XXXX年郑州正弘集团航空港项目前期

郑州正弘集团航空港项目——前期思路研讨报告引言航空港区虽然整体规划能级强，但是由于区域刚刚建设，大部分市民还未知晓，属于陌生区域。在这样的背景下，对本项目发展便提出了基础命题，如何突破不利条件，进行项目初期操作思路定位，使本项目能够持续发展。应贵司要求，同策咨询愿意竭诚参与到这一命题的研究与推进工作，现将初步的研究成果和各位领导进行汇报。项目理解远郊陌生区域，未来内部环境优越，规划发展可控性较强3“项目区位”——项目位于新兴航空港区，地理位置特殊，陌生区域“规模优势”——项目由12个地块组成，1140亩占地，综合容积率2.0，总建筑面积将近150万㎡“规划方案调整空间”——容积率具有操作调整空间，产品组合灵活“商业配套”——地块性质可以调整成居住兼容商业“生态资源”——项目地块围绕公园展开，同时兼顾南水北调主干渠景观资源以及北部张庄森林公园项目/特征城郊大盘属性航空港区特殊的“地理位置”《中原城市群发展战略构想》：提出中原城市群以郑州为中心，形成产业集聚、城镇密集的大“十”字形基本架构，确立经济一体化空间轮廓；郑州都市圈：郑州作为中原都市群第一层次，以郑州新区、中心城区为核心，发展成为大郑州中部地区具有较大影响力的区域性中心城市，领跑中原都市群。城市站位郑州“中原都市群”国家级发展战略，助推郑州城市跨越式发展新区地位郑州新区——重点发展产业区域，两轴两带八组团战略分布“两轴两带八组团”的发展格局“两轴”指的是东西走向的郑汴一体化产业发展轴，南北走向的郑东——航空港经济发展轴；“两带”是沿黄旅游产业带、东南部生态农业产业带；“八组团”是郑东新区、经开区、航空港、白沙组团、刘集组团、官渡组团、九龙组团、中牟组团，重点发展商务、金融、会展、科研、教育、先进制造业、郑州新区产业战略分布高新技术产业、临空产业、食品加工、环保型产业、物流、生态旅游产业、高效农业等。沿黄生态旅游度假带郑汴一体化产业带中牟国际物流枢纽航空港区定位国际化综合交通枢纽、临港型新型产业园区、低碳型生态宜居的现代化生态航空新城航空港区东临国际机场，北距郑州市区20公里，是围绕郑州新郑国际机场开发建设起来的一个重要的经济发展区域；郑州航空港区拥有中西部地区第一个综合保税区；郑州航空港区将以机场为依托，在市区东南部建设一座以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态航空新城北部物流商贸区南部临空产业区机场核心区航空港区功能布局“一核两区”按照“优化中心，发展南北，辐射周边”的思路，进一步优化航空港区发展布局，形成以空港为核心、南北两翼联动发展的“一体两翼”的总体空间框架，建设“一核两区”功能布局。“一核”——指中部48平方公里的机场核心区，重点围绕新郑国际机场建设全国大型枢纽机场和国际货运枢纽“北区”——北部16平方公里的物流商贸区，以航空物流、IT产业研发、商业贸易以及休闲居住功能为主“南区”——南部26平方公里的临空产业区，以加工制造功能为主，主要布局工业园区、高新技术产业园区、临港物流园区等“一核两区”功能布局，本案所属北区为物流商贸区及休闲居住区航空港区交通结构对外快速、高速道路完善，公共交通滞后，未来规划能级强“三纵四横”“三纵”——由京珠高速公路、机场高速公路、四港联动快速路组成“四横”——龙中公路、登封——机场——商丘高速公路、机场迎宾大道、S102省道组成“公共交通”“BRT”——目前处于规划阶段，没有具体实施计划“轨道客运交通”——“航城大道－航城环路”为大运量快速公交客运环网，南、北两片区各自以常规公交系统为主体形成网络系统航空港区生态环境本案地块内部拥有350亩市政公园南水北调生态走廊8大主题公园国家级战略工程，配以两岸200米的景观绿化带，打造郑州最大的生态走廊；港区北区规划湛庄体育公园、湛庄城市公园、航城中心公园和会展中心公园，南区规划枣岗城市公园、空港中心公园、牛村城市公园和梅河生态公园；地块内350