XXXX思源大连星海大观项目综合体商业产1548241348

本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket星海大观商业推广客户积累及建议谨呈：大连沿海绿色家园集团〔2010.4.17〕-YH-02版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归思源经纪（大连分公司）所有，未经思源经纪（大连分公司）书面许可，不得擅自向其它任何机构或个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket报告结构：市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析商业存货总量统计产品篇商业产品推售计划推售策略产品推售营销篇推广执行商业规划布局与业态本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket综合体商业的发展基础项目区域发展分析商业发展环境研究——影响商圈发展分析区域发展环境研究——星海湾商务金融区域的发展大连综合体/高端配套商业发展分析区域周边竞品项目的分析城市综合体项目的发展分析宗地一、星海区域商业发展分析第一部分市场分析本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket20km星海大观周水子国际机场大连港码头火车站青泥洼商圈西安路商圈高新园区二、区域商业发展分析区域商圈影响分析：星海湾区域现有商业——餐饮/娱乐/休闲/文化商务休闲餐饮-画布咖啡/哈根达斯/客舍茶厅娱乐-好乐迪、金钱柜地方餐饮-澳门豆捞、三宝食府和平广场——零售为主乐购大型综合超市、国美电器西安路商圈零售/餐饮/娱乐为主百盛、麦凯乐商场、国美电器、苏宁电器、大连影城、肯德基、麦当劳等星海广场周边与和平广场共属同一商圈/主要竞争商圈为日益繁盛的西安路商圈。星海大观项目商业应与周边竞品项目商业相协调，共同打造大星海湾区域范畴的新兴商圈。小结：本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket和平广场圣亚海洋世界游艇码头星海新天地壹品星海星海湾壹号一方公馆星海大观国际金融中心深蓝中心诺德大厦百年汇现代博物馆会展一期会展二期网球中心星海旺座金玉星海星海国宝大连明珠三、星海湾区域发展分析项目所处区域特征-星海湾金融商务区发展：星海湾金融商务区——区域特征：大连传统的文化旅游、会议展览中心，为政府重点打造的金融商务办公区，更将要成为大连的期货交易中心。发展趋势：会展/旅游→餐饮/配套→商务/金融区域布局——南侧-旅游带动商业，以主题娱乐、文化展示为主中部-住宅影响商业，以社区配套及餐饮服务为主北侧-商务引导商业，以高端商业、商务服务为主星海大观项目地处现有公寓及配套区域向商务金融区域过渡带区位，同时紧邻会展中心及星海广场。商业功能：商务配套+社区服务+餐饮休闲本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析商业存货总量统计产品篇商业产品推售计划营销篇商业规划布局与业态策略产品推售推广执行报告结构：本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket一、项目周边商业竞品市场现状序号项目名称建筑形式体量(M2)推出时间面积区间（M2）租金报价（元/M2/天）年回报率商业业态入驻品牌底商独体1百年汇3层-约2万2006年451-200034%餐饮、家居、金融服务哈根达斯、银丰金融、FFDM家具2和平现代城2层4层独体1万、底商1.25万2003年200-50003.75≥5%金融服务、餐饮、教育、社区配套汇丰银行、东亚银行、浦发银行、国信证券、招商银行、中国银行、哥弟、永和豆浆、经典蛋糕、李先生3星海国宝（新天地）-5层5.5万2000年800-500023.8-4.5%主题餐饮/海边爵士酒吧/咖啡名店/美容美体/健康养生/私人会所/婚纱摄影东方金柜KTV、肥牛、海鲜、三宝食府、澳门豆捞、山野味、聚宝隆等4大连明珠-3层2万2008年500-24001.73%金融服务中国银行、农业银行、建设银行5壹品星海2层-2.5万2002年200-5002.43.30%奢饰消费品、社区配套法拉利、玛莎拉蒂、金海岸游艇、福奈特6星海大观3层3层1.26万2010年360-2200--金融服务、主题餐饮、社区配套--本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket二、星海湾区域商业发展分析商业的发展：现状特征——区域商业发展尚不成熟/商铺销售正处初步发展阶段/商家入驻率低商业部分布局：沿街开发规模构成：以公建商业街及底商形式入市，平均商业开发体量为2万平方米左右。业态组合：社区配套/餐饮及休闲业态占主体。营销模式：以销售为主,投资购买转租量大。本项目商业依靠JW万豪酒店的大型主力店，未来发展前景很大。从本项目周边的几个项目的商业入市情况来看，基本为沿街底商的形式，以打散销售为主。除了国宝公建项目外，其余入驻情况不佳。本项目在操作的时候应该注意产品错位经营，尽量避开国宝的餐饮休闲娱乐的同质化竞争，挖掘自身的公寓业主以及展会、期货、旅游等人员的消费潜力。