XXXX济南世茂国际广场项目整合推广思路汇报

首先，我们认为，最初我们对于本案推广核心的描述：世界生活方式中心留下了一个问题：如何在实际推广应用中，完美的实现——1.历史文化与现代化建筑相结合；2.历史文化建筑与现代化相结合；3.历史文化与现代化如何与世茂相结合……前情回顾：我们最初的设想十年金街消费水平却走低泉城路十年却“无法赢利”泉城路十年“西热东不热”从市场实际出发，区域内三大问题——泉城路东侧是典型的“阴阳街”，商业氛围淡薄，多个项目在这里折戟沉沙；泉城路金街十年养护，租金高企，现在却几乎没有商家能够盈利，店铺成了广告牌；泉城路金街十年发展，始终没出现有品质、有代表性的品牌商家，消费人群更是低龄化；泉城路求变！泉城路十年却“无法赢利”泉城路十年“西热东不热”十年金街消费水平却走低泉城路求变未果恒隆开业后陷入尴尬境地香港模式进入济南后显现尴尬香港式的购物中心，对世界范围内的商业运营都有着指导意义，但是香港大佬恒隆进入济南之后因为定位及经营上的问题，开业三个月后提袋率降至冰点，陷入了尴尬境地。济南传统购物百货业都存在同类问题贵和、银座等传统百货近几年经营均出现大幅度滑坡，陷入抢客源的窘地，究其原因——济南商业格局已经发生深刻变化。济南恒隆实景照片泉城路十年却“无法赢利”泉城路十年“西热东不热”十年金街消费水平却走低恒隆开业后陷入尴尬境地济南商业已成多中心化济南商业已经供应过量探求济南商业真相——问题如何造成？济南传统9大商圈差距日渐缩小济南传统的9大商圈，各类商业物业层出不穷。而且形式业态差距不大，导致消费客群分流严重；济南未来长期商业供应过量根据济南十二五规划，截止2020年济南人均商业面积将达到1.2㎡/人，初步估计为2013年开始运营商业物业，通过需求面积-现有存量及未来可预见的供应量，济南市至2013年商业需求量约为45.7万㎡。但是2012年、2013年及未来供应量预计将超百万，济南商业长期处于供应过量已成定局。商业开业还有很长的一段时间，现在我们只需轻松要解决公寓和写字楼的销售问题即可？数据来源：CRIC克尔瑞泉城路十年却“无法赢利”泉城路十年“西热东不热”十年金街消费水平却走低恒隆开业后陷入尴尬境地济南商业已成多中心化济南商业已经供应过量济南公寓写字楼竞争激烈济南大商业卖场竞争激烈济南2012年公寓写字楼放量巨大根据统计数据，2011年济南写字楼及公寓总方量在40.5万方，受调控影响及地方政策引导，2012年济南公寓写字楼物业放量将再创新高——公寓直接潜在供应26万方、写字楼直接潜在供应33.26万方，可谓放量巨大。济南商业竞争将彻底走向白热化传统百货零售业逐渐没落已成事实——济南传统巨头贵和银座的百货商城影响力已经日渐式微，百盛延期开业、万千百货开业半年出现撤柜品牌。香港大哥恒隆牛气冲天引山东人侧目，经营却业绩却一路走低——痛定思痛，银座三期、贵和二期即将上马，必将掀开一场商业大战。泉城路十年却“无法赢利”泉城路十年“西热东不热”十年金街消费水平却走低恒隆开业后陷入尴尬境地济南商业已成多中心化济南商业已经供应过量济南公寓写字楼竞争激烈济南大商业卖场竞争激烈济南消费现存问题济南消费能力有限、方式落后——反例：1.Gucci开业当天超百万营业额，旗舰门店营业额始终全国前列；2.丝芙兰万达店开业被买断货，银座新天地每天人满为患；在济南用行业惯常从衣着行头判断购买力的做法，很容易走眼。正所谓人不可貌相海水不可斗量。行为不保守，方式很低调，是济南性格的真实归纳。纯粹以“购”为主的单一百货店随着城市消费方式的衍进，日渐不能满足消费者的多样化需求，于是时尚且有创意的消费方式逐渐进入市场，大而全的一站式吃喝玩乐购物中心的日渐火爆印证了这一点。演进生活方式已成必然。在商言商，举例说明——从一家木浆工厂起步发展到全球手机业航母，诺基亚在移动通信领域创造了“全球神话”，曾一度被看做是移动电话的代名词，每天有超过13亿人通过诺基亚的手机等产品进行彼此联系。