亩中央公园南水北调生态走廊及8大公园规划，拥有优越的自然生态环境城市/基因“中原城市群”城市发展战略航空港区——未来现代化生态航空新城城区商品房住宅成交均价金水区7990/平方米惠济区8321/平方米郑东新区8568/平方米中原区5850/平方米管城区6171/平方米二七区6618元/平方米航空港区5200元/平方米新郑市4500元/平方米中牟县5000元/平方米城市东部、北部以及中心城区属于第一梯度，成交价格在8000-8500元/平方米；城市西部、南部城区属于第二梯度，成交价格在5800-6600元/平方米。郑州航空港区、新郑、中牟等城市外围区属于第三梯队，成交价格4500-5000元/㎡西南市场格局中牟5000航空港区5200新郑市4500二七区6618中原区5850惠济区8321金水区7990郑东新区8568第一梯队管城区6171第二梯队第三梯队航空港区为房地产发展断裂带、价格洼地，未来具有较强的升值潜力内部市场格局裕鸿世界港蓝翔花园沃金商业广场蓝天商务花园台湾科技园华鸿国际金融广场项目名称项目规模容积率产品销售均价（元/㎡）蓝天商务花园5万㎡1.3联排、洋房别墅9300元/㎡洋房5500元/㎡裕鸿世界港80万㎡1.5多层、小高层、洋房5600元/㎡沃金商业广场33万㎡3.2商业1F:1.8万元/㎡2F:1.1万元/㎡台湾科技园200万㎡1.7办公未开盘华鸿国际城市广场40万㎡2.7商业、办公、公寓未开盘在售待售已售区域市场处于起步阶段，在售项目屈指可数，商办项目占据半壁江山区域土地供应2010年10月至2012年5月，航空港区供应土地27幅，供应面积2014890万㎡，其中居住用地12幅，供应面积231956.4，商业金融用地10幅，供应面积216035.8㎡，工业用地10幅，供应面积1566898㎡；2010年10月至2012年5月，航空港区成交土地22幅，成交面积1319739㎡，其中居住用地13幅，成交面积381197.1㎡，商业金融5幅，成交面216035.8㎡，工业用地4幅，成交面积722506.4㎡；数据来源：航空港区管委会数据来源：航空港区管委会航空港区土地供求活跃，住宅用地占比30%，后期供应量庞大区域客户动迁人口已配给相应保障房，市场需求偏弱，区域市场容量基本为“0”合村并城项目涉及36个自然村；拆迁居民共计5.6万人；政府计划建设16个安置区域。STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATS•项目坐拥350亩市政公园，内部生态景观资源丰富；•商业配套完善，能够满足居民的生活需求；•综合容积率2.0可进行综合调整，有利于后期产品线丰富。•项目环境现状一般，周边基础配套设施薄弱；•项目规模体量达到150万㎡，后期项目去化有一定压力；•项目属于偏远区位，陌生区域。•“中原都市群”国家级发展战略，助推郑州城市发展•航空港区未来规划定位能级高，辐射能力强大；•产业支撑强，富士康、统一等大型企业已经入驻，为区域带来活力。•区域市场需求偏弱，市场容量基本为“0”；•未来规划存在不可控性。InternalfactorsExternalfactorsR1项目现状（项目当前背景分析）•区位：偏远区域，陌生区域•规模体量：150万规模体量•基础配套：周边基础设施薄弱•区域市场容量：市场容量基本为“0”•产业基础：富士康、统一等入驻，初具规模R2项目未来愿景（对于项目未来发展解读）•城市站位：“中原都市群”国家级发展战略•产业发展：规划能级高，辐射能力强；•市场潜力：价格洼地、价值高地核心问题我们要导入什么样的新客源？我们凭什么导入？我们什么时间导入？寻找核心驱动因素站在土地运营商的高度催熟土地使土地属性产生变化，土地价值提升国家规划持久战线高起点+重大规划未来的高土地价值与高溢价0阶段起步+持久规划实施短期的低土地价值与客户认知度矛盾——项目策略思考寻求契合优势竞争土地催熟——驱动因子A。产业，顺应区域发展大方向B。