XXXX年河北保定未来石城市综合体项目定位报告_53p_前期

保定未来石项目定位报告2013年2月未来石定位分析未来石定位分析1、保定宏观数据分析2、保定商业项目分析3、未来石项目分析4、未来石项目定位5、未来石消费客群北京天津保定石家庄140公里125公里145公里城市区位保定市位于河北省中部，地处京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。行政区划保定市管辖3区（新市区、南市区、北市区）、4市、18县，另设高新技术开发区。总面积2.21万平方公里，是河北第一大市，市区总面积312.3平方公里，建成区面积96.8平方公里人口总量2011年，保定市年末总人口1106.08万人，其中常住人口1079.61万人，市区人口为110万人，是河北省人口最多的市之一。城际交通项目距北京140公里、天津145公里、石家庄125公里，有多次公路及铁路车辆往来，交通方便城市概况保定市位于河北省中部，面积、人口均居河北前列，交通便利6从经济发展水平来看，保定房地产将处于高速发展期的初始阶段2011年保定市GDP为2449.9亿元，按可比价比上年增长12%；宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。目前处于快速发展的初始阶段800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2011年，保定的GDP增速为12％，房地产行业将处于高速发展期房地产市场处于快速发展期的初始阶段，市场呈现出快速发展的特征，以生存、改善为主的需求将成为市场主要需求宏观层面高速发展期保定以工创市，工业企业众多，除原有西郊八大厂外，新兴企业也逐渐兴盛，上市公司数量居河北首位工业企业“一五”时期建成的“八大厂”即：当时全国156个重点项目当中的胶片厂、化纤厂、造纸厂、热电厂、蓄电池厂、变压器厂、通用机械厂（铸机厂）、棉纺厂，至今在全市工业经济中发挥着骨干作用；近年，又涌现出中国英利、长城汽车集团、八达集团、凌云工业集团、三利集团、启发集团、安药集团、康达集团、巨力集团、立中集团等一批新的骨干企业产业层面保定长城汽车厂保定市工业发达，且业绩突出，在河北省41家上市公司中，共有10家为保定市企业，占1/4保定市上市公司为：天威、乐凯、风帆、天鹅、凌云、华夏科技、宝硕、长城、立中车轮、天威英利YGE河北省主要城市上市公司数目情况（家）保定石家庄唐山秦皇岛10872高新区是政府规划的主要产业区，电谷是其规划重点项目之一，保定产业集群的形式日渐明晰高新开发区是政府规划的主要的产业区，目前已形成软件园区、工业园区、大学城3个园区，为保定工业的发展注入了新的活力保定高新区是国内惟一的国家级新能源与能源设备产业基地，其规划的“电谷”着力于充分发挥产业技术的优势，打造‘中国电谷’，建立全国首座“太阳能之城”产业层面高新区电谷规划示意图电谷预计2015年开发面积达13万平方公里，实现产值1000亿元目前，以天威保变、风帆集团为龙头的输变电产业、绿色储能产业已在国内相关行业中占据重要地位中国电谷已经形成国内唯一的集风能、太阳能、输变电、储能、节能节电于一体的产业体系新能源，产业集群形式日趋明晰科技园工业园大学城市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同时，还将产生大量的，消费需求。园区名称园区产业主要企业保定国家高新区中心科技园能源、软件开发、数码电子英利绿色能源控股有限公司、保定天威集团有限公司、乐凯集团、河北博为电气有限公司、保定东大太阳能科技有限公司西区工业园以食品、轻工业生力八达啤酒有限公司、欧麦八达麦芽有限公司保定高新区大学城（原华北工业园）教育河北大学、河北省第二外国语高中产业层面快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的未来发展起到带动作用。