2011年10月31日住宅均价7600元/㎡（一期）8500元/㎡（二期）11800元/㎡（三期-天幕别墅）整体效果图南亚·星辰组团东南亚建筑风格南亚·星河组团海派建筑风格南亚·星光组团现代欧式建筑风格卖点分析综合体、未来商业中心较好的地段价值优质客户资源相对创新的产品（高层住宅顶层别墅类产品——天幕别墅、StreetMall、）主力户型户型图89㎡E2户型2室内2厅1卫单位数量单位价值（元）Ⅰ建筑安装工程费用1住宅万m224.6——占总建面25%2商业万m232.8——占总建面33%3写字楼万m213.9——占总建面14%4回迁住宅万m27——占总建面7%Ⅱ其它工程费用1征地、补偿费用万m225.4——拆迁面积Ⅲ基本预备费用静态投资四销售推广五销售收入1住宅万元24.68500二期均价2商业万元32.835000未开盘，预计价3写字楼万元13.99000未开盘，预计价六税金七自持物业八整盘收益占估算总价值的比例（%）★南亚风情第壹城项目每亩地价接近1000万元，楼面地价约3000元/m2；拆建比为：1：3.85技术经济指标工程或费用名称序号项目名称：南亚风情第壹城备注104㎡B3户型3室内2厅2卫原南亚风情园所在区域南亚风情第壹城所在区域概念性规划效果图西山新城（西山区苏家村城中村改造项目）地址苏南路(西部石材城旁)开发商云南百集龙集团、渝商投资集团位置区域西区占地面积1700亩（一期80.07亩）建筑面积400万㎡（一期196693㎡）容积率3.97绿化率40.11%建筑规划高层★物业形态住宅写字楼商铺（61%、20%、17%）建筑风格现代简约★户型区间43㎡—135㎡（一期）住宅总户数1700户（一期）地上车位500，地下120043㎡，528套，占第一批开盘户数75%78㎡，88套，占第一批开盘户数13%110㎡，88套，占第一批开盘户数13%销售状况销售约80%管理费（待定）元/㎡．月装修标准毛坯房施工进度国际云石大厦A、B座施工至19层开盘时间2009年9月26日（一期）2010年1月16日（二期）交房时间2010年9月30日（一期）住宅均价4300元/㎡（一期）5500元/㎡（二期）西山新城总体鸟瞰图西山新城一期沙盘西山新城平面示意图卖点分析价格优势草海片区的升级改造利好占地1700亩大型综合性楼盘交通便利片区发展潜力大长远升值潜力大等主力户型户型图多变自由一房建筑面积：68.16㎡一房2厅一厨一卫一阳台单位数量单位价值（元）Ⅰ建筑安装工程费用1住宅万m212——占总建面61%2商业万m24——占总建面20%3写字楼万m23.36——占总建面17%4回迁住宅万m20——占总建面0%Ⅱ其它工程费用1征地、补偿费用Ⅲ基本预备费用静态投资四销售推广五销售收入1住宅万元125000一、二期均价2写字楼万元3.365500二期均价六税金七自持物业1商业万元4100一层每月每m2租金八整盘收益占估算总价值的比例（%）一期为开发商自有地块，不涉及回迁项目名称：西山新城序号工程或费用名称技术经济指标备注舒居大三房建筑面积：101.62㎡3房2厅1厨2卫2阳台西山新城一期规划图西山新城总体规划图鼎易天城（新发村城中村改造项目）地址昆明高新区海源北路658号（高新公安局正对面）开发商云南鼎易房地产开发有限责任公司位置区域高新区占地面积65.96亩建筑面积252005.40㎡容积率4.82绿化率37.7%建筑规划高层小高层物业形态住宅写字楼商铺住宅占约60%，商业+写字楼占约34%建筑风格现代简约户型区间50㎡—130㎡住宅总户数1160户车位：1100个销售状况销售约0%管理费（待定）元/㎡．月装修标准毛坯房施工进度主体施工开盘时间预计2010年6月交房时间2011年底住宅均价预计6000元/㎡鼎易天城效果图鼎易天城沙盘鼎易天城沙盘卖点分析交通便利二环脚边教育之城，既引进“昆明三幼”入驻又绑定“高新一小”，且众多名校环绕周边“空中墅式公寓”写字楼创新产品单位数量单位价值（元）Ⅰ建筑安装工程费用1住宅万m210.44——占总建面70%2商业万m2——3写字楼万m2——4回迁住宅万m26.96——占总建面28%Ⅱ其它工程费用1征地、补偿费用万m2回迁465户Ⅲ基本预备费用静态投资四销售推广五销售收入1住宅万元10.446000未开盘，预计价2商业万元3写字楼万元六税金七自持物业八整盘收益占估算总价值的比例（%）7.797.7916000项目总投资56720.4万元，其中环保投资为970万元。净用地面积66.6亩，建筑面积：252279.8m2，建设内容为33层住宅6栋；3层幼儿园1栋；2层独立商铺3栋；25层酒店式公寓1栋；24层商务中心1栋；33层圆形公寓1栋。