交通，缩短与城市核心距离A。公园，从景观绿化到城市公园B。商业，从生活配套到区域商圈——项目策略思考寻求契合优势竞争土地催熟——驱动因子A。产业，顺应区域发展大方向B。交通，缩短与城市核心距离A。公园，从景观绿化到城市公园B。商业，从生活配套到区域商圈产业驱动案例上海“一城九镇”之一，政府重点发展项目，新镇发展趋于成熟2001年9月，经上海市委市政府决策：在上海安亭区域建设上海国际汽车城规划面积100平方公里总投资已达人民币700亿元政策优惠《嘉定区促进文化信息产业行动方案（2009—2012年》《嘉定区现代服务业发展五年行动计划（2011-2015）》《嘉定区优秀人才住房优惠实施意见》《嘉定区促进总部经济发展若干意见》基础配套快速道路交通进行改善及新建轨道交通发展后期通车其他生活配套进行改造及新建安亭新镇核心贸易区产业驱动案例产业园以高新技术为导向，导入大批高知、高层次人才，产城融合发展目标发展方向：产城融合宜居城市/汽车研发、设计之都发展产业导向支柱产业：汽车整车、零部件制造新兴产业：新能源汽车研发、制造特色产业：汽车金融、新能源汽车租赁产业客户层次集聚各类高素质人才10.3万人外籍及海归人才1.02万人，入选中央千人计划人才19名，上海千人计划人才14名政府KPI：基础配套建设/相关优惠政策/近期实施计划产业KPI：明确的产业发展导向，导入匹配的产业客户产居结合：产业发展支持居住开发，居住开发支持产业发展产业驱动KPI产业驱动因素目前发展处于初级阶段，产业初步形成规模效应2012年初级阶段2020年2008年大力发展基地航空公司，形成以航空物流为先导的发展格局；建设北部片区和南部片区各9平方公里；加快项目引进和基础设施建设，初步形成功能完善的工业新区。2035年发展阶段成熟阶段航空港地区（不包括机场核心区）用地规模为34.93平方公里人口控制在33万人；临空经济三个功能园区框架基本形成，协调管理机制完善；经济总量在全市比重明显上升，成为推动郑州及周边地区发展的重要引擎。航空港地区用地规模为94.1平方公里，人口（不包括机场核心区）控制在43万人；郑州机场旅客、货邮吞吐量分别达到7000万人次和200万吨以上，成为全国大型枢纽机场和国际货运枢纽。产业驱动因素道路配套仍处于建设阶段，其他配套设施薄弱四港联动大道机场高速快速道路四港联动大道初步完工，与原有机场高速，形成二条主要快速道路内部道路航空港内部道路体系大部分处于施工阶段，北部区域道路相比南部区域，趋于成熟产业驱动因素产业发展导向明确，台商、浙商工业园、富士康、中航电动汽车入驻保税区中航电动汽车富士康宿舍富士康厂区北部产业分布台商工业园薛店工业区高新产业发展区南部产业分布北部物流商贸区南部临空产业区浙商工业园航空制造业发展区产业驱动因素产业规模效应导入大量产业相关人口，形成良好的客户支撑合村并城项目涉及24个自然村省林业厅、给水厅、海关、省卫生厅、省人社厅1万人南方航空、中国联通、中石油等导入人口规模相关村落政府企业行政人口拆迁人口产业人口5.6万人45万人富士康中航电动汽车国企人口1万人同策观点基础配套建设相对滞后，相关优惠政策未出台产业发展导向明确，已经导入部分产业客户产业发展处于初级阶段政府主导，可控制性弱产业客户员工基本情况预计未来所在区域人口总规模45万人左右富士康在职人员情况在职职工人数36万人一般职工工资年收入1.86万元职工加班收入年收入1.2万元合计收入年收入3-4万元中层管理人员情况人群规模2万人收入情况年收入在8-10万以上高层管理人员情况人群规模2000人收入情况年收入12万以上富士康中高层管理人员具有相应购买能力保税区中航电动汽车富士康宿舍富士康厂区本案备注：按照400:10:1计算中高层管理人员数量按照人均30㎡计算，得出66万㎡的消化面积产业客户富士康在岗中高层管理人员预估22000人；依据《2010-2012河南省住房建设规划》规定，人均住房面积30㎡；本项目12块土地，总建筑面积1