保定保定保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。轨道交通：保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。铁路枢纽：2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。区域交通城市发展战略－“北跨、南进、东拓、西优、中提”，拉大城市框架，提高幅射力城市发展规划保定城市总体规划城市总体规划“一主三次”，形成以保定市为中心的经济板块和以定州、涿州、“白沟·白洋淀温泉城”为次中心的副经济板块按规划，到2020年，主次城市人口规模将占全市总人口22%以上；GDP将占全市55%以上中心城区整体规划实施“北跨、南进、东拓、西优、中提“的空间战略城市性质确定为国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业及现代服务业基地至2020年，中心城区城市人口180万人，建设用地规模180平方公里保定中心城区规划保定城市规划突破行政区划界限，强化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架保定市第二产业基础雄厚并发展良好，经济层面相对稳定抗金融风险能力较高；保定市人均收入较低，但整体消费意愿较高，消费需求旺盛新技术产业发展前景乐观，国家级高新区的确立为区域内带来了较多优质企业与高素质并有一定支付能力的青年群体；宏观小结：保定市城市规模大，人口基数大，城市化率较低且农人口占比高。保定市拥有众多高等学府学生众多，消费潜力巨大项目位于城市发展主要方向上属于保定市发展的门户未来石定位分析1、保定宏观数据分析2、保定商业市场分析3、项目分析4、项目定位5、消费人群保定市依区域初步形成三大商圈，商业市场出现细分，基本完成商业进化过程。高区商圈特色：•以保百购物广场为代表•保百购物广场是目前保定市场上最高端的综合性商场•认知度高，设施及装修档次较高裕华路商圈特色：•以传统百货业态为核心，经营品类齐全，定位以中端日常消费为主•客户呈现年轻化、外地化趋势，是下属县市客户在市内的主要消费地•已出现明确市场细分，有国美、电子城、茶叶城、小商品批发城等专业市场时代商圈特色：•以时代、新天地百货等为代表•是市区居民主流消费地，定位中高端•经历一段时间积累，市场认知度高，价格相对较高，客流旺盛•附近将有万博商贸广场、万达商贸中心、燕赵国际等高端新项目出现，整个新市区商圈处于逐步提升的过程之中商业格局时代商圈裕华路商圈高区商圈裕华路商圈保百大楼北国商城裕华金街商业大厦总购颐高数码裕华小商品城钟楼商厦裕华名品保定商场明华电脑城财满街时代商圈裕华路商圈高区商圈裕华路商圈特色：•以传统百货业态为核心，经营品类齐全，定位以中端日常消费为主•客户呈现年轻化、外地化趋势，是下属县市客户在市内的主要消费地•已出现明确市场细分，有国美、电子城、茶叶城、小商品批发城等专业市场•是保定市最古老的商圈消费者认知程度高时代商圈时代商厦大世界香江好天地新高点家具国贸新天地百货燕赵国际（乐购）万博广场（沃尔玛）早市时代商圈裕华路商圈高区商圈时代商圈特色：•以时代、新天地百货等为代表•是市区居民主流消费地，定位中高端•经历一段时间积累，市场认知度高，价格相对较高，客流旺盛•附近将有万博商贸广场、万达商贸中心、燕赵国际等高端新项目出现，整个新市区商圈处于逐步提升的过程之中•属于新兴商业区是中高端消费人群消费目的地。高区商圈保百购物广场惠友超市九号国际城京海时代商圈裕华路商圈高区商圈高区商圈特色：•以保百购物广场为代表•保百购物广场是目前保定市场上最高端的综合性商场•认知度高，设施及装修档次较高•商圈内商业正处于起步阶段，但发展迅速。•主要客群为高区中高端消费人群。