在它最顶峰时，全球手机市场占有率前四名企业中，三星、LG、摩托罗拉三家厂商的市场份额加起来，才刚好抵得上诺基亚的份额。但是从2007年开始，这一切发生了历史性改变。google开发的安卓系统在2007年11月面世，而苹果公司的iphone也在同一年面世……才短短4年，诺基亚已经走上了崩溃边缘。苹果在第二季度取代“手机巨头”诺基亚成为全球最大智能手机厂商，谷歌日前又宣布斥资125亿美元巨资收购摩托罗拉移动。面对竞争对手的步步紧逼，诺基亚命运几何，是在与微软的联盟效应下重振旗鼓，还是像西门子、爱立信等众多手机品牌那样不知所终？图中列出的公司自上而下分别是：苹果、微软、IBM、甲骨文、谷歌、思科、惠普、诺基亚、戴尔和RIM（黑莓）。五年之内，公司市值的变化从图中我们总结出：苹果市值较2006年的市值高出5.3倍谷歌市值较2006年的市值高出1.4倍甲骨文市值较2006年的市值高出2.3倍微软市值较2006年的市值减少8%最大的输家是谁？诺基亚。诺基亚如今的市值只有5年前的32%。是什么造成的如此局面？一流的企业做标准二流的企业做品牌三流的企业做产品诺基亚的产品品质是有目共睹的，但是他输掉了智能机的标准，进而也输掉了品牌。诺基亚的“傲慢”，让他忽视了智能操作系统的客户体验；而当有新系统出现时，他的“傲慢”又再一次的让其自身丧失了转身的机会……只能希望借助微软系统重振江湖了。为此，诺基亚甚至扔掉了自己使用了十年的塞班（Symbian）系统，这也能够解释为什么乔布斯宣布辞职，苹果股价立刻下跌6%，全球为之震动了——苹果的产品线的生产没有停止，也没有出现事故，苹果的品牌也没有出现品牌信任危机，但是他们一瞬间就丧失了这个时代电子信息产业的精神标准。产品层面的比拼生活配套的比拼、教育资源的比拼、户型的比拼、交通的比拼、精装修的比拼、园林景观的比拼、物业管理的比拼……凝结成品牌万科的X大产品系、绿城的第X代产品、万达的X类综合体……品牌优势都不明显的情况下，怎么才能站位更高？泉城路十年却“无法赢利”泉城路十年“西热东不热”十年金街消费水平却走低恒隆开业后陷入尴尬境地济南商业已成多中心化济南商业已经供应过量济南公寓写字楼竞争激烈济南大商业卖场竞争激烈济南消费现存问题生活方式的演进生活方式的转变或者缔造成为商业运营的突破口——面对各大商业中心的崛起、面对大量商业物业的上市、面对各类商业业态的出现，面对地块位置的天然问题，世茂必然要站在改写生活方式的高度上进行运营——才能实现商业运营的逆转；与北京世茂百货相邻的太古·三里屯village，已经验证了这一点——生活方式（消费方式）的改变，将成为项目的突破口；回过头来再看大市。泉城路十年却“无法赢利”泉城路十年“西热东不热”十年金街消费水平却走低恒隆开业后陷入尴尬境地济南商业已成多中心化济南商业已经供应过量济南公寓写字楼竞争激烈济南大商业卖场竞争激烈仅从项目自身考虑，面临三大层面障碍——产品层面的同质化——大量的同类产品入市——公寓精装比拼、写字楼智能化比拼、产品升级速度加快的同时，“烧钱”似乎成了唯一出路；竞争层面的内耗化——商业多中心化必然导致客户分流，区域层面竞争激烈；调控影响导致大量项目及同类产品同一时间上市，加剧竞争；概念层面的去投资化——商业回报与价格的倒挂，导致济南商业投资可能性几乎为零，以投资为先导的项目，后期均因为经营问题，陷入停滞——华强是最典型的案例；同质内耗低回报2012年中国房地产调控必然不会放松——经济有失速问题&地方政府开始试探政策底线1.郎咸平直言——“中国的每一个省都是希腊”，市场表现证明未来形势堪忧，2008我们有4万亿，2012我们有什么？中央痛下决心挤压泡沫，全行业阵痛必然到来，行业自身发展模式转型已成必然。2.经济吃紧，各地方政府开始以不同形式试探政策底线。易居研究院杨红旭认为“2012年上半年现冰点，全国商品房成交量、70城市价格、新开工等将出现同比负增长，下半年慢企稳、缓解冻！”——2012政策先紧后松，市场先退后稳。在如此的大环境之下……如何产生购买？