未开盘，预计价占总建面30%项目名称：鼎易天城序号工程或费用名称技术经济指标备注主力户型户型图C4户型一房二厅一卫建筑面积约：50.24㎡C1户型二房二厅一卫建筑面积约：89.48㎡D3户型三房二厅二卫建筑面积约：130.82㎡天骄北麓（上庄村、右营村城中村改造项目）地址盘龙区烟草二号路红云小区旁开发商云南伦华房地产开发经营有限公司位置区域北市区占地面积380亩（一期）建筑面积1022172.78㎡，其中商业67409.2㎡容积率6.0绿化率45%建筑规划高层（34层）物业形态住宅（93.4%）、商业（6.6%）建筑风格现代简约户型区间16.26㎡—140㎡住宅总户数11955户车位：低于1：1销售状况0%，未开盘管理费1.2元/㎡/月（暂定）装修标准毛坯房其中：60㎡以下为精装。施工进度主体施工开盘时间预计2010年5月交房时间2011年12月住宅均价预计4300元/㎡（开盘起价3666元/㎡）天骄北麓鸟瞰图天骄北麓沙盘天骄北麓沙盘卖点分析价格优势教育资源丰富（昆烟幼儿园、昆明市第三幼儿园、昆十中、昆八中）成熟地段的大型社区项目名称：天骄北麓技术经济指标序号工程或费用名称单位数量单位价值（元）备注Ⅰ建筑安装工程费用1住宅万m295.5——占总建面93.4%其中：回迁住宅万m318.0——九栋回迁房2商业万m26.7——占总建面6.6%3写字楼万m2——Ⅱ其它工程费用1征地、补偿费用万m230.0——60%回迁安置，40%货币补偿Ⅲ基本预备费用静态投资四销售推广五销售收入1商品住宅万元77.54300预计价；广告36666元起价2商业万元6.7未开盘，尚无定价3写字楼万元六税金七自持物业八整盘收益占估算总价值的比例（%）主力户型图贵族公寓幸福三房彰显尊贵天骄北麓所在位置图天骄北麓施工进度图拓东·奥林匹亚花园（太乙桥村城中村改造项目）地址盘龙区人民东路与环城东路中段开发商云南普隆房地产开发有限公司位置区域市区占地面积27.6亩建筑面积11万㎡容积率2.83绿化率33.1%建筑规划高层、超高层物业形态住宅建筑风格现代时尚户型区间30㎡—100㎡住宅总户数户车位：个销售状况0%管理费2.85元/㎡．月装修标准施工进度主体施工开盘时间2010年4月交房时间2011年6月住宅均价——元/㎡拓东·奥林匹亚花园总平面图卖点分析由于地处一环内，地块稀缺、周边配套齐全，完全具备了一个高档住宅应有的素质目标客户群主要为年轻的中产阶级SOHO俊园（凤凰新村城中村改造项目）地址盘龙区北京路延长线（北站隧道口）开发商云南俊发凤凰置业有限公司位置区域北市区占地面积29.22亩建筑面积7.99万㎡容积率4.1绿化率40%建筑规划高层、多层物业形态住宅商铺（分别占比80%、20%）建筑风格后现代、立体美感户型区间住宅：46㎡—144㎡90㎡以上，256套，占24.7%90㎡以下，780套，占75.3%住宅总户数1036户车位：330个地上销售状况100%管理费1.5元/㎡．月装修标准毛坯房施工进度封顶断水开盘时间2009年6月27日交房时间2010年10月住宅均价6500元/㎡（开盘均价）7800元/㎡（尾盘均价）SOHO俊园效果图SOHO俊园沙盘SOHO俊园沙盘卖点分析轻轨物业世纪俊园大社区为核心的北市中央商务区逐步完善与成型户型打造集办公、居住、投资三大功能于一体，部分户型可实现居住与办公的切换SOHO俊园独家开创的4.7米挑高大堂1000平米的空中会所单位数量单位价值（元）Ⅰ建筑安装工程费用1住宅万m26.39——占总建面80%2商业万m21.6——占总建面20%Ⅱ其它工程费用1征地、补偿费用万m25拆迁面积Ⅲ基本预备费用静态投资四销售推广五销售收入1住宅万元6.397000住宅整盘均价2商业万元1.632000未开盘，预计价六税金七自持物业八整盘收益占估算总价值的比例（%）SOHO俊园回迁338户到世纪俊园项目名称：SOHO俊园序号工程或费用名称技术经济指标备注主力户型户型图B4户型1室1厅1厨1卫1阳台建筑面积：50.00㎡A1户型2室2厅1厨1卫2阳台建筑面积：97.00㎡C3户型3室2厅1厨2卫1阳台1入户花厅建筑面积：112.00㎡SOHO俊园位置图豆腐营13号(豆腐营城中村改造项目)地址西山区海埂路豆腐营东南亚珠宝中心正对面开发商云南新都昌房地产开发有限公司位置区域市区占地面积49.75亩建筑面积126836.98㎡容积率4.16绿化率35%建筑规划高层（南区住宅）多层（北区商业）物业形态住宅、公寓、商铺、酒店41%、8%、37%、12%建筑风格现代简约住宅户型区间公寓：33㎡，50%；40多㎡，25%；55㎡，25%商业：10—200㎡住宅（超过80%回迁）住宅总户数约800户（地上车位787）销售状况未开盘管理费（待定）元/㎡．月装修标准初装施工进度北区（地上施工）南区（打桩）开盘时间2010年6月份交房时间2010.10（北）2011.8（南）均价住宅/公寓：7500元/㎡商铺：30000元/㎡整体效果图住宅效果图商业效果图卖点分析专业女性主题广场云纺品牌输出、招商、运营40年独立产权商铺单位数量单位价值（元）Ⅰ建筑安装工程费用1住宅万m23——占总建面2