项目宏观位置保定未来石项目位于保定市区东侧，紧邻保定环城干道东三环，南侧为保定市中轴路七一路，距离京珠高速、京石高铁保定站仅2公里交通便利。未来石市政府火车站高铁站项目宏观位置高铁站民营工业园卓正酒店东湖大学城关汉卿剧院未来石项目交通分析未来石高铁站京石高速东三环东二环七一路复兴路两高一轴环绕项目交通便利可达性高项目周边环境分析景色怡人、文化深厚、交通便利、发展迅速项目周边分析居住区居住区商业区未来石剧院/会展商务区沿湖商业东湖娱乐区东湖休闲娱乐中心区CRD初步形成项目自身分析区域发展分析保定CRD的雏形以基本体现，区域内现有的在建项目都以满足CRD的要求为主。项目自身业态配比丰富能满足周边区域目前的消费需求。周边区域流动人口数量庞大，中高消费潜力人群密集消费潜力旺盛巨大。区域周边交通配套全面特别是高铁、高速公路使周边区域来本区域的时间成本降低。保定市缺少真正的商业综合体，随着消费者消费需求的提升现有商业很难满足市场消费需求。项目所在区域是保定的门户也将是保定政府的重点发展区域，后续发展前景较好。本项目的优势分析1、本区域现有的商业不能满足消费者需求；2、保定市区商业缺少能满足一站式消费的购物场所；3、保定的商业发展已经进入高速发展期；4、便利的交通能满足目的性消费要求；5、城市综合体正在成为新兴消费模式；6、完善的硬件配套设施是商业项目不可或缺的基础；商业地产的市场发展需求满足吃喝玩乐一站式购物消费需求的“城市综合体”市场需要什么样的商业？项目位置的优势未来石高铁站火车站保定CRDCRD核心区中心地理论是由德国地理学家克里斯泰勒在研究德国南部城市的基础上提出来的。1、中心地——向周围供给中心商品与服务的场所。2、中心商品——在少数的地点（中心地）生产、供给，而在多数的地点消费的商品。可分高级与低级中心商品。3、中心地等级——取决于供给中心商品和服务等级的高低。中心地等级与中心职能是相互对应的，中心地等级与其分布数量呈反比例关系，而且只能向下兼容的。4、中心性——中心地对其周围地区的相对重要性或发挥中心职能的程度。常用中心地供给自身中心商品后的剩余表示（总供给量与自身消耗量之差）。5、补充区域（市场区域、中心地区域）——指从中心地接受中心商品供给的周围区域。当中心与周围的供给和需求均衡时的区域范围成为补充区域的范围。6、商品服务范围（上限与下限）上限是由对中心商品的需求所限定的，为中心地的某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。下限是由中心商品的供给所规定的边界。中心地为供给某种中心商品而必须达到的该商品的最小限度的需要量，也称门槛人口或最小经济许可空间。中心地理论项目位置的优势项目位置的优势满足整个区域一站式购物消费需求的“城市商业综合体”城市的未来核心需要什么样的商业？铁路交通优势轨道交通诞生以来显著缩短了人们出行的时间，使城市与城市之间沟通起来更加便利、畅通。而高速轨道交通技术的诞生更加速了城市间各类资源的交流，为轨道周边区域、站点周边区域的发展带来飞跃。从以下众多案例中，寻找本项目的发展依据，并总结出新高铁、新东站将对本项目造成的深远影响及其重大意义。便利交通带来的优势·经济发展基本以第一、第二产业为主，经济发展落后·复合型人才稀缺，区域闭塞·交通不便，经济发展受到局限·吸引更多的投资商，引进高新技术人才·增强物流运输，提高经济效益，增加辐射范围·增加区域文化交流，同时引进高新文化产业合作·改变消费、生活方式，提高城市品质开通前开通后2012年动车的开通，为保定的经济带来了新的发展机遇本项目位于新东站的核心辐射范围，便利的交通能吸引更多人流来区域消费，为项目发展提供支撑动车对保定经济发展的影响便利交通带来的优势公共交通带来的优势提升保定市整体经济发展的商业建筑“高品质消费目的地”便利的交通带来了什么样的消费需求？商圈发展优势商业形态优势地块优势市场优势规划优势汇集购物、休闲、娱乐公寓、会议、居