最原始的思考方式——产品的高价值/价格=客户埋单的可能价值价格所谓的“高性价比”泉城路十年却“无法赢利”泉城路十年“西热东不热”十年金街消费水平却走低恒隆开业后陷入尴尬境地济南商业已成多中心化济南商业已经供应过量济南公寓写字楼竞争激烈济南大商业卖场竞争激烈同质内耗低回报济南消费现存问题生活方式的演进开发行为差异化生活方式的转变或者缔造成为商业运营的突破口——面对各大商业中心的崛起、面对大量商业物业的上市、面对各类商业业态的出现，面对地块位置的天然问题，世茂必然要站在改写生活方式的高度上进行运营——才能实现商业运营的大逆转；开发行为的差异化将是项目从激烈的竞争中寻求差异化的必选——商办层面——我们无法和济南第一高楼绿地普利中心比形象、无法和济南高新区项目比性价比、甚至无法和一些项目比“烧钱”能力和大客户关系，开发模式的差异化将是我们取胜的法宝；世茂品牌及项目世茂品牌+开发营造+历史沿革宣传定位国际化：高调放声+实际操作差异化：兑现承诺济南新生活方式以地产的方式做商业以商业的方式做地产我们的大胆设想，以计划中的2013年世茂自持商业开业为节点：首期商业开业关注“开发商-投资者-经营者-消费者”的利益链条，在前期，通过开发概念的引导，树立改变济南商圈和业态的大旗，引导城市消费文化演进，塑造新生活方式，并实现公寓写字楼销售。不断的消费气氛的营造，不断的旺场活动的开展——顺应时代消费模式的发展，在成功实现商办物业的销售良好基础之上，完成街区式商业的成功销售和火爆运营，实现品牌、项目和文化的完美对接。泉城路十年却“无法赢利”泉城路十年“西热东不热”十年金街消费水平却走低恒隆开业后陷入尴尬境地济南商业已成多中心化济南商业已经供应过量济南公寓写字楼竞争激烈济南大商业卖场竞争激烈同质内耗低回报济南消费现存问题生活方式的演进开发行为差异化先期以地产的方式做商业，后期以商业的形式做地产简单点说，我们的核心在于“商业运营”。而不是虚妄概念的营造。那么，如何实现成功运营？这个话题很大——那么从我们的角度出发，是如何思考项目的运营呢？世界观与方法论的探讨世界观——项目运营成功取决于定位定位直接决定项目的形象项目形象代表开发商形象现在进行：我们现在的设想泉城路十年却“无法赢利”泉城路十年“西热东不热”十年金街消费水平却走低恒隆开业后陷入尴尬境地济南商业已成多中心化济南商业已经供应过量济南公寓写字楼竞争激烈济南大商业卖场竞争激烈同质内耗低回报济南消费现存问题生活方式的演进开发行为差异化先期以地产的方式做商业，后期以商业的形式做地产办公公寓商业再述定位世茂国际广场世界生活方式中心公寓首席涉外酒店式公寓写字楼国际资本关系客厅商业济南主动消费区整体认识总结关键点的基础上，简明扼要——从三个角度出发：市场、对手、客户写字楼市场物理层面基础，做到“人有我优”即可，但是不能依赖物理层面的比拼，因为比“烧钱”，总有后来人会烧过你——差异化比较：我们注入物理资源，注入运营标准，注入附加值；注入物理资源——我方关于增加智能化大型构架系统的建议：1.施耐德建筑能效管理平台系统2.思科智联城市计划：包括智能+互联房地产、互联能效、互联交通、互联安全、互联学习、互联健康、互联政务）——通过网络将大厦楼宇组织起来，实现身份识别、效能管理、健康保障等；注入运营标准——北京世茂·工三有成功经验——BOMA标准的引入将对本案起到很大的推动作用；注入附加值——写字楼客户更看重商办物业对于自身业务的附加值——形象、资源等——加强行业协会、商学院、政府机关的平台作用；写字楼对手互相差异的各类竞品，在本案无法超越的层面，如何突破？——差异化比较：我们不与绿地比高度，不与中铁比价格；凸显区位优势——城市核心及主干道、商业金融核心、城市客厅之上；凸显产品使用功能——大小空间灵活（避免只针对大客户造成的长周期，避免只针对小客户造成的低端品质形象）、服务标准高（引入顶级物管）、凸显办公高效率（包含停车、电梯等）、办公好环境；凸显项目周边资源——自然人文景观、城市绝版地块、