小结：本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析项目货量统计产品篇商业产品推售计划营销篇商业规划布局与业态策略产品推售推广执行报告结构：本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket一、整体项目概况地理位置：星海大观位于星海广场东北角，地块南侧为会展二期工程、东侧为马栏河及莲花山、西侧为会展一期、北侧为网球场和建设期货广场。产品构成：该项目占地面积约3.4万㎡，整体建筑规模约37万㎡，由4栋超高层、1栋高层及商业独栋组成；产品种类包括公寓（国际公寓、酒店式公寓）、SOHO办公、底商商铺及超五星级酒店（JW·万豪）组成。项目特征：星海湾商务区域内新兴综合体项目本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket国际公寓2国际公寓1酒店式公寓1酒店式公寓2酒店式公寓3商业超5星级万豪酒店二、商业部分介绍商业规模概况：商业约13000平方米，占星海大观产品构成的5%。（商务公寓9万平米、酒店/写字楼19.5万平米）商业分布及构成：呈围合式商业分布，外侧3面临街（西侧/南侧/东侧-星河路）,内侧比邻项目绿化广场。商业组成：公寓底商（1#、3#、5#）、SOHO底商（2#）及独栋商业（4#）商业结构：以2-3层底层商业为主。商业特征：商务综合体的附属配套商业本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket三、可售商业产品基本情况注：2#、6#系整栋出售，故不在此销售之列序号楼栋房号格局面积（平方米）预估均价（元）预估总价（元）11#101一拖二层869.3835,000.0030,428,300.002102一拖二层358.8735,000.0012,560,450.003103一拖二层960.2335,000.0033,608,050.0043#101一拖二层327.3235,000.0011,456,200.005102一拖二层370.3835,000.0012,963,300.006103一拖二层293.1935,000.0010,261,650.0075#101一拖三层586.2835,000.0020,519,800.0084#101一拖三层带屋顶，方形独立商业2,235.7035,000.0078,249,500.009名流会馆1#8层、3#14层1,670.6026,000.0043,435,600.00合计7,671.95-253,482,850.00本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket市场分析星海区域商业发展分析项目周边竞品分析市场篇本项目产品分析项目货量统计产品篇商业产品推售计划营销篇商业规划布局与业态策略产品推售推广执行报告结构：本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket一、商业产品价值分析地面停车位车库入口人流动线西侧南侧东侧3#6#2#1#4#5#名流会馆商业价值取向本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket327.32㎡370.38㎡3101327.32㎡103370.38㎡102293.19㎡101102103处于项目最优越位置，2层商业；首层层高5.4米；两面临街，东北向对绿化广场，临近交通要道，展示性强。店铺面积较小。投资性强，已有认购国际公寓业主对此产品有强烈意向；是本项目主形象展示区域，且升值空间大；目标业态：高档汽车品牌展厅、名表首饰、高档咖啡店、高档品牌概念店、银行、高档美发目标品牌：路虎、劳斯莱斯、Costa咖啡、米萝咖啡、卡迪亚珠宝手表、宝马服饰店、兰博基尼服饰店3#楼底商特点：本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket101869.38㎡102358.87㎡103960.23㎡11031021011#楼底商特点：102，位置优越，面积适中，消化速度较快；101、103面积偏大，与百年汇有总价层面竞争。两层商业；首层层高6.3米；位于十字路口，两面临街人流量大，南面为商务区（会展二期）目标业态：金融银行、高档休闲餐饮、品牌服装店目标品牌：德意志银行、渣打银行、花期银行、澳门豆捞、星巴克、瑞士咖啡本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket2235.7㎡43层独立商业体，总价与百年汇有直接竞争，格局方正，利用率高，首层高5.4米；带屋顶花园，面积较大，适宜证券交易所、银行、大型品牌旗舰店，可作为商街的主力店和形象店，亦可购买后分块转租。目标业态：休闲娱乐型，高档健身俱乐部、高档洗浴、一线品牌旗舰店、会员制会馆。目标品牌：青鸟健身、金百合、红宝石、洗浴浪淘沙洗浴、苹果电脑体验店4#楼商业特点：本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket586.28㎡5进深短，开间大，沿街展示面大;3层商业，首层层高5.